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1、“状元里”别墅项目定位报告 九天房产顾问 “状元里”别墅项目暂定名项目定位报告九天房产顾问二六年六月前 言随着改革开放不断深化，市场经济建设不断完善，江山市的变化日新月异，蓬勃发展，将掀起崭新的新篇章 在城市化建设方面与国内很多中小城市一样在经历着一场革命，作为城市化进程中最重要的一环房地产市场，在经历2002年和2003年的迅速起步后，目前仍处在稳步发展阶段。在城市大面积的扩张、城乡相接及城市新功能化规划、产业文化的兴盛、经济持续发展等利好经济环境的促进下，房地产市场持续稳步发展,并具备高性价比的项目竞争与发展空间。在此宏观环境背景下，浙江盛宇房地产开发有限公司计划开发：江山市状元里别墅项目
2、，希望在获得投资回报和良好的社会效益同时，树立、提升品牌形象。我公司根据本案自身的特质及市场需求，通过严实周密的消费者需求问卷调查和竞争楼盘调研，并进行系统整合，统计分析论证后，形成此报告，仅供贵公司参考。声 明 本报告仅供衢州盛宇房地产有限公司内部参考使用。数据透视图将自动剔除市调无效数据部分。 二六年六月目 录1、项目概况 2、宏观经济分析2.1 城市概况 2.2 城市发展战略 2.3 经济发展动态3、区域市场分析 3.1 房地产开发市场分析 3.2 消费者需求调查分析 3.2.1 消费者特征分析 3.2.2 购房意向分析 3.2.3 需求偏好分析 3.2.4 功能、配套需求分析 3.2.
3、5 购买力分析3.3 目标客户需求分析3.3.1 消费者职业特征分析3.3.2 需求偏好分析3.3.3 购买力分析3.4 竞争楼盘分析3.4.1 典型项目剖析3.4.2 项目SWOT分析3.4.3 竞争价格定位4、项目定位4.1 形象定位4.2 目标客户群体定位4.2.1 核心客户4.2.2 重要客户4.2.3 偶得客户4.3 品质和功能定位5、发展计划与产品方案 5.1 分阶段发展原则 5.2 分阶段发展计划6、总体规划建议 6.1 组团划分 6.2 路网系统 6.3 停车系统 6.4 广场、园林景观 6.5 公建配套7、投资经营计划 7.1 开发建设计划 7.2 销售计划8、营销策略 8.
4、1 总体思路 8.2 销售排期 8.3 价格策略及付款方式 8.4 销售渠道 8.5 广告、活动与公关推广原则9、整合分析一、项目概况本案位于江山市市区状元里以西。西山森林公园以东，北临南二街，东依铁路西移后，原铁路改建的城市道路，地势为山地，总高差为12米。本案距老城区的中心商业区仅一步之遥，周边享有非常成熟完善的生活配套，承接西山森林公园的幽静与老城区的繁华。项目总占地面积为22847m2，规划总建筑面积23514.28 m2，建筑占地6900 m2，容积率1.03，建筑密度30%，绿化率30%以上，建筑高度为10米。项目周边目前可利用资源统计表：幼儿园在建小学城南小学中学城关中学交通枢纽
5、江山客运中心公共休闲场所南门广场、鹿溪广场医院人民医院生活配套南门菜市场二、宏观经济分析（一）城市概况江山市位于浙江省西南部，浙赣铁路沿线，浙、闽、赣三省交界处。东连衢县、遂昌，西邻江西广丰、玉山，南毗福建浦城，北接常山，素有“东南锁钥、入闽咽喉”之称。总面积2019平方公里，人口56万余。以汉族为主， 还有回、苗、壮、白、满、布依、蒙古、高山等少数民族。地势南高北低,仙霞岭斜贯东南，怀玉山支脉盘亘西北，主要河流为钱塘江水系的江山港,境内流长105公里。 江山交通便利,浙赣铁路复线横贯境内,离衢州机场四十公里，距义乌机场160公里。国道、省道、市道公路纵横交错,四通八达。距省城杭州275公里，
6、离上海港500公里、宁波港400公里,汽车运输一天可达。杭金衢高速公路建成后，公路运输将更为快捷。 江山市是农林牧渔全面发展的优质高产农业区，盛产猕猴桃、板栗、柑桔、枇杷等20多种优良水果，畜牧业发达，特产极为丰富。猕猴桃、白鹅、白毛乌骨鸡、白菇、蜂业等构成了全市效益农业的基本框架。江山是全省最大的猕猴桃生产基地，也是全国五大基地之一。江山中华猕猴桃获绿色方圆标志使用权，有“长寿果”、“果中珍品”之称。江山白鹅产业蓬勃发展，建有中国最大的白鹅交易市场江山白鹅市场，被财政部列为“种草养鹅节粮试点示范县（市）”,一九九八年被农业部正式命名为“中国白鹅之乡”。江山养蜂业享有盛名，自1992年被农业部
7、确认为“全国最大的养蜂县（市）”以来， 已连续8年位居全国之首，1999年江山成功承办了全国养蜂大会。“江山绿牡丹”在1982年全国名茶评比中被商业部授予全国优质名茶称号。1998年被浙江省人民政府评为优质农产品金奖，衢州市认定为著名商标。 江山工业基础较好,已形成了以建材、化工、机电、食品为支柱,兼有医药、服装、皮革、冶金、电子、塑料、造纸、包装等门类齐全、有一定规模优势的工业体系。 建材、化工行业在全省有一定地位。 江山有“水泥之乡”美誉,年水泥生产能力330万吨，其中浙江虎山集团生产的“虎山牌”水泥是目前全省唯一的“国优”水泥； 浙江江山化工股份有限公司是全国最大的有机胺生产基地， 拥有
8、位居亚洲第二、国内最大的DMF生产线,被列入省“五个一批”和省区外高新技术企业。精细化工、羽毛球、铸造制锁、地弹簧等块状经济初具规模，在国内外市场享有一定声誉。 江山历史悠久，山川秀丽，旅游资源十分丰富。境南仙霞岭地处浙闽要冲，历为兵家必争之地；仙霞雄关据险扼要，有“险甲东南”之称；黄巢开辟的仙霞古道“外通福建里通京”，沟通浙闽，拉近两广。城南25公里处之江郎山，三爿巨石拨地冲天，高可百丈，状若天柱，奇伟壮观，世称“天半江郎”、“东南一绝”。更加老虎山、鸡公山、太阳山等名胜星罗雾列，古塔、寺庙、溶洞众胜景烘云托月。自然景观和人文景观都具有较高的观赏价值，属旅游名胜之地（二）城市发展规划战略1、
9、总体目标：抓住机遇，迎接挑战，制定正确的发展战略，围绕“兴工强市”，发扬山水特色，突出文化氛围，着眼与建设“实力江山、山水江山、人文江山”，全面建设小康社会，力争提前基本实现现代化。2、经济发展目标：力争到2010年，全市国内生产总值达到100亿元，到2020年，全市国内生产总值超过190亿元，人均GDP31000元，第三产业占国内生产总值的50%以上。3、发展战略：1）区域协调发展战略江山市作为浙闽赣三省交界区域的中心城市，将融合于周边相邻城市共同发展、共同繁荣。重视与相邻城市在经济、社会与环境发展中的协调。在共同发展的过程中，逐步在金融贸易、交通运输、旅游和房地产等领域培育和发挥江山城市的
10、区域职能。协调工农业生产布局和城镇布局，在保持各城镇合理发展的同时保持边界地区的健康发展。协调公路、铁路、港口等区域性交通设施的建设。共同保护好大气、水体环境质量和区域性生态敏感区；协调江河水域利用、水资源利用和围垦工作。协调电力、燃气、污水处理、垃圾处理等公用事业的发展，提高资源的利用率。2）提升中心城市功能发展战略杭金衢高速公路、黄衢南高速公路等重大区域性交通基础设施的建设，是江山市未来发展最大、最明显的发展机遇。然而，区位条件的改善只是为一个城市的发展带来了可能，如果城市的经济组织功能与中心集聚作用不能得以尽快的提高，快速的交通体系可能使得各种生产要素、社会要素更难以驻留，江山中心城市的
11、发展将流于空谈。因此，江山在大力加强“工业强市”的同时，还必须考虑如何在市域服务和组织职能方面进行特色发展，这正是增强城市中心集聚与辐射功能的关键。3）生态环境可持续性发展战略城市可持续性发展战略的核心是在改善居民当前生存条件和生活质量的同时，按照能够维持人类世代生存和幸福的标准，合理地使用自然资源，保持自然生态的质量。根据江山市的实际状况，城市可持续性发展策略如下：l 继续坚持污染控制，保护大气水体环境质量尤其对市区南部污染较大的水泥厂、化工厂等污染严重企业必须加大技术改造和防护力度。江山市还映 带提高污水处理率，加强江山江流域的环境质量控制。l 构筑组团式的城市布局，创造优美城市环境特有的
12、自然山体水系格局造就了江山特殊的城市环境，江山重视这一自然遗产，以组团式布局使城市与自然高度的和谐共处；尽可能减少城市建设对自然生态的负面影响。l 严格控制不利于自然生态的随意开山行为加强对开山采石的管理措施，保护山体轮廓线和山体植被；在土地开发和道路建设中通过良好的绘画设计合理利用地形而避免开山。l 培育资源节约型的生活方式通过经济、技术手段引导和培育城市节约资源的生活方式，减少生活和生产过程中的水、电、燃气资源消耗；重视生产、生活废料和垃圾收集管理，提高资源重复利用，降低污染的水平。4、总体规划结构上余特色工业园区纳入城市规划区进行统一规划，逐步形成“一江、两组团、六片区”的城市空间结构。
13、“一江”，即强化江山江滨江绿化景观带的建设，通过江山江水体、开放空间、两岸实体形态以及跨河桥梁等形态要素的整体设计，充分塑造江山跨河城市的风貌景观特色。“两组团”，指须江组团和上余组团。须江组团是江山城市的主体，呈现依山跨江的带状城市空间结构。保持市级行政中心、文化教育中心、商业中心的地位。上余组团突出工业发展特色，加强相应配套设施建设，形成上余镇区和特色工业互动发展的双核结构。两组团间结合双塔公园、黄衢南高速及山体建设大型生态绿地，并通过鹿溪北路、双塔路。江山至四都公路加强组团间的交通联系。“六片区”指上余发展片区、上余特色工业区块发展片区、城北发展片区（火车站以北）、老城发展片区、城南发展
14、片区（虎山以南）和江东发展片区。5、功能布局结构 1）上余发展片区：位于衢江公路以西，江山江以东（包括部分江山江以西的居住用地），是依托上余镇区发展的城市北部副中心，主要布置居住和区级公共服务设施，同时为上余特色工业区块配套服务。2）上余特色工业区块发展片区：原上余特色工业园区及江山江以西、浙赣铁路以东的工业发展用地，主要发展食品加工、机电等特色工业。3）城北发展片区：江山江以西、火车站以北、迎宾大道以南，是城市近期建设的重点区域，主要规划教育、居住和市级公共服务设施。4）老城发展片区：火车站以南、江山江以西、景星路以北，是江山城市行政、商业金融、文化、休闲设施的集中区域。5）城南发展片区：虎山以南、浙赣铁路以东。规划以江贺公路为界，东主要规划为生活居住用地，西主要规划为工业用地。6）江东发展片区：以46省道为界。以南为化工工业区块，以北为居住用地，其中乌木山沿线结合须江公园规划为一类居住用地。（三）经济发展动态1、中国经济发展从2004年中国的经济发展来看，中国经济快速增长的动力和条件依然存在。扩大内需政策的贯彻实施、西部大开发政
