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1、（2011届）本 科 毕 业 设 计（论 文）题 目 浙江房地产企业融资问题研究 学 院 商 学 院 专 业 财 务 管 理 班 级 学 号 学生姓名 指导教师 诚信声明我声明，所呈交的论文（设计）是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文（设计）中的所有内容均真实、可信。 论文（设计）作者签名： 签名日期： 年 月 日授权声明学校有权保留送交论文（设计）的原件，允许论文（设计）被查阅和借阅，学校可以公布论文（设计）的全
2、部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文（设计），学校必须严格按照授权对论文（设计）进行处理不得超越授权对论文（设计）进行任意处置。 论文（设计）作者签名： 签名日期： 年 月 日摘 要：房地产行业是个典型的资金密集型行业，不论是房地产开发还是物业经营都需要大量的资金支持，因此融资活动对房地产企业的发展就显得非常重要了。随着浙江房地产企业的持续高速发展和近年来政府对房地产业宏观调控力度的不断加大，房地产业融资问题逐渐暴露，成为影响浙江房地产企业发展的一个重要因素。本文在分析浙江房地产企业发展现状的基础上，分析浙江房地产企业的融资现状，总结目前浙江房地产企业融资中存在的问题，提出解决目
3、前浙江房地产企业融资困难的对策。关键词：房地产企业；融资现状；存在问题；解决对策Abstract：The real estate industry is a typical capital-intensive industries, not only the real estate industry development but also property management requires a substantial financial support. Therefore, financing act is very important to the development of t
4、he real estate business. With the rapid development of the real estate enterprises in Zhejiang and the continuously increase the macro-control efforts of the government in recent years, the problems of real estate financing are exposed gradually. It is an important reason to impact the development o
5、f real estate enterprises in Zhejiang. Base on the analysis of the current development of real estate enterprises in Zhejiang, I analyze the current financing of Zhengjiang real estate industry; also give the solutions to current difficulties in financing real estate enterprises in Zhejiang counterm
6、easures.Key Words：Real Estate Enterprise; Financing Status; Problems; Solutions目 录一、引言1二、浙江房地产企业发展现状1（一）房地产投资规模2（二）房地产开发规模3（三）商品房销售4（四）房地产开发投资及其资金来源情况6三、浙江房地产企业融资发展情况7（一）我国房地产企业融资现状7（二）浙江房地产企业融资现状7四、浙江房地产企业融资中存在的问题8（一）融资渠道单一，风险积累，且直接融资比例小9（二）房地产业融资体系不完善，融资风险很高9（三）融资方式具有局限性10（四）受国家政策影响较大10（五）外资利用水平率低
7、12（六）房地产企业信用差现象严重12五、浙江房地产企业融资问题的成因分析12（一）房地产金融缺乏创新工具12（二）房地产金融体系效率不高13（三）房地产融资体系还不健全13（四）与房地产金融相关的法律法规还不健全13六、解决浙江房地产企业融资问题的对策建议13（一）健全相关政策法律法规和融资市场体系13（二）建立多元化的融资渠道14（三）放松规制，开拓房地产融资市场的资金来源14（四）积极引进外资进入房地产市场15（五）提高房地产企业整体素质，解决房地产企业信用缺失问题15七、结论15参考文献17致 谢19一、引言房地产业作为典型的资金密集型产业，具有投资规模宏大、资金回收周期长、产品价值高
8、等特点，无论是房地产开发，还是物业经营都需要大量的资金，运营期中财务风险较高，能否保证资金链不断裂，关系到房地产企业的生死存亡。因此，融资是房地产企业最关心的问题。经过十多年的快速发展，并依托于浙江省整体经济实力的大幅度提升，房地产业已成为浙江省的重要经济支柱。同时，房地产业发展涉及的利益关系日益复杂，房地产政策的多重目标和房地产产品的多重属性所引发的矛盾和冲突客观存在，正在促动房地产制度和政策框架发生调整和变革，房地产企业必须顺应产业环境变化，加快战略调整，创新经营模式。另一方面，房地产市场在连续这么多年保持高速增长的发展态势下，已经开始进入一个关键时期。一方面，房地产业在国民经济中的地位越
9、来越重要，对相关行业的拉动作用越来越明显；另一方面，房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到各方面的关注。因此，如何更好发展浙江房地产产业，加强企业融资成为了保持浙江房地产业可持续后续发展的重要问题。本文将在探讨房地产企业的发展现状和融资问题对浙江省房地产企业的重要性的基础上，进一步分析浙江房地产企业的融资现状，总结当前浙江房地产企业融资中所存在的问题和原因，提出关于解决浙江房地产企业融资问题的对策建议。二、浙江房地产企业发展现状过去10年间，浙江房地产业持续快速发展，房地产业在推进城市化、改变城市面貌、改善居民住房条件、增加家庭资产价值等方面发挥了不可替代的作用，已
10、经成为浙江省经济的重要支柱之一。但是，房地产业发展也带来了房价过快上涨等一系列问题，增加了进一步持续健康发展的难度。制度和政策始终是中国房地产业发展的最根本因素。近年来，为应对国际金融危机、促进房地产市场稳定健康发展，我国在房地产领域出台了一系列政策法规措施。在这些鼓励性政策的积极推动下，浙江房地产开发投资增幅稳步上升，商品房销售“井喷”。但同时也出现了房价上涨过快、过高的趋势，这势必将影响到房地产平稳健康发展。2010年，中央政府出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，先后有1月10日的 “国十一条”、4月17日的“新国十条”以及9月29日的“新国五条”，全年三波调控，剑指“部分城市房价过
11、快上涨”，要求增加住房有效供应，加大住房保障力度，加强对房地产开发企业购地和融资的监管，收紧开发商资金来源。 浙江省房地产业协会，浙江大学房地产研究中心.2010年上半年浙江省房地产业发展报告，2010.同时，为响应国家房地产政策调整，5月10号，浙江省人民政府紧随“国十条”出台了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展的实施意见，重申了坚持贯彻国务院新“国十条”的房产新政，抑制投资和投机需求；9月30日颁布了浙江省商品房预售资金监管暂行办法，要求从11月1日起，实行商品房预售资金监管账户制度。同时，省政府还积极督促有关城市出台落实中央政府调控政策的具体措施，加大房地产市场
12、调控力度。在这些严厉的政策调控下，浙江房地产市场“政策市”明显，运行表现出“量缩价涨，波动加快”的特点。（一）房地产投资规模2009年火爆的房地产市场极大鼓舞了开发者以社会资本进入房地产领域的信心，开发商在2010年开发投资非常活跃。据统计，2010年浙江省房地产业完成投资3030亿元，比2009年的2254亿元增长34.4%。房地产投资大幅度上升。新开工面积7891万平方米，比2009年5624万平方米增长了40.7%。竣工面积4049万平方米，比2009年的3673万平方米增长了5.4%。这些开发和投资将会在2011年形成巨大的市场供给能力。图1 2009-2010年浙江省商品房销售面积与
13、房屋新开工面积同比变化情况在政府房地产调控和浙江省房地产市场效益规模调节下，各物业投资均保持增长，投资结构有所优化。2009年，全省住宅、办公楼、商业营业用房投资分别为1581、1478和250亿元，分别增长10.8%、7.5%和20.0%。在住宅投资中，90平米以下和经济适用房增长相对较快，分别为28.9%和13.5%，别墅高档公寓则下降4.7%。纵观全省各个城市的房地产投资规模，仅以2009年为例，舟山、宁波和台州市房地产投资增长较快，增幅均超过20%，分别为25.8%、21.7%和20.6%，明显高于全省平均增幅；杭州和温州市的增幅分别为14.5%和15.5%，也高于全省均幅；嘉兴、湖州、绍兴和丽水市仅增长3.3%、3.4%、4.2%和3.3%；而金华和舟山市则分别下降5.8%和17.6%，具有增幅差异明显的特点。（二）房地产开发规模房地产开发投资占浙江限额以上固定资产投资的比重近四分之一，随着企业规模的扩大，浙江房地产开发投资呈现出稳步增长的势头。2008年，全省房地产开发投资规模为2023.12亿元，是2004年（1353.07亿元）投资规模的1.5倍。房地产开发投资额比上年增长11.1%，同比增幅略高于同期限额以上固定资产投资增幅0.1个百分点。房地产开发投资占限额以上固定资产投资的比重为23.7%。由于房地产市场的持续火爆和被开
