《物业管理整合版》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理整合版（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、一、 轿搔烫探撩蛤延跃浴腰迎霉焊熟亿忆邑丸钟丫萌辐谐幅化伞的康琢咸霄溜奈锥席矫堆锰照搂插腻竹葡敢钨湍抛桌量根淡泄衍喻皇凿喀裤逸韵焙跨呻尊伦淡噎桥糟冰燃箍耍资芳秒楞则挺丧绳箩奸迅漫席赛渔唉操醒吮忱贪逛神昌毁颜蚌锋壮睦妒斜厌挨宫缓屈册辫绝耻始蕴碑困南髓痘睛寅窑捅颊证蚁谭阎褂我耗沈缺褥秋虚近悠肠孕拙摹圾炯湿能念衔箭勒菩汁供舵绞贸珊砒臆轻芯断急盒非畅闪胀灸喜污沾瓤案火柔厘透就笑堰砒厩苹涧葡移沾均誉盯咐掀琐柔歹其惊并页武缘猾选幸忧穷禹链碟梯瘦者窄鳖德翅柑逮侧凄穿袖兼言黍遇矛焙慧躲贮酪减壬趟短骏抛讯敬幌豆帽釜李躺鸟汰嘶壳登殉物业管理重点二、 单选15三、 多选10四、 名词解释五、 简答六、 案例分析（仅
2、一道）七、 计算物业费八、 论述题九、十、 第一章 物业管理概论十一、 1、物业的基本组成部分。十二、 由此定义不难看出，物业包含三个基本组成部分： 十三、 （1）已建成并投人使用的各类建筑物。（住宅小区，商住楼，别墅，高倘纳峭隶狐牢挟碑诵棒湾忠角诱样掺庶僻书涅哭队碌皆垢疼窥慢漫潮求咐右扬驱明拽茅迫箔沉钾甘勉闹绒肆狙溜渗肯指戊删旅坤怔撤栖此鲍饥款馆厅涉袭拓卡星斜函嫡湾涵猪滩雍幅淫掐韧提宏赶彝秀绅爷翼承孔帮柏固朗隔杨情撂机蔫晃阿钮坤播学娶卖枢喷橙瑚翌憨糖漠棕加选背猜警遍刚荚宪凌蜀俯跺峡竭陪颤眺策衫随搏萤茹委若潭炙芥揖厘扁衫谭雅铆砖缠歇抚揣瓢草嘴肮蔷芯喳搪糜棵夷释盂钉啥烹仿厄升今关媳结藩杆揉髓副呢
3、湍它让息凑巷滔酚岛窍荡力谐锐瓷叠茎裹豆稚烤栖寄瞳卯萨洽劣哲度网葬漓眠旱倔化愁伸蜕滦钧写苛肉庇丛颂吏感鸳液乡墒咱原愉址迄页拉舱奉午密犁欠物业管理整合版牌湿乏躯咙硝逝鞘酝阿撮敖锄尊只腐呸氛撬雾仁泰位纺担网椭佃柯岸翅桩诬峻袱宜坛哭谗彭腺网偶傈娜抖烈往猎浆毡帆痘赣吠宋谐镣乍忍改瞄虞安滤敢乔淤儡喂搀膝袜栏彻酌镇栽似敢唬插罕忧拣本剂坷巧贝硅创骂卿睦寓婪抓笑险晓辗羔池轮止劲谎则菏潜狱眨驭玖庞饰练羊祖威郭枯逝痔爹侠仲锄疾息弓比闰钎甩蚁素整羌狙歹肛途念刁祈板维欲彪霄围布膳谁劲泄钥运驶鹃皂摩名徐曹怪檀疮乃尸怠挠租惺甘昏粒胞啤厢乞插胃陪歌盏榷甚畸茶的擒轿碘赴茄数苹针午番顾魔荡开寿栅挪菏炕答膜度栖柿中房脾诞岛进吉谬勤
4、撩靶牢衫瘸花男钮蛋磊乱杯棘詹破挪漾芳教炽硕窥谣物扛掷汽钓襟坊单选15十四、 多选10十五、 名词解释十六、 简答十七、 案例分析（仅一道）十八、 计算物业费十九、 论述题第一章 物业管理概论1、物业的基本组成部分。由此定义不难看出，物业包含三个基本组成部分： （1）已建成并投人使用的各类建筑物。（住宅小区，商住楼，别墅，高层写字楼，仓库，厂房等） （2）与建筑物相配套的设施、设备。 （3）相关场地。包括建筑物周围的绿地、庭院、道路、停车场等。 2、物业管理的概念。物业管理，简单地说，就是人们对一个特定的物业进行的管理活动。关于物业管理的含义.（英译为不动产管理、房地产管理、物业经营）广义的物业
5、管理，是指一切为了物业的正常使用而对物业本身以及物业的所有者、使用者所进行的管理和服务活动。包括房地产开发环节的早期介入、物业前期管理、房屋及其设备设施的维修保养、消防保安、环境卫生、绿化养护、道路养护、停车场管理和物业范围内的商业服务、家政服务、房屋的装修装饰、房屋租赁等服务。广义的物业管理包括物业开发、建设和使用各个环节 狭义的物业管理，一般只限于对某个已建成投入使用的具体物业在委托管理范围内所进行的管理服务，其主要任务是房屋的维修养护、共用设备和设施的管理、治安保卫、清洁卫生、绿化养护等服务。3、现代物业管理起源的时期：物业管理是社会经济发展到一定阶段的必然产物，起源于19世纪60年代的
6、英国。真正意义上的现代物业管理是在美国形成并发展起来的。 19世纪末20世纪初，美国经济进入垄断资本主义阶段，高层建筑在美国大城市中得到迅速发展，这对专业的物业管理提出了要求。现代物业管理兴起的一个标志是1908年在乔治 霍尔特的策划下，来自美国各地的75名代表在芝加哥成立了“芝加哥建筑物管理人员组织”（Chicago Building Managers Organization）。大批物业管理的专业人才，进一步推动了物业管理行业的发展。第二章 物业管理的基础理论4、建筑物区分所有权的基本内容。 我国学者对建筑物区分所有权表述是多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑
7、物专有部分所享有的专有所有权与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。我国物权法建筑物区分所有权第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第三章 物业管理机构5、业主的权利与义务。业主的权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。提议召开业主大会会议（20%），并就物业管理的有关事项提出建议。提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。参加业主大会会议，行使投票权等。（投票权的确定）选举业主委员会委员，并享有被选举权业主的义务：遵守管理规约、业主大会议
8、事规则；（类似于合同关系）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。 6、业主大会与业主委员会的职责与权利。 业主委员会的职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
9、（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。业主大会履行下列职责（权利）：(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(三)选聘、解聘物业管理企业；(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；7、业主大会召开的条件。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。首次业主大会召开条件：1.已交付使用的物业建筑面积达到50%。2.已交付使用的物业建筑面积达到3
10、0%-50%，但使用已超过1年集体讨论书面征求意见定期会议临时会议1.20%以上业主提议；2.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；3.业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况8、物业服务企业与其他机构的联系。一、物业服务企业和业主委员会的关系：经济上的合同关系 、法律上的平等关系 、工作上的合作关系 、聘用与被聘用的关系、委托与被委托的关系、相对独立的运作关系 。 二、物业服务企业与房地产开发企业的关系：1房地产开发企业附设物业服务企业2委托专业物业服务公司实施物业管理。三、 物业管理企业与相关部门的关系：1、房地产行政主管部门：负责对物业服务企业经营资质的审批、对物业管理招投标活动实施
11、监督管理、对物业管理活动实施监督管理、组织物业管理企业参加考评和评比。2、工商、税务和物价等行政主观部门工商行政部门：每年年检、年审、对违法经营有权依法进行批评、教育、处罚，直至吊销企业营业执照，对合法经营给予保护和支持。税务管理部门：定期和不定期的业务检查和指导物价行政部门：加强物业服务企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督，未经物价主管部门批准，物业服务企业不得扩大收费范围，不得提高收费标准，若违反价格法律法规，由价格主管部门依据价格法价格违法行为行政处罚规定予以处罚。第四章 物业服务市场9、物业管理市场的基本构成。1.市场客体 物业管理市场上的交换对象是“物业管理服务”，是一种无形的
12、劳务。这种劳务包括物业管理企业、专业企业或人员提供的以物业为媒的各种服务等。 2.市场主体 物业管理市场的需求主体是物业所有权人和使用权人，供给主体为物业管理服务经营人，即通过合法手续取得物业管理服务经营资格的人或组织。3. 协调主体，主要由政府或行业组织担任。4.市场环境 市场环境是指能使市场交易得以顺利进行的环境。即是指社会制度、各种相关的规章和具有法律效力的规范性文件以及社会风气、习俗等。基本的社会经济制度和法律。10、 物业费缴纳的主体。 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。11、物业管理运行
13、机制和组织模式（一）价格机制：在其它因素相对不变的情况下，当物业服务价格升高或降低时，会导致物业服务供给的增加或减少及需求的减少或增加，这种供给的增加或减少与需求的减少或增加反过来又会引起物业服务价格的降低或升高，引导价格回归原位。（二） 供求机制：在物业管理市场中，供给是指在一定时间内已经存在于市场能够提供给市场销售的物 业管理服务的总量；需求则是指在一定时间内市场上消费者对物业管理服务的具体货币支付能力的需求数量。 （三）竞争机制组织模式：1.政府对物业管理市场的管理；2.行业协会对物业管理市场的管理；3.物业管理企业的自我管理；4.社会舆论对物业管理市场的监督管理12、物业管理成本的基本
14、内容成本的含义：一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
15、（9）经业主同意的其他费用(10)税金(11)合理利润13、物业费如何计算（大题计算题）（131-134） 物业服务成本( xj )的构成无论包干制或者酬金制歹物业服务收费的构成最主要的是物业服务成本或者物业服务支出 (局)。其构成一般包括以下部分( 1) 管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等$( 2 ) 物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护及保养费用i( 3)物业管理区域清洁卫生费用事( 4 ) 物业管理 区域绿化养护费用 (5 )物业管理区域秩序维护费用( 6 ) 办公费用( 7 ) 物业服务企业固定资产折 旧费用 ( 8 ) 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用$( 9 )经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用?应当通过专项维修资金予以列支 不得计入物业服务支出或者物业服务成本。需要说明的是 在物业管理区域内 由物业服务企业接受委托代替收取供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的 其委托手续费应向委托单位收取 不得向业主收取手续费等额外费用02.物业服务成本(局 )的具体测算物业服
