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1、东和江景工程项目 可行性研究报告目 录 第一章 项目溯源与必要性4第二章 项目概况7第三章 市场分析与定位11第四章 规划设计19第五章 项目建设与管理30第六章 销售计划34第七章 投资预算与资金筹措37第八章 财务分析41第九章 敏感性分析46第十章 综合评介及结论52 绪 言东和江景工程（暂用名）是重庆东和物业公司在渝中区朝天门开发的首个江景住宅项目，是在政府的支持下开发的高尚景观住宅区。东和江景工程依据重庆的经济形势和居民住房的发展趋势，结合项目的“江景+生态+文化”特殊地理位置，充分发挥其地域优势，秉承古人的“立功、立德、立言”人生不朽灵思，创造住宅项目的“户型奇”、“文化浓”、“景
2、色秀”的自然永恒，将嘉陵江赋予项目区域的灵气，充分匠造在东和江景工程项目的每一细微处，使整个项目洋溢着人与自然景观、环境与文化的和谐乐章。 东和江景工程的开发立意是：将中外富有吸引力的建筑概念及户型构思共冶一炉，提供一个富有色彩又有生活写意、亲情、文化、环境特色的中档高尚江景居所，成为重庆市内外商业俊杰以及政府机关公务员、学校教师、社会贤达和本地居民的具有人性化、生态化、智能化、自然景观化的居住场所。力争成为渝中区高尚江景住宅中的标志性产品。第一章 项目溯源与必要性 一、溯源 东和江景工程项目的前身是渝中区“千厮门大码头改造”项目，位于渝中区千厮朝千路与嘉宾路交汇处，原由重庆嘉利房地产有限公司
3、开发，属于久拆未完的“四久”工程。因嘉利公司拖欠重庆东和公司的巨额债务无力偿还，经重庆市中级人民法院“1999渝一中民初执字第456号”判决书判决，将该项目B、C栋高层商住楼的开发权和国土使用权一并抵偿其所欠部分债务。在此情况下，重庆东和公司办理了该项目的开发手续后，于2000年6月继续对该项目进行拆迁，2001年4月完成全部拆迁工程。该项目共拆迁127户，总拆迁面积约9500平方米。东和公司已投入3800余万元资金对该项目进行了拆迁和重新设计等基础工作。目前项目开发工作进展顺利。 二、项目提出的必要性房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论
4、反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅14平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今
5、后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。1、经济的发展需要增加优质地产产品2001年，重庆经济9%以上的速度增长，高于全国1.6%，其经济增长速度列全国第14位，西部第3位。根据重庆市计委的报告，2002年全市的GDP预计增长8.5%。重庆的房地产业出现了平稳发展的好势头。重庆市目前的城镇人口住房面积为9.6平方米，低于全国的标准水平。按照国家的相关规划，到2010年城市化率要达到50%的目标，而重庆市目前城市化率仅为33%，低于全国37%的水平，加之西部大开发给重庆带来的机遇，重庆十年后的城市化率将超过全国的平均水平。按此测算，至少有600万农村人口移至城市，如果三分
6、之一的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求量会有进一步的大幅度增加的可能性；并且，目前重庆市城镇人均居住面积9.6平方米，按照建设部等部门的规划，到2001年城镇居民人均居住面积将达到30平方米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发潜力。2、“渝中情结”亟需提供新型住宅产品从另一个方面来看，重庆市主城区的住宅需求还是有不小的缺口，以渝中区为例，该区由于人口较多，已达66.52万人，其中城镇人口达66.12万人 ，占99.4%。人口密度最大，人居状况已经处于超饱和状态。根据调查资料显示，渝中区的居民把
7、在渝中区安家作为选择新的居住区域的第一选择，选择人数比例达到44.9%。这说明，人们的“渝中情结”还是比较深厚的，作为新的居住选择，希望继续在渝中安家。 3、“朝天门形象”需要有档次的江景形象楼盘 从第三方面来看，“朝天门形象”需要有档次的江景形象楼盘。从渝中区以及重庆市的江景楼盘整体质素以及形象和档次来看，能代表重庆江景形象的楼盘少之又少。“东和江景工程”（暂名）从规划设计到立面形象，从高度的控制到朝天文化的浓缩，以及树立重庆市的江景文化都具有重要意义。东和江景工程项目本身的质素较高，是一个为“朝天形象”增彩的项目。 第二章 项目概况一、基本情况1、项目名称：东和江景工程（暂用名）2、投资规
8、模：1.4974亿元人民币（一期：双塔式33层高层建筑）3、开发总面积：6.56万m2 （一期）4、开发单位：重庆东和物业有限公司5、建设周期：24个月二、地理位置东和江景工程项目位于重庆市渝中区解放碑千厮门朝千路，紧邻嘉陵江、长江两江交汇处，江景景观绝佳，交通便利，配套完善，商业发达。与重庆市最繁华的商贸中心解放碑仅有约10分钟的步行距离，与重庆市最大的商品批发集散地朝天门的步行距离也在15分钟以内，与重庆市未来重点发展区域北部新城区域仅有一江之隔。项目与嘉陵江有一定高差，并且前面没有任何遮挡建筑，处于观赏嘉陵江江景的绝佳地段。同时本项目与解放碑繁华区域比较位置略低，有效避开了繁华区域带来的
9、各种噪音，因此本项目是渝中区解放碑区域难得的理想居家区域。三、自然地理条件基地为一东西向狭长地形，南高北低。朝千路标高在本区内从203.60 m至208.09 m不等。北面临江最低处标高为182.28 m，南北相差20余米，是典型的陡坡地形。项目一期用地4807平方米，北方紧靠嘉陵江，与高架的宾江路“空中接壤”，其下面为朝天门二码头。南方紧接朝千路，西方为项目二期工程用地（现为居民拆迁房），东方为朝千路与宾江路交汇点。整个用地呈条状，东西长约110m，南北宽约40m左右。场地地面南高北低，临江面最低标高182m，南面最高处约200m。朝千路北侧为毛条石堡坎，高约20m。朝千路从用地南面通过，在
10、用地范围内路面标高两端为208.09m，东端为203.6m，路面坡度为5%。四、周边配套情况项目处于渝中区之朝天门商务区内。1、交通：该项目所处地理位置交通较为便捷。长运水路有朝天二码头近在咫尺，环行城市交通道路与项目相接，多路公交车与的士车穿行其中。近10条公交线路在项目区边穿行。2、水电、燃气、通讯：已至项目外围。3、商业：大型超市家乐福、地王广场近在咫尺、一步之遥。各类零售商业遍布项目周围。棉花街农贸市场约5分钟步行路程，出门便到。4、学校：29中学、实验小学、大同路小学、新华路小学、八一路小学处在项目周围。5、医疗：重医附二院、市中医院即在项目周围。6、金融：华夏证券、浦发银行、工商银
11、行、民生银行、招商银行等金融机构均分布在项目周围。 五、土地方及来源1、土地方 渝中区人民政府（国土局）。2、土地来源 重庆市城市规划之朝天门市政规划景观住宅建设用地。六、技术经济指标总用地面积： 4807m2（一期）总建筑面积： 65623.5m2（一期）住宅面积： 54888.3m2车库及设备用房： 7684m2架空层（未计入总面积） 4099.4m2商业网点建筑面积： 2873 m2建筑占地面积： 1663.9 m2建筑密度： 40.3%容积率： 11.4覆盖率 34.6绿化率： 30.2%停车泊位： 124辆总居住户数： 496户总居住人口： 1885（每户按3.8人计）七、项目建设单
12、位东和物业有限公司简介重庆东和物业有限公司是专业从事房地产综合开发的企业。公司始终坚持“务实、诚信、卓越、创新”的企业理念，理性开发，稳步发展，先后成功开发了西郊大厦（30，000m）、绿苑新村（35，000m）、皇冠东和花园（19万m）等项目。目前正在开发的项目有皇冠东和花园已经成功销售了85%。经过全体东和员工近十年的努力奋斗，东和物业已逐步成为重庆地产行业著名的物业品牌之一。尤其是近年成功开发的皇冠东和花园高档住宅小区，项目总投资达2.5亿元人民币，获得2000年“重庆市十佳住宅小区”第二名称号以及“重庆市首届消费者满意楼盘百花奖”，同时也是重庆目前唯一一家被中国质量检验协会授予“中国美
13、好家园”称号的小区。公司在皇冠东和花园投巨资与名校联办小区完全中学，被业内外所瞩目称道。公司汇集了建筑设计、建筑施工、市场营销、物业管理等各类人才，在规划设计、建筑质量、工程监理、销售管理、物业管理等方面都连取得了令人瞩目的成绩。目前，公司已升格为集团公司，下辖3个子公司和一间四星级东和花园酒店、一所皇冠实验中学。 第三章 市场分析与定位一、市场前景重庆市位于长江上游，地处我国中西部结合地，为巴渝文化的发源地，有文字记载的历史已达3000多年。1983年重庆市作为全国第一个城市综合体制改革试点城市，将原四川省永川地区并入，实行国家计划单列，赋予省级经济管理权限，1997年3月13日八届全国人大五次会议决定设立重庆直辖市。建国以来重庆的综合经济实力迅速增强，1949年全市国内生产总值不足14亿元，1998年上升到1429亿元，按可比价格计算，国内生产总值年平均增长速度为6.9%，其中19801998年高达9.8%，高于全国同期水平。重庆市近几年来房地产开发一直呈持续走强的发展态势，尤其是1997年6月重庆
