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1、市场调查总结报告（内部资料）目 录（CONTENTS）前 言第一部分调查说明 第二部分 项目区域商业环境分析一、调查目的 一、项目用地价值分析二、调查方法 二、项目基本经济数据三、调查范围 三、 项目周边环境分析 四、调查人员 四、 项目商圈界定五、调查时间第三部分项目商圈调研分析 第四部分 项目SWOT分析一、商业消费者消费形态调查分析二、目标客户群特征描述第五部分 调研结果综合分析结论前 言 商业项目在开发的前期应对投资开发的环境，市场供求状况，市场竞争状况等各种变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。据此，本项目作为一个小型商业结构，因为其客户需求
2、的特殊性，利益协调的多样性和公司赢利模式的不确定性，招商小组很有必要在本项目正式运作前期进行一次市场调查和研究，本次的调查与研究其作用仅限于验证或者为项目市场定位及经营决策寻求依据。在本案调查中，由于时间和人力因素可能调查的不够详实，本报告的相关数据资料仅供参考。不足之处，敬请阅者批评斧正。招商调查组2007年8月5日第一部分调查说明一、 调查的目的1、 为项目市场定位提供依据；2、 为项目业态组合定位提供依据；3、 为项目赢利模式决策提供依据；4、 为确定本案的经营策略、竞争策略、产品与服务等提供决策依据；5、 了解客层，为目标客户群定位提供参考；6、 为本案拟订一系列的招商策略、经济预测，
3、营运政策提供参考；7、 全员熟悉项目周边地理、交通、商业环境，初步掌握当地人文特点，消费、生活习惯等。二、 调查的方法1、 现场调查（略）三、 调查的范围立足地安门内商业街做重点调查. 四、 调查的人员成立市场调查专项行动小组，小组成员主要有于宝刚、单杰康、刘学俭，共3人。五、 调查时间2007年7月16日8月2日共18天时间第二部分 项目区域商业环境分析（一）项目用地价值分析项目其用地价值分析如下： 1、项目处于地安门内大街的黄金地带，承接了商圈的消费人流，人流每天总量可以达到3万到5万； 2、项目处于北京市重点规划的旅游区域上，在政策上拥有足够的优势，并且随着北京市加大规划建设旅游市场的力
4、度，地安门内大街周边的配套设施、环境将会获得极大的改善； 3、项目用地形状规整，利于项目规划设计思路的执行； 4、项目交通网络发达，公交线路众多，给消费者提供了便捷的交通条件。 （二）项目基本经济数据 项目规划总建筑面积4420平方米，其中一层为1630平方米（其中190平方米租赁给肯德基，95平方米租赁给便利店），二层 为1390平方米（其中240平方米租赁给肯德基），地下面积为1400平方米。（三）项目周边环境分析 1、 周边环境和商业现状1）、项目位于平安大道和地安门内大街交汇处，南临景山公园，西接后海酒吧街，北与人流聚集的天意市场、地安门百货、钟鼓楼旅游景点相邻,并与北京北海医院、广桥
5、医院白米社区卫生服务站、工商银行等相近。2）、本案所在位置交通便利， 124路、107路、60路、204路公交车在此停靠，南面50米处有5路、810路、210路、111路、819 路、214路公交车。东面30米处有118路、701路、850路、13路、42路、823路公交车。3）、本案周围半径500米范围内，沿街商铺密集，集聚商气更聚人气。4）、项目因属于老城保护区，周边没有楼房住宅小区，只有少量的平房区从项目近处四周的物业现状情况来看，北面的天意市场，地百商场，酒吧一条街、国美电器都属于地安门大街内繁荣时期的见证。本案交通便捷。从交通网线架构情况来看：周边的交通状况极其优越，但是，必须正视的
6、是，项目没有停车位，影响了自驾车和旅游车辆的停靠，不利于大人流的聚集。2、商业配套 项目周边有；新路春饭庄、满福楼大酒楼、彤雅轩酒楼、京海宾馆等宾馆酒楼，有麦当劳、肯德基快餐区，同时还有一些中低档次的餐饮设施，西边有酒吧街和后海娱乐休闲区，北面有钟鼓楼旅游景点，使项目具备一定档次的商业餐饮、休闲娱乐、旅游配套，还有少量的足疗、美发店、医院，可以作为项目一定之补充。 （四）项目商圈界定 1、从城市规划界定项目商圈商圈是以一个商业集中区域或者商场为中心，能够影响消费者消费行为和习惯的辐射范围。其直接产生影响的辐射范围为主力商圈，间接产生影响的为次要商圈和辅助商圈。商圈辐射范围的界定需要结合项目的规
7、模、经营内容、档次综合考虑来定。按照商圈划分的基本原则：项目的规模在建筑面积4000平方米左右，从其规模来讲，都属于小型商业中心商圈界定范畴。因此，可以认定5分钟步行为主要商圈，10分钟为次要商圈，10分钟外为辅助商圈。虽然如此，但是北京商业市场更多的存在着政府行政规划的痕迹，因此，需要从城市规划的角度分析项目商圈形成。从城市规划角度来看，本项目处于北京市旅游商业中心，因其旅游的特殊性，其商圈辐射范围不仅仅是北京市。第三部分 项目商圈调研分析一、商业消费者消费形态调查分析1、 地安门内大街商圈商业普查地安门内大街门面商业调查数据类别单位餐饮服装运动眼镜美容美发鞋帽药房箱包饰品通讯书店其他总数量
8、家293533492153215平均面积平米80302570803590402060200平均租金元/平米/月260310290310290320210320340240180总面积平方米232010507521032031518040100180400从上表可以看出，地安门内大街的商业门脸主要经营休闲服装、餐饮。调查中发现：经营休闲服装的沿街门脸，经营面积跨度不大，从15平方米到50平方米，门脸的经营面积与建筑面积相差不大，服装档次较低，租赁年限为一年一签，租金缴纳方式为一季度或半年缴纳。因本地区属于旅游区，所以有较多的餐饮小店，餐饮店的经营面积从30平方米到300平方米，个别较大的面积也超
9、过500平方米。租赁年限为一年一签，租金缴纳方式为一季度或半年缴纳。从上表数据情况来看，地安门内大街各种类型的商业比较齐全，商业配套设施也比较齐备（如宾馆、大型酒楼、酒吧街、银行、医院等），但因历史原因，商街属于自然形成，没有统一市政规划，各种业态比较分散，业种档次参差不齐。商铺租金以饰品、鞋、休闲服装类相对较高，其中最高为休闲服装类，其次为鞋和饰品类。而经营饰品的成本可能是所有商品中成本最低的，同时，饰品的市场被证明利润率很高。从利润空间的角度分析，本项目应该引入饰品类商品。商街的业种普查，可为本项目租金价格的制定和选择业种提供参考。 2、商圈典型案例分析天意天 意业基本情况和物业内部规划业
10、态布局地理位置地安门内大街南端路东所临道路地安门内大街临街深度12米交通情况交通便利，124，107，60，204，5，810，210，111，819，214经营模式统一管理、分散经营商业业态生活用品百货市场发展商商场定位综合性大众消费物业管理营业面积6000平方米层高层高约2.8米停车场正门口12个停车位楼层数负14层共5层装修标准防滑地砖,墙面白色涂料。 经营范围（分层描述）品牌罗列前厅：化妆品、手机配件、儿童玩具、文具、办公用品。一层：工艺礼品、头饰、服饰、宠物用品。二层：体育用品、不锈钢、小家电、小百货、小五金。三层：针织内外衣、床上用品、服装、毛线、袜子、帽子。四层：皮鞋、童鞋、休闲
11、鞋、家居鞋、箱包、皮具。楼层平均租金（元/平米/每月）负一楼（前厅）；530，一楼；450，二层；390，三层；330，四层；260。周边商业配套北海医院、新华书店、广桥医院白米社区卫生服务站。内部配套设施1部货梯,每层2部扶梯主要交通宽1.8米导视系统各层电梯附近均有各层经营内容罗列，铺位号指导牌为小灯箱采光通风状况采光通风较差,商场内采光以灯光为主,通风以排风扇购物环境背景音乐、自动消防报警喷洒系统、中央空调系统入口处2个出入口 商铺分割独立店面，一般经营面积3平方米。出租率100%每楼层铺位数前厅；23个，负一层；90个，一层152个，二层153个，三层；152个，四层；88个。共计；6
12、58个年租金总收入928万元顾客构成年轻人占60%左右，中年人35%，学生5%，其中女性占总人流的60%开业时间1992年11月天意人流测试天 测试地点：平均小时人流量日人流总量性别构成比例人流量方向男女天意807807040%60%进入商场的人流测试选择的是星期六，所测试人流为进入商场的所有人流。人流流入量高峰期为9：0011：00和14：0016：00这两个时段；在12：0013：00人流量最弱。我们从现场调研的人流构成比例来看，天意的消费人群缺乏共性，这跟商场综合性购物场所的定位一致。可见天意的号召力和影响力，预计这种状况在未来很长时间将被保持。典型案例分析： 天意以其6000平方米商业
13、结构成为地安门内大街综合性生活用品购物场所，同时也进行批发业务，与地百商场一南一北构架了地安门内大街的的商业中心区。便利的交通，一定规模的商业卖场，种类齐全、价格全面的商品，以其得力的促销策略（价格战），一直都保持着地安门区域商业市场相当的市场份额。天意与地百商场一起成为地安门区域商业龙头，在消费者心中地位显著。 劣势：1、天意市场属于传统百货商场，其硬件设施标准较低，垂直交通工具空间有限，并且平面交通最宽只有1.8米，整个商场的购物环境较差，又因合同只能一年一签，影响了商户对铺面的精装修，导致商场的整体档次不高。2、从天意整体楼层布局来看，业态分区比较凌乱，每层的商品夹杂陈列，又没有明显的指示界限，整体的感觉是严重缺乏商品与购物环境的融合，跟超市风格有类似。当然，这跟天意综合性卖场定位有关。3、天意市场的铺位分割经营缺乏合理规划性，不利于人流的互动，难以显示商业氛围。4、天意市场属于传统的百货业态定位，缺乏餐饮和娱乐场所。本项目的肯德基和地安门小吃给天意提供了一定人流的消费群体。5、 天意在历史文化保护缓冲区内，建筑形态不符合要求，存在着政策风险。建议本项目注重内外部环境营造的同时，应该强化软硬件配套。同时，避免如天意引入低廉日杂商品直
