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1、精选优质文档-倾情为你奉上第一章 、组织架构设置及人员配置一、物业管理服务整体设想及策划 本项目属政府物业，办理对外业务，特别是行政办公业务用房，更是群众经常来往之地，维护好内外环境和外观，树立良好的形象，对政府单位的形象很重要。能够服务这样的物业，对物业公司是莫大的荣幸，也对物业公司形象有良好的帮助，我们已有服务政府物业的经验，深知做好政府单位服务的意义重大，也有信心做好本项目，经实地考察后，根据办公类公共类物业的特点，提供个性化环境和安防服务，做好办公区域的环境卫生工作，维持良好的政府形象。对将来服务工作开展有如下设想：1、安全防范方面白天主楼大厅至少两名保安员、东附楼至少一名，固定24小
2、时轮值外，晚班两人在岗，其中消控中心必须一名通宵，一是加强对治安的管理，二是 可以保证随时检查卫生情况，发生卫生情况不理想及时通保洁进行清洁，三是对公共设施完损情况进行巡查，发生损坏及时报修。2、清洁卫生方面由于政府大院和行政楼及配套用房是政府职能部门,也是窗口部门，环境很重要，我公司会根据贵单位上班特点，合理安排清洁工作，尽量不对正常办公产生影响，例如会安排清洁工在7：30分在贵单位上班前将楼宇外围清扫干净，楼梯等公共通道扫一次拖一次，上班后立即清洁办公室内卫生。下午上班前再将楼梯等拖一次。平时时间安排一人巡逻保洁，保证外围及院内各公共场地清洁，并不定时清洁卫生间，保持卫生间清洁无污物、无异
3、味，待下午下班后，再进行一次清洁。至于如需地板打磨抛光等复杂工作，会安排在晚上进行。3、外围保洁做好日常外围保洁的情况下，做出具体书面计划，定期对院内广场和大门进行清洁；合理安排对建筑物外墙进行冲洗，保持外观整洁如新；每月对下水渠排水口进行一次清理，防止杂物堵塞；及时清理杂草、杂物，确保外围整洁。4、灭四害工作协助市政办做好除“四害”工作。根据实际需要，及时提醒市政办进行更有效的除“四害”工作。如将队四害工作交由社会化管理时，我们随时做好交接准备，并按照规定有步骤开展消杀工作。关于清理化粪池工作，我们坚决按照要求落实。5、日常修缮工作做到工程人员每日巡查楼宇一次，并做书面的巡查记录，对需修缮的
4、项目做详细的登记，根据情况按规定进行修复或告知。7、职工培训将为贵行政单位提供规范服务，我们必须对职工进行更严格的培训，学习政府形象的重要性，掌握各项工作程序，严格落实工作纪律，进行相关应急预案演练，礼仪要求统一规范。 结合政府的宗旨高标准严要求开展各项物服工作。 以上是对贵单位楼宇初步构想，我公司会根据贵单位的要求和对建设物进一步了解制定出更细化的方案满足贵单位的要求。 8、物业管理概况及内容 湾沚镇公共服务大楼总面积约15000平方米。其中主楼8层，地下一层，约11400平方米，东辅楼共三层，约1800平方米；西辅楼共三层约1800平方米。（清扫范围不含西辅楼）院内绿化总面积17788平方
5、米，其中草坪17045平方米，小苗743平方米。各类树苗共605棵。本项目服务期限为两年，质量要求合格（符合物业管理规定及以本项目物业管理的要求和标准）二、管理处组织架构及部门设置2、管理处运作方式及各部门职责1、管理处运作方式管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户服务部、设备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。项目经理设备部保洁绿化部服务部保安部保洁绿化主管设备主管服务主管保安主管保洁工绿化工保安领班巡岗房屋维修工给排水管道工门岗监控电工服务员机动管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达
6、，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属职工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。2、部门职责业户服务部 业户服务部主要负责日常与业户之间的联系，处理包括入伙服务、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。保安服务部保安部负责楼宇治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。设备管理部设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。保洁绿化部清洁管理部负责环保管理及楼宇公共区域卫生和绿化服务。
7、此外采购、人事、培训等事务将由物业人事部、物流中心、培训中心与管理处经理负责。3、人员配备1、管理处各岗位职工的任职要求。项目经理中专及中专以上学历，具有5年以上物业管理经验。熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力。外表端庄，思路敏捷，有良好的团队精神和沟通技巧，有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力。 管理人员初中学历，具备专业岗位资格证书;有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力。保安服务初中以上学历，年龄55周岁以下，其中50周岁以下不少于3人，五官端正，具有较强的敬业精神，作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷，能吃苦耐劳承受工作压力，通
8、过物业培训中心专业培训。维修养护具有工程维修及保养工作经验，具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神。保洁保绿年龄50周岁以下，熟悉保洁保绿工作，形象健康细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力。2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围人员配备序号项目人数（人）工作要点概述备 注 1项目经理1固定在服务单位办公，负责日常管理及甲方联系 2管理人员1负责管理事务兼值班 3日常维修人员1负责日常维修4安保员424小时值班 5保洁员6负责日常保洁清洁及绿化养护等6水电工1负责水电安装及维修等合 计14岗位职责和工作范围1、项目经理在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维护保
9、养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。组织拟制、审核和贯彻管理服务的工作计划和作业文件。负责管理服务的质量控制和费用控制。负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。负责初审分承包方、分供方，审批楼宇管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。完成公司交办的其他任务。2、管理人员在管理处经理的领导下，负责业户服务的接待工作。拟制楼宇的业户服务计划、费用预算，负责业户服务的质量控制。负责编制每日的工作日报，并向公司上报。负责接待业户办理入伙、房屋和车位租售、装修手续；负责协调处理业户投诉、报修事宜。负责建立业户档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资
10、料，对业户档案实现动态管理。负责代收公用事业费、有线电视费；代订境外报刊杂志及代购纯水、订购职工盒饭等事宜。负责收集编排：管理信息、业户服务征询单，及时张贴和收回，对反馈的业户见议和意见进行分析、落实和安排处理，保持与业户的沟通。负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作具体组织社区公益性活动。完成经理交办的其他工作。3、设备管理部主管在管理处经理的领导下，负责房屋设备、设施的正常运行与维保服务，包括房屋设备设施运行的应急处理工作。负责对设备部的日常管理，检查每日运行日志，了解设备工作状况合理安排每日工作。负责房屋设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件，并负责
11、实施。负责计划和购置维保材料及工器具。负责公共设施能耗管理与节能工作。编制（设备）突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。负责对房屋设备（设施）维修、保养工作的计划实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保存。完成经理交办的其他工作。4、保安服务部主管在管理处经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。负责对当值保安进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班保安质量记录进行初审。负责对突发事故应急处理的现场协调。负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理。负责职工的消防培训及消防安全知识宣传。负责对队员考勤和请假审批及工作考核。负责对装修施工队介绍装修管理规
12、定并对现场进行安全监督和现场管理。协助完成管理处布置的业主特约服务。5、保洁绿化部主管服从管理处经理的领导，对楼宇的清洁绿化负责。负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。负责安排人员完成业主提出的特约服务。负责对职工考勤和请假审批及工作考核。负责计划和购置保洁材料及工器具。负责与绿化养护的业务联络。完成管理处经理交给的其他工作任务。6、门岗保安对主管负责，服从上级命令；在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；验证物品出门证，施工人员临时出入证后放行；发现责任区域公物损坏向上级报告；负责外来人员的登记，备用钥匙管理；协助主管进行紧急服务处
13、理。7、巡岗保安对保安主管负责，服从上级命令；巡逻中遇业主要求应及时提供服务；巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；检查机动车辆、非机动车辆停放情况。8、保洁工对保洁主管负责，认真执行各项管理制度；认真做好承包区域的环境保洁；在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。9、设备工（值班水电工）对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度；负责变配电系统的运行管理和维修保养；负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修；负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；按时按
14、质保量完成设备检修工作；定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作；发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班职工共同排除故障；负责责任区域的机房设备的保洁工作。10、设备工（维修工）对设备主管负责，执行管理处的各项规定和制度；负责房屋、设施的使用管理和维修保养工作；负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作；努力钻研技术，熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；发生事故时，应确保头脑冷静，严格
15、按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班，并与下一班当班职工共同排除故障。第二章 、内部管理方案完善的规章制度和科学化、规范化的档案管理是提供专业化物业管理服务的重要基础，能有效地为物业及公用设施的使用、维修以及各项物业管理服务工作提供引导和服务。我公司物业将以ISO9001：2000管理体系为基础，结合本项目的特点,根据全国物业管理示范大厦标准和国家、省、市有关物业管理法规，提炼形成本项目物业管理规章制度体系。使各管理项目有章可循，有规可依，有据可查，保证各项工作的顺利进行，确保工作目标的全面实现。一、本项目管理处制度的建立 1、本项目物业管理处管理制度的建立符合相关的法律法规。所有管理制度的建立，均以法律法规及物业管理服务合同为基础，保证物业管理服务合同的
