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1、房屋买卖协议纠纷 篇一：经典案例解析1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证实其系支付合理对价的善意受让人的，应认定组成恶意串通。案情介绍：2021年，邹某和孔某签署商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2021年，孔某诉请继续推行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。 法院认为：一审判决确定邹某有继续推行协议义务，但因该判决未生效，孔某和邹某之间还未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用协议法第74条有关撤销权的要求。对协议效力认定，属法院应
2、主动审查范围，无需当事人明确提出要求确定协议效力的主张，且孔某亦提出过邹某和陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依协议法第52条要求，法院对邹某和陈某之间房屋买卖协议效力进行认定。结合邹某和陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价显著低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩下75万元付款方法，陈某陈说为现金，但并不能提供该现金系经过取款或其它人借款的凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确定。另外，邹某称2021年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房情况进行了解，交易后亦未按双方协议有关在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况和通常正常房屋买卖市场交易
3、行为通例不符。陈某各项客观表现均不能证实其系一个支付合理对价的善意受让人，其和邹某之间的房屋买卖行为属协议法第52条第（二）项要求的恶意串通，故判决确定无效。实务关键点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证实其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。案例索引：云南昆明中院（2021）昆民一终字第35号“孔某和邹某等案”，见孔祥文、刘彦诉邹叔芳等案房屋买卖协议中恶意串通行为的认定（郑会利），载人民法院案例选（202104/86:135）。2 . 违章建筑全部权及使用权确定纠纷，不属法院管辖违章建筑全部权及使用权确定纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一
4、个事实状态受法律保护。案情介绍：2021年，冯某父母以儿子逝世后，媳妇张某所居住房屋全部权为原告全部为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确定。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。法院认为：依据最高人民法院2021年全国民事审判工作会议纪要要求，对于未取得建设工程计划许可证或未根据建设工程计划许可证要求内容建设的违法建筑的认可和处理，根据城镇计划法等法律、行政法规的要求，属于国家相关行政机关的职责范围，应避免经过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确定违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，不论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用
5、权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证实，在未经主管部门处理并补办正当手续之前，建造人虽对建筑物形成实际上占有和使用，亦无法对建筑取得全部权。原告诉请虽在诉讼中曾由全部权确定纠纷变更为使用权确定纠纷，但全部权作为一个全方面的概括的占有、使用、收益和处分的权利，系一个统一的支配力，并非占有、使用、收益和处分的简单相加，使用权系全部权内容之一，和违章建筑全部权确定纠纷一样，违章建筑使用权确定纠纷亦不属于法院受案范围。当事人可待涉案房屋取得正当有效产权证实时，另行处理，故裁定驳回原告起诉。实务关键点：违章建筑归属纠纷包含全部权和使用权确定纠纷均不属于法院民事诉讼受案范围，但权利人对建筑的占
6、有应作为一个事实状态受到法律保护。案例索引：北京一中院（2021）一中民终字第02544号“冯某和张某等全部权确定纠纷案”，见冯领印、张香玉诉张杏嘉全部权确定纠纷案违章建筑不适用全部权的原始取得（赵志、张磊），载人民法院案例选（202103/85:145）。3 . 过户材料虚假，第三人善意取得的，房产证不撤销权属转移登记申请材料因虚假而被确定违法，但在第三人善意取得情形，相对人要求撤销登记的诉请仍不予支持。案情介绍：2021年11月，滕某提交虚假的离婚证、单位证实，向房管局申请将名下房屋售予向某，申请表上加盖公章亦系虚假。2021年，滕某章父高某以前述房产系夫妻共有房产为由诉请撤销房产证。法院
7、认为：房管局作出被诉详细行政行为于2021年11月，参考当初建设部城市城市房屋权属登记管理措施第8条要求，本案房管局含有对辖区房屋权属登记的行政职权，故其依当事人申请所作被诉详细行政行为系依法行使行政职权行为。滕某申请权属转移登记时提交的离婚证、单位证实及申请表上加盖公章系虚假、伪造。房管局作为房屋权属登记机关，在接收申请人房屋转移登记申请后，对其提交的相关申请材料进行了审核，认定其提交材料齐备，并依法在法定工作日内作出房屋移转登记，在整个行为中已尽到合理审慎的审查义务，但终因虚假的申请材料造成该房屋权属转移登记实际上错误，理应撤销，但因向某在购置该房屋时属于善意取得，且实际占有使用该房屋，故
8、判决确定房管局权属转移登记行为违法，驳回高某要求撤销该房屋全部权证的诉请。实务关键点：房产登记行政案件中，即便权属转移登记申请材料因虚假而被确定违法，但在第三人依善意取得房屋全部权情形，相对人要求撤销登记的诉请仍不予支持。 案例索引：四川成全部中院（2021）成行终字第221号“高某和某房管局房屋行政登记案”，见高国庆等诉四川省成城市城镇房产管理局房屋行政登记案行政登记的审查范围及行民交叉案件的认定（王佳舟、郭佳），载人民法院案例选（202101/87:380）。4. 转让凶宅未予信息披露，组成欺诈，协议应予撤销出卖人对明知且实际对房屋售价产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”信息负有信息披露义
9、务，不然组成欺诈。案情介绍：2021年，洪某以678万元市场价按揭购置王某名下房屋。后得悉该房2021年曾发生居住三人被杀害事件，王某2021年以160万元低价购置所得。洪某遂诉请撤销房屋买卖协议。法院认为：协议法第54条要求：“下列协议，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销：?一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违反真实意思的情况下签订的协议，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。”本案王某于2021年购置案涉房屋时价格显著低于市场价格，而洪某2021年从王某处购置该房价格和当初市场价格相当；王某购房时知晓其中曾发生凶杀案件，而洪某在购房时并不知情。故王某是否披露凶杀
10、案信息对其和洪某之间协议能否签订，或签订条件产生了实质性影响，按老实信用标准，王某应向洪某披露该信息，现王某未予披露，并所以取得以几乎相当于市场价格的转让价格出售该房屋的利益，其行为已非单纯缄默，应认定组成欺诈，故判决撤销案涉房屋买卖协议，王某返还洪某购房款及对应税费、中介费、办证费、按揭利息损失等。实务关键点：出卖人对明知且已实际对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”信息负有信息披露义务，不然组成欺诈。案例索引：浙江杭州中院（2021）浙杭民终字第360号“洪某和王某等案”，见洪某诉王某等案未立即披露“凶宅”信息能够作为房屋买卖协议的撤销事由（李骏、睢晓鹏），载人民法院案例选（2
11、02104/86:140）。5 . 非本村村民购置村集体土地上房屋，协议应为无效非本村村民购置村集体土地上全部的房屋，因违反土地管理法等法律、行政法规强制性要求，协议应为无效。案情介绍：2021年，杜某购置邻乡某村吴某全部的房屋，并交定金8万元。嗣后，吴某以农村房屋买卖违法诉请确定无效。法院认为：全部人对自己不动产或动产，依法享受占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性要求。案涉售房协议虽属自愿，协议中亦约定土地不得转让，但依据“地随房走”标准，农村房屋买卖必定包括宅基地转让。协议法第132条要求：“出卖的标的物，应该属于出卖人全部或出卖人有权处分。法律、
12、行政法规严禁或限制转让的标的物，根据其要求。”吴某自建房虽属其全部，但土地属村集体全部。物权法第153条要求：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家相关要求。”依土地管理法要求，宅基地使用权系农村集体经济组织组员享受的权利，和享受者特定的身份相联络，非本集体经济组织组员无权取得或变相取得。案涉房屋买卖协议标的物不但是房屋，还包含对应宅基地使用权，该买卖协议非同正常的可在市场上流通交易的商品房买卖协议，杜某非本村村民，不具有该区域内购房权利。吴某将村集体全部土地上建设房屋出售给非属本村村民的杜某，故判决房屋买卖协议无效，吴某返还杜某购房款。实务关键点：非本村村民购置村集体土
13、地上全部的房屋，因违反土地管理法等法律、行政法规强制性要求，协议应认定无效。案例索引：湖北秭归法院（2021）鄂秭归民初字第00780号“杜某和吴某等农村案”，见杜沥泉诉吴家庆等农村案农村房屋买卖协议的效力（杜云宏），载人民法院案例选（202104/86:149）。6 . 农村房屋卖协议无效，买方可另主张信赖利益损失农村房屋买卖协议因违反法律、行政法规强制性严禁要求被认定无效后，买方可另诉请卖方赔偿其信赖利益损失。案情介绍：1996年，牟某以6000元购置同镇不一样村的郑某房屋。2021年，因面临征收，郑某诉请确定协议无效，获法院支持。2021年，牟某起诉郑某，要求赔偿损失，包含拆迁赔偿款及隶
14、属设施费、安置费、迁居费、要求期限迁居奖励、水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等。法院认为：因无效协议取得财产应予返还，不能返还则应折价赔偿，有过失一方应赔偿对方所以所受损失，双方全部有过失的，应各自负担对应损失，该损失应包含因该协议产生的信赖利益损失。本案牟某购置房屋时依循农村购房习俗，和郑某签署绝卖契约，邀请村干部作为中人，并取得该村同意，按当初市场价支付了对应对价，居住使用该房已16年之久，已融入该村生活，本可在该房居住终老。现该房买卖协议因违反法律、行政法规强制性严禁要求而被认定无效，牟某负担返还该房义务，失去了该房使用权，但其所取回6000元购房款，因物价上
15、涨等原因，已不足以购置同类房屋2平方米住房，更无法购置同类地段商品房。而按现在同类地段征收价计算，该房价值为64万余元，牟某因协议无效而产生了巨大的信赖利益损失，郑某亦所以取得巨额利益。同时，依诚信标准，郑某亦不能从其先过失行为中取得巨额利益，故对牟某所产生的巨额信赖利益损失应产生关键责任。结合牟某现在居住情况、当地房价实际水平等综合原因，酌情考虑郑某赔偿牟某损失55万元。牟某要求郑某支付隶属设施费用200元及利息6200元诉请，无事实和法律依据；安置费、迁居费、要求期限迁居奖励系征收过程中征收方支付给房屋全部人款项，现征收行为还未发生，且牟某非房屋全部人，故无权要求郑某支付上述费用；水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等，因牟某未提供对应依据及证据，故不予支持，牟某可待评定后另行起诉。判决郑某赔偿牟某55万元。篇二：案件案件近日，洛阳市老城区人民法院宣判一起案件，判决驳回原告诉讼请求，维持房屋买卖协议。原告安某起诉至法院，称被告王甲（原告安某之妻）私自将她二人共有的一套房屋卖给了被告王乙，请求法院判决被告王甲和被告王乙签署的买卖住房协议无效，王乙返还已居住了近半年的房屋。审理过程中，被告王甲称其将房屋转让给王乙的事实原告不知道，买卖协议应为无效。被告王乙称其知道原告安某和被告王甲系夫妻关系，在购置房屋过程中
