房产销售置业顾问必备基础知识

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1、名词解释1、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地 块面积之比。2、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一 项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即： 容积率=总建筑面积：建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有 建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居 住生活质量就会越高。3、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规 划建设用地面积之比。4、楼间距：东西向楼间距为1： 1，南北偏东为1：，南 北向为1：。5、建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量， 每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说， 层高是指下层地板面

2、或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表 面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87） 中规定，住宅的层高采用下列参数：米、米、米。净高则是指层高减 去楼板厚度的净剩值。6、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口 数量（人/ha）。7、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量（人/ha）。8、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住 建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。9、开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另 一面墙皮之间的实际距离，a）因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。10、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组 成：（

3、1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道 等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙） 墙体水平投影面积的50%。11、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用 的建筑面积。12、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用 空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入 公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面 积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独 立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整 栋建筑的公用建筑面积13、

4、公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积 除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积 分摊系数。14、销售面积：销售面积是指商品房按套或单元出售， 其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套 内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。15、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的 空间。16、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由 住宅底层地面伸出室外的部分。17、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。18、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超 过该房间净高的1/2者。19、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的

5、高 度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。20、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道 路用地和公共绿地等四项用地的总称。21、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合 理间距内的用地了，-含宅间绿地和宅间小路等的总称。22、公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地， 是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用 地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。23、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路 及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。24、公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供

6、居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、 小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。25、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置 的控制线。26、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个 缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一 开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连， 由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一 块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、 简单会客的场所。27、隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.28、过道：指住宅套内使用的水平交通空间。29、钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料

7、建造的，包括 悬索结构。30、钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢 筋混凝土建造的。31、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土 建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的 钢筋混凝土结构的建筑物。32、混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木 建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。33、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制 的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户 装配成而的住宅。34、砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁 和柱是指砖混结构

8、房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌 体建筑的。35、框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构 是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间， 满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度， 框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构 组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪 力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。36、墙:墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件， 承受着建筑物由屋顶或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给基础。 作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用，内 墙起着分

9、隔房间、创造室内舒适环境的作用。37、横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横 墙，横向外墙一般称山墙；而沿建筑物长轴方向布置的墙称纵墙，纵 墙有内纵墙与外纵墙之分；在一片墙上，窗与窗或门与窗之间的墙称 窗间墙；窗洞下部的墙称窗下墙。38、楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。楼板层承受着家具、设备和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷载传 给墙。39、地坪：地坪是底层房间与土层相接触地部分，它承受底 层房间内地荷载。40、楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷 载和绝缘的作用。41、商品房维修基金：是指按建设部住宅共用部位共用设 施设备维修基金管理办法（建住房1998

10、213号）的规定，新建商品 住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维 修基金。42、确权:是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权 属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序， 确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。43、土地使用权:是指土地使用者在法律允许范围内对依法 交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处 分的权利。44、房屋的他项权利:房屋的他项权利是指由房屋的所有权 衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。45、房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出 让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国

11、有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是 生地，也可以是经过开发达到七通一平“的熟地。房地产一级市场是 由国家垄断的市场。46、房地产二级市场:是土地使用者经过开发建设，将新建 成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领 域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即 土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市 场。47、房地产三级市场:具有消费性质。此时房地产呈横向流 通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行 为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市 场行为，如私房

12、出租、出售等就是三级市场行为（二）房地产“五证一计划”包括：建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许 可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证及建设工程 投资计划（三）现行的土地获取方式（来源）:1、划拨2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种根据2003年6月1日颁布的天津市国有土地有偿使用办法，对于 经济性用地必须采用土地出让的方式获得。（四）房屋建筑分类1、从构成房屋建筑结构的材料分： 木结构（老楼，一般为12层建筑） 砖木结构（老楼，一般为13层建筑） 砖混结构（一般为6或7层建筑） 钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑） 钢结构（纽约市贸大厦）2、从房屋层数高度分： 低层

13、13层（木结构、砖木结构） 多层46层（砖混结构） 中高层79层（钢筋混凝土结构） 高层1030层（钢筋混凝土结构） 超高层40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分： 一级100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构） 二级 50100年以上（砖混） 三级2550年（平房）4、房屋建筑用途分： 生产性建筑； 居住建筑； 公共建筑（五）房屋建筑结构1、房屋建筑构件一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋 顶、门窗等六大部分组成。2、房屋承重结构的基本构件类型（1）钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构）： 承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土

14、建造（主要承重部件为梁和 柱）。（2）砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱 是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建 筑的。（3）砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的。（4）其他结构（简易结构）：承重的主要结构采用竹、砖石、等 材料建造的简易房屋。3、地基与基础地基：地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。整 个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能 力是有一定限度的。基础：基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上 并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基 础用来承受房屋的全部

15、荷载，并将荷载传给地基。基础的类型：按基础的材料及受力特点分类：（1）刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材 料制作的基础，这种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。（2）柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。基础按构造形式分：（1）条形基础：（2）独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结 构柱下基础的主要形式之一。（3）筏板基础：又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层和高层建 筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑 物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调 节不均匀下沉时，可采用筏板基础。（4）箱型基础：用于高层建筑。（5）桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩基础的应用：（1）多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况 采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。（2）中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用 柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。（3）高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根