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1、XX区老旧楼院管理研究XX区老旧楼院管理研究 近年来，随着城市房地产业的迅猛发展，新型城市住宅小区和老旧楼院在形象、设施、管理、服务等方面差距明显，形成了鲜明的对比。群众对老旧楼院的改造和管理提升的愿望迫切。因此，对城市老旧楼院的改造和管理应该是当下城市精细化管理的一个必要课题，也是城市可持续发展不可绕开的一个现实问题。XX区作为XX的中心城区，由于历史原因，城区老旧家属院众多，基础设施滞后，在很大程度上影响了群众的生活。为提升XX区老旧楼院的管理水平，解决群众生活不便的现实问题，XX区委高度重视，从实地调研入手，摸清基本情况，并组成调研组赴外学习考察，形成调研报告，为加快提升XX区老旧楼院管
2、理水平提供理论基础。 一、省外老旧楼院管理的一些做法 老旧楼院长效管理机制是一个全国性的大课题，目前全国一些市县区进行了积极地探索和尝试。XX市金牛区计划2016 2016年每年选择100个无法实施旧城改造的非专业物管老旧楼院实施集中整治。2016年共投入资金1.1亿元对列入整治范围内的100个老旧院落进行道路平整、车辆停放、垃圾处理、治安防控等十项集中整治行动。重点对年久失修的老旧院落立面改造，维修雨棚、粉刷立面、油漆防护栏。对院内特别是楼道内的水、电、气、通信等管线进行整治，消除楼道 蜘蛛网 ，畅通消防通道，规范车辆停放。对于无门卫室的院落增设门卫室，增高院落围墙，有条件的院落安装监控摄像
3、头。通过老旧院落软硬件设施的不断改进，同步推进物业化管理，有效提升院落居民的生活环境和生活品质。青岛市市南区2016年投入1.32亿元，根据民生需求，结合区域城市功能，主要进行建筑外立面和屋顶的修缮、防水处理，立面粉刷，空调等外立面挂件规整等，具备条件的同时做好平改坡、保温层施工等。老旧楼院经过改造后，成为设施完善、相对封闭的小区。同时，加大老旧楼院的长效管理工作，制定规章制度和考核办法，每年开展达标居民楼院、示范居民楼院、达标物业小区、示范物业小区、优秀物业小区评级活动，并给予一定的奖补资金，有效提高了各方面的积极性。沈阳市沈河区从2016年开始，投入资金5.5亿元对全区563个老旧住宅小区
4、进行环境综合改造，包括拆除违法建筑、修建小区道路、粉刷楼体、修补漏雨房屋、新增绿化面积、增加居民停车位等等。同时，对具备封闭条件的小区全面实行封闭管理，不具备封闭条件的小区达到日常保安、保洁等管理标准，实现 保障型 管理标准全覆盖。同时，各街道因地制宜，将老旧院落集中整治工程的 规定动作 与体现自身院落个性化的 自选动作 相结合，老旧院落将完全按照有特色、有主题、上档次的精品院落标准进行重点打造，基本形成 一院落一特色、一片区一风格 。 概括起来，各地经验基本上都是老旧楼院改造工程和长效管理资金由政府投入，采取政府牵头、房产建设部门主管、街道办事处具体负责、社区组织实施、群众参与的模式。一是委
5、托管理方式。即对整治后达到物业服务管理条件的院落，委托专业的物业公司进行物业管理服务。由政府提供长效管理补贴资金托底扶持，扶持经费由区政府直接拨付，消除托管物业企业的后顾之忧。通过这种规模化管理可以降低以往分散管理的成本，提高资金使用的科学性，用较低的人力和材料成本取得更大的效益。二是自治管理方式。即成立业主委员会对老旧院落进行自我服务管理。业主委员会成员由退休老同志、社区楼栋长、党员及部分热心公益的居民组成，服务是自愿无偿的，直接管理业主事务，向居民收取一定的管理费，收取的物业管理费基本用于楼院硬件维护，如聘用人员工资、修补漏水屋顶、楼院绿化等。三是社区准物业管理方式。即由小区居民和社区共同
6、来管理，其本质是社区实行准物业管理，也是全国各城市老旧楼院采取的主要方式。由政府投入资金，以街道为片区开展管理，在社区层面上推行准物业的服务。四是其他管理人方式。XX市在全国首推其他管理人制度。 2016年，XX在全国范围内率先出台了物业服务其他管理人名录管理暂行办法，2016年市房管局与市民政局印发了物业服务其他管理人备案管理办法，其中明确了通过以街道服务中心、社区服务站等为依托组建社区物业服务组织，以民办非企业单位性质备案、登记后纳入物业其他管理人名录，对老旧院落、农村集中居住区实施保障性、基础性物业服务。 二、XX区老旧楼院管理现状 据不完全统计，全区老旧楼院总数量为237个，530多栋
7、老旧住宅楼，总建筑面积约200万平方米，占XX市老旧住宅小区总数的35.78%，涉及住户约2.3万户。其中南滩地区18个，仓门街地区50个，总寨镇10个，饮马街地区38个，人民街地区27个，南川东路地区41个，南川西路地区19个，礼让街地区34个。按隶属关系分，其中：破产改制的省属企事业单位家属院有43个，房产部门直管楼院有36个，无主管部门的纯居民楼院有158个；按建筑面积分，其中：1.5万平方米以上楼院有20个，建筑面积约为74.80万平方米；1.5万平方米以下零散或不封闭楼院有166个，建筑面积约为9.50万平方米；按建筑时间分，其中：上世纪70年代以前建设的楼院有20个，70-80年代
8、建设的楼院有84个，80-2000年代建设的楼院有113个，2000年后建设的楼院有20个；按照管理现状分，其中：实行市场化物业管理的楼院有30个，实行业主自治管理的有45个，由产权单位进行管理的有31个，由社区直接进行管理的有131个。 由于XX区在XX市建设和发展的过程中处于密度比较集中的中心城区，上世纪九十年代之前的楼院建设面积和总量占XX市的比重很大，加之中心城区的后期开发建设成本和难度不断加大等各方面因素的影响，建设和改造的步伐相对滞后，各个时期的楼院交织并存，大部分老旧楼院基础设施简陋陈旧，卫生和环境状况差，管理难度大，不仅影响居民生活水平和质量的提高，也严重制约着城区现代化建设的
9、进程，突出表现在以下几个方面： 一是老旧楼院在我区的分布呈现点多、面广、量大的状况。我区的237个老旧楼院530栋住宅楼，总建筑面积200余万平方米，约占XX市老旧楼院小区总数的35.78%，分布在七办一镇，除总寨镇10个外，最多的仓门街地区50个，最少的南滩地区18个，由于镇办财力和人力有限，在设施和环境改造上没有更多的资金投入，物业化管理工作的推进与覆盖难以在短期内实现，而且时常处于原企业物业管理甩包袱，由办事处和社区承担管理的状态，一些物业公司与业主之间因道路、绿化、停车、治安、上下水等问题造成的矛盾不断增加。同时，在我区老旧楼院执行了10余年的每户6元（低保户3元）的垃圾清运费收取率只
10、在40%左右，严重制约了老旧楼院的卫生保洁工作，每年各办事处对老旧楼院的公共设施修复维护、卫生清运等费用支出高达20余万元。 二是破产改制等企业家属楼院矛盾比较集中。以南川东、西路分布状况来看，上世纪八十年代前集中建设的企业绝大部份已破产兼并或改制，但这些企业所属的家属楼院大部份处于企业不管，移交社区管理或无人管理的状况。如矿建公司、汽车七场、汽车制造厂、XX曲轴厂、XX第二机床厂、XX灯泡厂、XX电动工具厂等，基本处于这种状态。其中矿建小区有22栋住宅楼已成危房，不能长期居住，无厕、无下水，居住面积小，生活极为不便。该小区所有的管理和服务都由办事处和社区承担，2016年4月，该小区物业撤离后
11、由社区代管至今。XX第二机床制造有限公司于2016年4月向其家属院住户发出通告，停止物业管理服务以来一直由社区代管，仅二机社区所辖无物业管理的老旧楼院有41栋，建筑面积9.86万平方米，常住户1391户40余人。南川西路老旧楼院共有75栋，总面积24万平方米，涉及住户30户000余人。绝大部份是破产改制等遗留问题，如XX灯泡厂家属院在企业破产后长期处于无人管理的状态。 三是社区承担的责任和压力不断加大。目前，我区所有三无楼院大部份由社区代行管理，代管的总量达到131个之多，居民在遇到通下水、清化粪池、处理堆积垃圾等问题时，往往向社区反映，社区就要负责找人疏通清理，而由此产生的费用大部份由社区承
12、担。这些工作占用了社区干部很大的时间和精力，向居民收取的垃圾清运费难以支撑物业管理服务的正常运行。如仅南川东路矿建公司、汽车七场家属院每年清扫费用近10万元，收取的卫生费只有4万元，垃圾清运费无力支付。原属南川西路房管所垂直管理的南川西路59号、90号、94号院改为属地化管理后移交社区代管，而楼院卫生费、停车费、房屋租赁费等却由房管所（新夏物业）收取，收费与管理分离。有的社区甚至每周需要专门安排两个工作日，组织人员进行卫生清扫和垃圾清运。社区承受着人力、物力、财力、精力的压力，使社区正常工作受到影响。 四是居民群众要求老旧楼院改造和管理的反映、呼声很高。近几年来，全区上下经过创卫以及已经开展的
13、创城等各项创建活动，经过街镇、社区干部的艰苦努力，我区老旧楼院整体的管理水平和环境面貌发生了很大的变化，居民群众对发生的变化是持肯定态度的。但就老旧楼院环境的彻底改善方面，居民群众的呼声和要求非常集中，他们希望政府加大资金投入，扩大并加快棚户区的改造，改善居住条件和环境。 三、XX区老旧楼院管理存在的困难和问题 由于旧城改造的不平衡和历史欠账，老旧楼院的整体环境卫生、基础设施、绿化亮化、治安等方面都存在诸多问题，与建设文明、现代化的城区要求相差甚远，远远不能满足辖区居民安居、宜居的条件。一是上世纪八十年代以前建造的老旧楼院，约占全区老旧楼院的40%左右。整体环境极差，根本谈不上有与现代城区相适
14、应的基础设施，大部分老旧楼院既没有上下水管网、院落道路路灯，有些还没有厕所，仍沿用燃煤取暖生活，楼体屋面破损，无院墙、无门卫值班，治安环境差。二是破产企业院落遗留问题多，约占全区老旧楼院的20%左右。随着近年来房地产的开发，具有商业价值的地段正在或者已经改造，余下的不具备开发价值或开发成本过高的地段，成为城市中的 贫困区 。三是部份企业代管院落，约占全区老旧楼院的5%。原企业在经营效益好的时期，水、电、暖、卫生全由企业承担。随着企业改制的不断深入，企业已完全走向市场，大包大揽的现象不复存在。但由于原企业职工享受惯了 固定 的待遇，没有 花钱买服务 的概念，因此在供水、供电、供暖、卫生等方面与企
15、业产生很多矛盾，欠账多。四是业主自主管理的楼院，约占全区老旧楼院的20%。楼院仅具备了打扫卫生、看家护院的基本功能。五是市场化物业管理的楼院，约占全区老旧楼院的15%。基础设施薄弱，环境较差，物业收费低，服务一般化。 四、XX区提升老旧楼院服务管理的原则、对策和案例 （一）原则 整治和服务相结合的原则。整治工作是基础，基础工作做扎实了，物业服务开展相对顺利；服务工作是保障，做好日常的物业服务，才能保证整治效果。 突出重点、先易后难的原则。老旧楼院的整治投入大，环境卫生等方面经常性保持的难度也大。首先应挑选群众基础较好、大小规模适中、容易见到实效的老旧楼院，以确保改造工作顺利进行。 以点带面、逐
16、步推进的原则。在不同地区选择若干个试点楼院，开展不同方式的改造试点工作，及时了解和掌握试点楼院可能遇到的问题，同时及时整改，为全区开展老旧楼院改造工作的顺利进行提供经验。 尊重群众意愿的原则。除了按照城区规划来开展老旧楼院改造外，改造要充分征求居民意见。原则上改造区域内大多数居民有改造需求的，优先列入改造计划。 与全区重点工作结合的原则。老旧楼院改造工程应努力实现 四个结合 ，做到与城乡物业管理全覆盖相结合，与创建全国文明城市相结合，与城乡环境综合治理相结合，与社会管理创新工作相结合，努力提升居民群众对居住环境的满意度。 （二）对策 将老旧楼院的改造和管理作为今后几年区委、区政府的最大民生工程来抓，按照 有治安防范、有绿化保洁、有业主组织、有人员管理 的 四有 标准，推行准物业管理模式，成熟小区逐步推进市场化管理模式。 一是设立工作机构。成立XX区老旧楼院改造和长效管理工作领导小组，负责组织实施全区老旧楼院的规划、任务分解、人员培训、管理考核老旧楼院长效管理等工作。各镇办成立物业管理服务中心，具体负责辖区内物业管理工作；社区成立物业管理服务工作站，负责协助老
