规划设计策划四个阶段

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1、对房地产规划设计策划的几点思考：规划设计策划四个阶段访问统计:点击1114次 作者：摘自：时间：2010-8-4亡规划设计策划的几点思考：规划设计策划四个阶段?市场流行这样一句话：“想不想买看环境，掏不掏钱看房型，满不满意看管理。可见规划设计是赢得市场的是由住宅、公建、环境、道路等要素组成，通过建筑艺术、环境艺术、文化艺术、工程技术、物业管理等综 J居住空间。卜策划是以“以人为本”为宗旨，以市场为导向，以项目投资决策为依据，集土建、景观、绿化、物业、营销 程度地挖掘和提升小区的空间价值，提高小区品位和含金量。开发商和设计人员应该把自己置于住户的位置， 良大程度地满足人们的生活需求、学习需求、工

2、作需求、生理需求、心理需求的同时，尽可能降低小区开发 开发达到预期的目标。畀主小区规划设计策划阶段必须克服的三种倾向卜与策划的质量直接影响楼盘的销售和效益，这已是不争的事实，但在实际工作中，仍然要克服三种倾向。扌压缩规划设计的时间。有些开发商拿到土地后，巴不得一夜之间把小区造好，这种心情是可以理解的，应该 目投资决策策划对小区开发已作了正确的定位，但招标文件编制和中标方案优化、扩大初步设计、施工图设 是把小区开发决策付诸实施的关键阶段，是对总体规划、环境、房型、设备具体细化、反复推敲优化的阶 匕计周期是保证设计质量的前提，何况规划设计阶段实际上应包含许多策划方面的工作，其所涉及的深度和广 尹设

3、计周期定额”所包含的工作内容。如果事先没有进行认真地策划，事后感到这也不对，那也不行，“赶工” 左工，工程做到哪里，改到哪里，不仅造成经济和工期的损失，规划设计的含金量”也难以得到保证，最终结 右同时，由于目前实行工程竣工验收备案制，重大修改必需按原来的程序进行审图和备案，往往造成停工和扌压缩设计费。应该看到，我国目前实行的是设计低收费，仅为工程造价的2%左右，在工程总成本中所占的 般不到1%,这样的收费标准还要压低，设计单位的设计成本都很难保证，就更难做到精心设计”，粗制滥 丘成设计质量下降、成本增加和返工。一个甲级院的院长对我讲过这样一件事：某工程设计中标后，开发商的 -平方，否则叫别人去

4、做”。首先作为开发商要认识到规划设计是房地产开发降低成本，提高产品竞争力的关 卜理好“芝麻与西瓜”的关系；作为政府管理部门，对设计收费下浮必需有严格的规定。尢计单位的工作总量应有所控制。有些设计质量好、中标率高的设计院，全院上下疲于奔命，日夜加班，节假 F,影响设计人员的健康和学习，长此以往设计质量难以得到保证，也不利于设计市场的可持续发展。建议有 艮据设计单位的资质等级和人员状况，规定一个“满负荷”的工作量，并加以控制。畀主小区规划设计的基本内容3规划设计基本内容大致可分为土地与环境容量、建筑形态与小区环境、住宅建筑的功能、建筑结构、配套设 亍灾减灾等六个大项近百个子项，内容极其丰富，需要开

5、发策划认真研究。U划设计策划四个阶段：f决策阶段的主要策划内容：客户一小区开发定位一品牌策划；卜析小区的规划参数、开发品牌、多高层比例、环境等因素，选定合适的容积率；2房型面积的确定及其大致比例；乞术指标和质量标准的确定；乞通的统筹考虑；孑理模式的定位；晃点”综合分析，主题确定。计招标文件编制阶段的主要策划内容：十策策划的有关内容，进一步细化、深化、具体化，作为设计尢计依据。标设计方案优化和扩初设计阶段的主要策划内容：J开发策划和设计人员的设计思想相结合编制的规划设计方案，经多方案比较 和专家论证，选定中标方案 ，在环境设计、物业管理包括智能化定位、分质供水统筹考虑的同时，通过技术经济分析，确

6、定地基基础 亍案，通过市场调查、技术经济分析，初步确定电梯等主要设备的选用，进行扩初设计。工图设计和项目开工后的跟踪优化阶段的主要策划内容：9审批会议的意见和开发商对扩初内容进一步研究，在施工图设计前再次进行调整、优化，避免以后发生大的F工后，根据市场情况和预销售情况，对房型、环境进一步调整和优化。卜策划不仅是通过技术创新、理念创新提高产品附加值的关键阶段，而且还是控制和降低开发成本的关键阶段。 直示，对项目投资的影响程度，初步设计阶段为75-95%,扩初设计阶段为35-75%，施工图阶段为5-35%, 壬小。规划设计精心与否，不仅关系到产品的质量，对开发成本的影响也很大。施工图设计可以有条件

7、地逐步 ；十”的方法，即对每平方米建筑的造价、主要材耗（钢筋、混凝土）进行限额，并在设计合同中明确奖罚条款, 尢计人员的积极性，增强设计人员的责任感和经济意识，达到降低成本、节约用料的目的。二讲，设计单位主要偏重于技术操作层面，只对工程的安全使用负责，而开发商必须对开发全过程，特别是投 规划设计策划要探索市场一项目一三个效益比较理想的结合点，从而指导项目建设的全过程，它能有效地将 色设的各个环节有机地结合起来，反复交叉，互为补充，不断优化，最终实现项目投资决策所确定的目标。、区出入口和道路结构选择勺规划和交通主管部门要求的前提下，有时小区出入口的选择可以起到改善第一环境质量”的作用。如浦东新

8、习，原设计方案把出入口放在北面博文路上。考虑到博文路是一条工业区道路，道路北侧是破旧的厂房，一排 吊车，环境很差，同时货运车辆较多，不仅影响行人安全，更有碍于小区的整体形象，给消费者是一种工 J居住区”的感觉；从北面进入小区，首先看到的是住宅的北立面，不利于小区第一景观印象。基地南面是已 畀主区。将小区主出入口放在南面，给消费者是一种居住区里新开发的居住小区”的感觉，最后决定修改设计 仝北朝南，沿博文路放一排“小高层”，对基地北侧工业区起到遮挡作用。小区形态是北高南低，大门向阳，符 理念，又符合人流的主导方向，同时改善了小区外部环境。墅花园的方案，沿城市道路一侧的中心地带布置了气派的商业建筑和

9、广场，别墅区的环形主干道出入口放在 端，没有广场，入口空间也很局促，如“边门”一般，初来乍到必定把商业广场当作花园的主大门，主次难分， 后来根据有关专家的意见，作了较大的调整，取得了较好的效果。、区出入口设置要考虑与城市道路和物业管理的关系。有一个居住小区的方案，其中一个街坊放了 7个车行和 出入口设置太多，除了对城市道路的干扰、不利于行人的安全外，还增加建筑成本和今后物业管理成本，增 J干扰，更不利于安全防范。E是小区的骨架，对整个小区的合理布局起决定性作用。小区道路除了分隔地块和联系的作用，并使之成为一 卜，主要考虑的问题是如何在降低道路用地的前提下，基本上做到人车分流。人车分流是一个相对

10、的概念。小 习边式布局，可以基本上做到人车分流，但周边式方案的道路用地率太高，基地越小，比例越高，有时要超过 道路两边1米不能计入绿化的面积）。金宸苑原总体方案是采用周边式布置，后来对总平面进行了调整，将 E中心绿地下面，车库坡道出入口放在小区出入口附近，这样的处理方式，能使小区的大部分小车直接进入地 三通过地下车库的楼梯进入小区，道路用地控制在12%以内。、区文明、物业管理与房型、环境的关系亨小区的房型和环境，都是以良好的物业管理和安保措施为基础。住宅底层的客厅为一排落地玻璃门，沿门口 ，是一个用低矮而漏透的木栏围合的内院，“独树疏花”构成的内院景色和错错落落、层次分明的外院绿地连 亡成趣。

11、人们坐在客厅里，室外秀丽的景致一览无遗，使人心旷神怡；主卧室的落地窗，将室外丰富多姿的风 如果没有一流的物业和安保措施，就会象有些小区一样，从一楼到六楼全部都按装防盗栅栏，就不可能有这F境。善不仅反映小区开发的总体水平，也是居民文化素养、文明程度的反映，又是社区管理、物业管理水平的体现。体规划不宜追求构图形式和隐喻J基地由市政道路分隔成5个街坊，南面是河流。规划方案把小区总平面构思成象一艘航行在河上的帆船：靠 勺比喻“船身”；北面3个街坊比喻“船帆”，在街坊中间南北布置的绿化带和高层带比喻为“桅杆”。在方案论证会 勺以下意见：构图和隐喻只能反映规划师的一种设计理念，在小区内生活的居民，不可能有

12、 这种感受，即使在空中俯视， 没有人会联想到这是“一艘帆船”；坊由北向南分89期实施，开发时间较长，旧区改造的不定因素较多，如果由于某种客观原因，后期开发U实施，将造成“永久的遗憾；烈桅杆”一街坊中间南北布置的高层带对西侧住宅的日照影响、风廊影响和销售影响。亍某居住区，中间“花芯”部分布置点状住宅，四周弯曲的条状住宅比作花瓣”，总平面图的构思是一朵盛开的 目象在小区生活的居民有一种“生活在菊花中”的享受；在国人的传统观念中，菊花是一种忌讳的花种，因此至 尢有考虑国人的风俗。、区的一个方案，小区道路以某一“节点”呈放射状布置，把土地分割成零碎的不规则形状，给建筑布置带来一 生活其中的居民也许难以

13、领会“几何图形”带来的感觉。师设计的上海博物馆采用“天圆地方”，形如“鼎”的手法；88层的金贸大厦宛如一座现代建筑风格的“宝塔”。 吉公共建筑，不宜追求一种让人看不见，摸不到的构图和隐喻手法。打小区环境“均好性”的认识F环境“均好性”，本人多次聆听建设部住宅产业化促进中心有关领导和专家的专题报告。“均好性”是搞好小区 g高居住空间品位和价值的有效手段和方法，也是规划设计策划的重点。选择小区适当的容积率，尽可能减小 壬，是搞好居住小区环境质量的基础条件。月向和日照亍物之源。人们对住宅日照的重视程度并不亚于房型。规范对住宅的日照规定，是最低限的卫生要求，对具体 1照累计时间越长，其日照的“均好性”

14、就越好，越受消费者欢迎。曾听说有人在买房前一天坐在住宅边观看日1。日照与节约用地是一对矛盾，因此，居住小区在一定容积率的情况下，尽可能使每一幢、每一套住宅都有 口日照，这是日照均好性分析的目的。1产市场和舆论导向，板式住宅已成为一种倾向，一种时尚，应该看到，蝶式点状住宅对基地的适应性强，日 利于城市空间环境，有利于基地的总体规划和节约用地，建筑成本相对较低；同时点状住宅外墙多，有利于 $和通风采光。其缺点除建筑热工性能要差一点外，主要是两翼的日照，东北翼下午晒不到太阳西北翼上午 但应该看到点状住宅的两翼往往有连续一小时以上的日照，则要比有些板式高层只有一小时的日照好得多。F宅要因地制宜，一分为

15、二。宅和景观环境头构思新颖、和谐的建筑，点线面连续不断、远中近构成层次丰富、四季有景的绿化空间和有形有声的水体、 习路相映成趣，使人与建筑，人与环境互动、呼应，营造祥和、怡人的居住气氛。不仅要求居住小区整体环境好，还要努力使每幢住宅、每套住宅的环境要好。具体大致是：、区各类用地合理的功能分区。动静交通的统筹安排；艮地不宜过大，应将绿地面积尽可能分散到各组团，如泛亚绿色小区。随着规划设计理念的不断创新，诸如“近 “亲水”、“双景”等规划设计手法和布置方式，有的居住小区在总体规划时已不采用大面积中心绿地的规划设 g将“宽带”绿地围绕主干道、住宅组团布置，真正做到送绿到户”、“开窗见绿”，使小区环境

16、的均好性得到进一 二海爱建园；明泉房地产的“锦秀江南”地处吴中路金汇路，在大手笔做好北侧城市绿带的前提下，也是采用这 二法。Q的绿地是半公共空间，不仅环境要好，还应让人有一种领域感和防卫意识，因此除宅间小路外，宅间绿地的 三干道上开口，同时注意避免园路对底层住宅的视线干扰；三南面特别是高层住宅1小时日照方向的绿地内种常绿大树，要注意大树阴影对住宅的日照影响，其永久性阴 F宅建筑范围以内。W魂。要重视水质及今后的维修、养护。对水系统的循环、过滤，补充水源；水的源头放在哪里，怎样使水面 E“死水”等，均需在设计中认真考虑；水管、通讯电缆尽可能避开主要景观道路，否则应对窨井盖进行必要的艺术处理，以减少窨井盖对道路环境吉居住小区环境的重要组成部分。建筑的总体布置，建筑的