《城市商业综合体项目》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城市商业综合体项目（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、河北欢聚房地产开发有限公司“欢聚城”项目可行性研究报告河北欢聚房地产开发有限公司二O一一年十一月目 录第一章 总论11.1项目名称11.2承办单位概况11.3项目简介研究范围11.4编制依据11.5主要研究结论及建议11.6项目总投资31.7社会影响评价31.8问题与建议3第二章 项目建设背景及必要性42.1项目建设背景42.2符合城市建设的需要5第三章 项目建设环境分析73.1项目建设地点73.2自然环境概况73.3社会环境概况8第四章 建设规模和建设内容94.1建设规模94.2建设内容9第五章 工程技术方案105.1工程设计的指导思想105.2工程设计原则105.3 项目设计和建设的依据1
2、15.4项目有关设计建设标准115.5工程方案11第六章 环境影响评价196.1施工中对环境生态影响及治理措施196.2本项目对生态环境的影响及治理措施206.3结论20第七章 项目的招投标217.1项目招标的依据217.2项目招标的范围217.3项目招标的方式217.4项目招标的组织形式21第八章 劳动生产安全23第九章 节能专篇259.1 设计依据及标准259.2 编制目的269.3 能源品种及供应269.4 能源消耗量分析269.5 节能设计及措施279.6 节能效果分析349.7 结论及建议34第十章 项目实施规划3610.1项目建设期3610.2项目实施各阶段进度计划36第十一章 投
3、资估算与资金筹措3711.1项目总投资3711.2资金筹措方案38第十二章 财务评价3912.1 评价依据3912.2 基础数据与参数3912.3 财务效益分析3912.4 评价依据42第十三章 风险分析及对策4313.1项目施工风险与对策4313.2市场风险与对策4313.3技术风险与对策4313.4 政策风险及对策4413.5项目进度管理风险44第十四章 研究结论与建议45附表：1、工程总投资估算表2、项目财务分析表附图：1、厂址区域位置图2、厂区总平面图河北欢聚房地产开发有限公司 “欢聚城”项目第一章 总论1.1项目名称“欢聚城”项目。1.2承办单位概况项目承办单位：河北欢聚房地产开发有
4、限公司法人代表：韩志妙注册资金：1000万元企业类型：有限责任公司河北欢聚房地产开发有限公司始建于2011年11月，经石河北省工商行政管理局注册登记。企业主要经营范围：房地产开发与经营。1.3项目简介研究范围研究范围：本报告主要对项目工程内容及建设规模、项目能耗、设计方案、环境影响评价、投资估算及资金筹措、财务评价、社会评价、等方面进行分析。1.4编制依据1、可行性研究报告编制的有关规定、国家有关政策、法律、法规；2、投资项目可行性研究指南（试用版）（计办投资200215号）；3、国家发展和改革委员会国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知；4、建设项目经济评价方法与参数（第
5、三版）；5、国家和行业有关规定、规范；6、河北欢聚房地产开发有限公司提供的有关资料。1.5主要研究结论及建议1.5.1项目所在地经济和社会发展情况本项目位于老燕赵市场地块，长寿路与新开西路之间，地块呈矩形状。地理位置及自然环境优越，社会经济持续、稳定、快速发展，经济实力雄厚，建筑业材料来源丰富，运输条件及其便利，具有良好的工程建设条件。1.5.2项目建设的必要性1、增加财政收入：本项目能为当地经济带来长期的持续增长；2、带动招商引资：本项目的成功运作，势必要给新乐城区引进大型商业品牌、连锁酒店品牌、电影大世界、大型连锁餐饮品牌及各种国内外知名休闲品牌等，对整个城区的招商引资能起到一个非常好的促
6、进作用；3、提升城市形象，加快新区发展：本项目能为老城区西部增加多幢高层商业建筑，对整个城区的商业形象与档次有着很大的提升，还会让主城区的居民拥有完善的商业服务配套，也有助于短时间内加快西城区的建设，从而加快整个主城区西部的发展；4、安置就业人口：项目的落成将至少增加几千个就业岗位；5、优于工业项目：三产项目能保证长期税收，且没有污染，并且能带动工业的招商引资，为工业等行业提供接待条件，本项目能带给城市更大地收益；6、提高土地利用率：做为城市商业综合体，能最大效率及最合理地利用土地资源，并能带动周边地块的快速升值；7、有助于市场的整合与改造：本项目的建设，能改变原燕赵市场经营不善的窘境，能整合
7、出辐射整个城市及乡镇与周边县市的商业中心，将市场做大，品种做全。1.5.3项目建设内容本项目总规划用地123540m2，总建筑面积366740m2：包括住宅建筑面积112400m2，商业建筑面积200340m2，（沿街商铺、准四星酒店、经济型酒店、商务办公、精品百货、小商品市场、娱乐、餐饮、家具城、装饰建材），公寓建筑面积54000m2，车库50000m2。本项目共分为两期：一期开发住宅66560m2、商业50000m2；剩余部分为二期。1.5.4节能评价本项目依照国家节约能源法精神进行设计、建设和使用。在设计上从外墙保温、照明度的合理设定、灯器具的选择、线路的配置、自然采光、通风降温等都将按
8、照公共建筑节能设计标准和居住建筑节能设计标准进行设计，在日常维护管理上严格依照制订的规章进行，做到完全符合有关节能法规，规范和标准。1.5.5环境影响评价拟建项目将对区域内的自然环境和社会环境造成的影响微乎其微，针对区域内的自然、环境状况和特点，根据项目建设的环境影响因素作用机理，本项目采取了相应的环境保护措施后，不会对环境造成不利的影响。1.5.6工程实施计划本项目建设期为2012年3月2014年3月，建设周期为24个月。1.6项目总投资本项目总投资估算为120000.00万元。其中：建设投资120000.00万元。1.7社会影响评价本项目对促进地区经济和社会发展具有一定重要意义。项目的社会
9、风险很小。1.8问题与建议建议在下阶段工作中加快设计、招标工作进度。按照有关部门的要求，优化设计方案，在节能方面精益求精，在观感上落落大方，在适用方面恰到好处，并尽最大可能降低工程造价，适本工程在经济上合理、技术上可行，具有较强的操作性。35第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景新乐市地处河北省中南部，华北平原腹地。南距省会石家庄38公里，北距首都北京238公里，东毗定州、南靠藁城、西邻行唐、北接曲阳，历史上有“九省通衢、三辅重地”之称。京广铁路、107国道、京港澳高速公路纵贯南北，朔黄铁路、无繁公路、新阜公路横穿东西。市内设有两个火车站、一个高速公路出入口，有新无、新藁、新井新曲等公
10、路与邻县相通。市区距石家庄国际机场仅7公里，南水北调和西气东输等国家重点工程也从境内通过。形象地说：“10分钟可以上天，30分钟可以入市，2个小时可以进京，3个小时可以出海”。在城市建设方面，新乐市委、市政府紧紧围绕建设“生态城文化城、宜居宜看魅力城”的目标，以建设“繁荣、舒适”现代一流省会次中心为城市定位，坚持高起点规划、高标准设计、高质量建设、高效能管理，积极探索经营城市新举措，现代化中等城市框架初步形成。2005年以来，新乐市累计投资57.7亿元进行城市建设，新建、翻修了9条城区道路，形成了“一环六横七纵”的路网框架。城市建成区面积由7平方公里扩张到13平方公里，城区绿地率达43.62%
11、，人均绿地面积达10.15平方米。被确定为“省级园林城重点推进市”。2010年，全市地区生产总值完成124.4亿元，比2005年增长68.5%；全部财政收入完成4.05亿元，比2005年增长49.5%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到16218元、8169元，比2005年分别增长90.7%、68%；全社会固定资产投资完成125.4亿元，比2005年增长224.9%；金融机构存款余额达到70.1亿元，比2005年增长118.7%。全市发展的总体目标是：到“十二五”末，实现三个翻番、三个增长、三个提高。“三个翻番”，就是在2010年基础上，地区生产总值翻一番，达到253亿元；工业增加
12、值翻一番半，实现“工业突破”；财政收入翻一番，达到8亿元，力争突破10亿元。“三个增长”，就是城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均分别增长10%、9%以上，社会消费品零售总额年均增长18%以上，全社会固定资产投资年均增长15%以上。“三个提高”，就是环境质量明显提高，森林覆盖率和城市绿化覆盖率分别达到19%、43.6%以上，空气质量二级以上天气稳定达到320天以上；社会保障水平明显提高，城镇居民基本养老保险参保人数年均增长5.5%，城镇居民基本医疗保险、城镇职工基本医疗保险和新型农村合作医疗保险实现全覆盖；城镇化率明显提高，力争达到55%以上。全市综合实力早日跨入全省30强,把新乐打造成
13、为“经济强市、魅力新城、文化胜地、和谐家园”。2.2符合城市建设的需要1、增加财政收入：本项目能为当地经济带来长期的持续增长；2、带动招商引资：本项目的成功运作，势必要给新乐城区引进大型商业品牌、连锁酒店品牌、电影大世界、大型连锁餐饮品牌及各种国内外知名休闲品牌等，对整个城区的招商引资能起到一个非常好的促进作用；3、提升城市形象，加快新区发展：本项目能为老城区西部增加多幢高层商业建筑，对整个城区的商业形象与档次有着很大的提升，还会让主城区的居民拥有完善的商业服务配套，也有助于短时间内加快西城区的建设，从而加快整个主城区西部的发展；4、安置就业人口：项目的落成将至少增加几千个就业岗位；5、优于工
14、业项目：三产项目能保证长期税收，且没有污染，并且能带动工业的招商引资，为工业等行业提供接待条件，本项目能带给城市更大地收益；6、提高土地利用率：做为城市商业综合体，能最大效率及最合理地利用土地资源，并能带动周边地块的快速升值；7、有助于市场的整合与改造：本项目的建设，能改变原燕赵市场经营不善的窘境，能整合出辐射整个城市及乡镇与周边县市的商业中心，将市场做大，品种做全。综上所述，本项目的建设既符合国家政策，也符合新乐市总体规划，项目建设是必要的。第三章 项目建设环境分析3.1项目建设地点项目位于老燕赵市场地块，长寿路与新开西路之间，地块呈矩形状。该地块一旦通过城市商业综合体开发，实现商业升级，必
15、能很快改善目前整个新乐市无高档城市商圈，无完善专业市场的局面，同时又提升城区的品质和价值，进而推动城区的城市新貌，改变商业格局及促进经济发展，一举多得。3.2自然环境概况3.2.1地质状况项目区地处地处太行山东麓，属山前倾斜平原，地势西高东低，基本平坦，境内有沙河、木刀沟两条季节性河流。3.2.2气候条件新乐市属暖温带半湿润季风型大陆性气候，四季分明，气温日较差较大。春季，气温回升较快，干燥多风；夏季，炎热多雨，干湿差异显著；秋季，日照充足，秋高气爽；冬季，雨雪较少，气候干燥。年平均降水量428.9毫米，常年平均气温12.2，平均日照时数2716.1小时，日照率61%。3.2.3自然资源新乐市矿产资源主要是建筑用砂及粘土。地下水资源可采储量约为8.93亿立方米，埋深23米，水质甘甜，经有关部门检测
