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1、编号：时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 页码：第1页共3页持担保性委托书卖房的效力分析范文近几年，为了控制信贷风险，我国金融机构采取了适度从紧的信贷政策，资 金困难的中小企业和个人倾向于通过民间借贷进行融资；而出借人为了保证在借 款人不能按期还款时，尽快收回借款，减少诉累、缩短时间，采取以卖房为主要 内容的委托书公证方式，来保证还款，即所谓的担保性委托书。采取担保性委托书的一般流程为：出借人与借款人签订借款抵押合同，由借 款人或笫三人将自有房屋抵押给出借人；同时出借人要求抵押人向出借人或出借 人指定第三人出具授权委托书，委托受托人代为签订房屋买卖合同、缴纳税费、 办理房产
2、证、收取购房款等内容，并办理公证;三方约定，在借款人到期不能还 款时，由受托人代委托人出售房屋，以卖房款偿还借款人对出借人的借款。在民间借贷中，担保公司或个人采用担保性委托书方式作为借款担保的方式 越来越多，各地均有类似案例。借款人到期不能还款时，出借人依靠受托人持有 的房屋所有权人出具的经公证的委托书和房屋所有权证将房屋卖给自己或第三 方，但房屋一般仍由原所有权人居住，待房屋买受人诉请原房屋所有权人交付房 屋或原房屋所有权人发现房屋易主时，往往产生新的诉讼。在该情形下，受托人 代委托人签订的房屋买卖合同，是否有效，房屋买受人可否取得房屋所有权，现 有法律法规并未对该情形作出规定，因而各地法院
3、在审判实践中，对该类案件理 解不一，大致包括以下两种观点：第一种观点认为，受托人持经公证的委托书卖房，系有权代理，房屋所有权 人应承担房屋买卖的法律后果；只要房屋买卖价格参照市场价格，是公平合理的, 则房屋买卖合同应为有效。第二种观点认为，出借人利用借款人急需用钱的心理，要求借款人或第三人 出具卖房的委托书，是显失公平的;委托人和受托人通常是不认识的关系，在借 款人到期不能还款时，双方是对立关系，出借人通过卖房是为了实现自身利益， 而非委托人利益，这与委托关系设立的初衷是相悖的;通常房屋设定抵押时商定 的价格，也远远低于该房屋的市场价格，往往损害房屋所有权人利益;有的出借 人直接将房屋卖给自己
4、，被认为是虚假交易。基于以上四点理由，认定房屋买卖 合同应无效，房屋应归原所有权人所有。在以上两种观点基础上，本律师认为，判断房屋买卖合同是否有效，主要应 从以下两点进行分析：1、经公证的授权委托书是否是房屋所有权人真实意思表示，公证程序是否 合法。如果委托书在办理公证时，公证员向委托人详细说明了委托书内容，委托人 的权利义务，签订委托书的法律后果，并制作了笔录，足以证明委托人对签订该 份委托书可能产生的法律后果是充分知悉的。中华人民共和国物权法第195条和中华人民共和国担保法第53条 规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权 人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者
5、以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优 先受偿。根据该规定，如果出借人与借款人达成合意，借款期限到期，借款人无 力偿还，出借人有权出卖抵押房屋偿还借款的情况下，应认为双方对该事项达成 合意，该授权委托书应为有效。反之，如果出借人在办理委托书公证时.，故意隐瞒委托人卖房的意思表示， 既不告知委托卖房，也不将委托公证文书交付委托人，应认定房屋买卖非所有权 人的真实意思表示，该委托书应为无效。2、房屋买卖合同约定购房价格是否公平合理，是否存在恶意串通，故意损 害房屋所有权人利益的情形。由于出借人与借款人属于利益相对方，受托人多为出借人或出借人指定第三 人，往往站在出借人利益，急于房屋变现，偿还借款，可能
6、存在房屋买卖价格与 市场价格相差甚大，甚至低价卖给出借人自己，该种情形下，由于房屋买卖价格 显失公平，严重损害了所有权人利益，应认定为恶意串通，根据合同法第 52条第2款规定，应认定为无效合同。如果房屋买卖价格是公平合理的，无论是出卖给出借人，还是第三人，都是 可以的，房屋买卖合同应认定为有效合同。除以上两点意见外，有人认为担保性委托书构成物权法第186条流质条 款，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务 时抵押财产归债权人所有，应认定为无效条款。本律师认为，担保性委托书不构 成流质条款，理由是：担保性委托书本意是作为债权的担保，但其实质并不是担 保行为，不属于担保法中列明的担保行为；同时，有些债权人、债务人在出 借款项时，为了减轻所需负担的税费或缩短办理抵押登记时间，并不去房屋主管 部门办理抵押登记。因此，该种行为不应认定为担保行为，亦不构成流质条款的 问题。综上，本律师认为，如果房屋所有权人清楚知悉委托书内容及可能产生的法 律后果，房屋买卖价格公平合理的话，应认定房屋买卖合同有效，买受人有权取 得房屋所有权。 第#页共3页
