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1、第十部分 物业管理综合服务费测算要点： 以收定支 阳光财务 取之用民，用之于民 享用、受益与承担 以丰补欠，反晡物业第一章 前期物业管理服务成本测算一、物业管理收费标准和依据（一）政策法规与市场物价依据1、北京市政府有关物业管理的法规和文件；2、甲方所提供的项目原始数据；（若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整）3、根据物业项目分析所设定的服务标准、相应的人员配置和物资装备计划；4、北京市现有物价、工资水平及相关的市场行情、同类相似物业水平的综合预计。5、税费按管理中心总收入的5.5%计算。（二）物业管理服务费测算的原则1、以收定支原则为适应用户的经济承受能力，培养物业管理消费
2、的心理承受能力，要做到“以收定支”。具体做法是：本着“量入而出”的原则，将收取的物业管理费专款专用，根据实际服务项目需要进行分解，分类建帐，以求收支平衡。2、阳光财务原则严格控制物业管理费用支出，每半年一次在管理中心收费处向用户公布物业管理服务费收支情况。3、取之于民，用之于民原则管理中心为用户提供的相应服务以零利润为目标。4、谁享用、谁受益、谁承担的原则对特约服务和便民服务实行合理收费，合理分摊的有偿服务模式。5、以丰补欠，反哺物业的原则在物业经营过程中，若某些管理服务项目获得收益较丰，可用以补贴另外一些亏损项目的费用。如整体物业管理收支出现赢余，应依比例提出资金反哺物业，投入到管理物业新增
3、项目建设及原有设施更新改造。二、北京市第二医院基本物业管理费测算1、医院南区楼基本物业管理费测算表序号项 目月/元备 注1人员工资及福利14296工资加福利费2公共设施、设备日常运行、维修及保养费246(300元m215%)(25年12个月)40%4100m23固定资产折旧334利 润1458前3项总额10%5税 金882前4项总额5.5%合 计 16915医院南区楼基本物业管理费：169154100= 4.1元 /.月 备注：1、物业费是由表中5项之和除以医院南区楼的总建筑面积 4100计算得出的。2、以上所有费用都按照四舍五入核算。 3、如锅炉燃油费由物业公司支付，物业公司将按照政府有关规
4、定向甲方收取35元/的供暧费。医院南区楼建筑面积是4100平方米,每月物业管理服务的总支出是16915元,其中服务人员薪金及福利支出14296元,占84.5%,公共设施、设备日常运行、维修费用支出246元,占1.5%，固定资产折旧费用支出33元,占0.2%，利润1458元,占8.6%,税金882元,占5.2%.附表人员工资及福利费一览表序号名称月/元备 注一人员工资8231工资按一年13个月计算1水电维修工（1人）17332保安（3人）32493锅炉工（3人）3249二福利费1152工资总额14%三保险费2626工资总额31.9%四服装费1971水电维修工(1人)12每年140元/人2保安(3
5、人)150每年600元/人3锅炉工(3人)35每年140元/人五加班费748基本工资除以22天乘以2天1水电维修工1582保安2953锅炉工295六过节费1342五一、十一各500元/人，元旦各300元/人，春节各1000元/人 合 计142962、旧楼基本物业管理费测算表序号项 目月/元备 注1人员工资及福利8650工资加福利费2公共设施、设备日常运行、维修及保养费150(300元m215%)(25年12个月)40%2500m23固定资产折旧334利 润883前3项总额10%5税 金534前4项总额5.5%合 计10250旧楼基本物业管理费： 102502500=4.1元 /.月 备注：1、
6、物业费是由表中5项之和除以旧楼的总建筑面积 2500计算得出的。2、以上所有费用都按照四舍五入核算。旧楼建筑面积是2500平方米,每月物业管理服务的总支出是10250元,其中服务人员薪金及福利支出8650元,占84.4%,公共设施、设备日常运行、维修费用支出150元,占1.5%，固定资产折旧费用支出33元,占0.3%，利润883元,占8.6%,税金534元,占5.2%.附表人员工资及福利费一览表序号名称月/元备 注一人员工资4982工资按一年13个月计算1水电维修工（1人）17332保安（3人）3249二福利费697工资总额14%三保险费1589工资总额31.9%四服装费1621水电维修工(1
7、人)12每年140元/人2保安(3人)150每年600元/人五加班费453基本工资除以22天乘以2天1水电维修工(1人)1582保安(3人)295六过节费767五一、十一各500元/人，元旦各300元/人，春节1000元/人合 计86503、新楼物业管理费(1)新楼物业管理费测算表序号项 目月/元备 注1人员工资及福利170512工资加福利费2公共设施、设备日常运行、维修及保养费6843(1600元/m215%)(25年12个月)40%21384m23清洁卫生费16925含每年两次的幕墙清先费用: (9001.5元/m22) 12个月=225元/月4绿化费10255办公费74996固定资产折旧
8、11087不可预见费2039前6项总额1%8利 润20595前7项总额10%9税 金12460前8项总额5.5% 合 计239006基本物业管理费：23900621384=11.2元 /.月 备注：1、物业费是由表中9项之和除以旧楼的总建筑面积 21384计算得出的。2、以上所有费用都按照四舍五入核算。北京市第二医院新楼总建筑是21384平方米，每月基本物业管理服务费的总支出是239006元，其中人员的薪金及福利支出是170512元，占71.3%；公共设施、设备日常运行、维修及保养费用支出是6843元，占2.9%；清洁卫生费用支出是16925元,占7.1%;绿化费用支出是1025元，占0.4%
9、;办公费用支出是7499元,占3.1%;固定资产折旧费用支出是1108元,占0.5%；不可预见费用支出是2039元，占0.9%;利润费用支出是20595元,占8.6%;税金费用支出是12460元,占5.2%。附表1 北京市第二医院配备人员及工资标准一览表部 门工作岗位人 数月工资（元/人）工资标准（月）人员分配项目部经理1人50005000物业部(2人)主管1人30003000会计1人15001500工程部(24人)主管1人30003000副主管1人18001800配电室值班7人1600112006人3班倒，每班2人，1人替班水、电、瓦工4人16006400白班2人，夜班1人弱电维修2人180
10、03600日常维修空调工2人20004000白班2人，夜班1人锅炉工3人10003000分3班电梯工3人11003300液氧站1人12001200保洁部(45人)主管1人15001500领班2人11002200保洁员42人80033600保安部(31人)主管1人20002000领班2人15003000保安员11人100011000正门3人，车库入口3人，侧门3人，巡逻2人消防中控员3人12003600车场管理5人80040003人3班倒，1人白班巡查，1人替班自行车管理2人8001600分2班住院部保安3人10003000体检中心3人10003000合 计103人115500备注：人员工资是按
11、每年13个月发放。附表2人员福利费序号名 称月/元备 注1福利费16170工资总额14%2保险费36845工资总额31.9%3服装费管理人员167400元/人.年,共5人.4工程人员280140元/人.年,共24人.5保安员1550600元/人.年,共31人小 计55012附表3绿 化 费序号名 称月/元备 注1绿化用水224每月浇水4次，每次用10吨，5.6元/吨2农药、化肥、除虫50按1季度150元计算3劳保用品费504杂草清运费505重大节日租摆583五一、十一、春节各2000元，元旦1000元6除四害68每月消杀面积为15 m2，乘以0.15元/m2，乘以30天。小 计1025附表4
12、办 公 费序号名称月/元备 注1办公室电话400项目经理办公室，物业部各1部电话，每部电话200元/月.2交通费900项目经理300元，工程，保安主管，会计200元/人.（包括差旅费）3通讯费500项目经理200元，工程，保安主管，会计主管100元/人4低值易耗品3005水电费4754103人，每人每天用水0.15吨，每吨5.6元;住宿31人，每人每天用电0.4度;办公人员15人，每人每天使用9小时，功率500瓦，0.9元/度。6书报费452份报纸 ， 1份北京晚报， 1份北京青年报。7培训费3008招待费300小 计7499注:以上所有费用都按照四舍五入核算。（2）设备设施维修养费设备设施运行、维修保养费一览表表1序号设备名称金额（年/元）备 注1空调系统
