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1、房地产价风格查报告及汇报(5)自去年全面贯彻落实国家、省房地产市场有关限购、限贷等调控政策以来，我市房地产市场投机投资性需求得到明显抑制，房价涨幅回落，调控效果正在显现。同时商品房成交量急剧下滑，企业融资本钱大幅增加，资金链面临较大困境，且由于后期上市的商品房工程多为近两年土地价格处于高位时竞拍所得，加上人工工资、建筑材料不断上涨，企业开发本钱较高，房价下降空间较小，购房者观望气氛浓重，楼盘滞销已在整个行业深度蔓延，企业经营压力凸现。市政府在20xx年的?政府工作报告?提出要 促进房地产业和建筑业有序安康开展 。为逐步减轻房地产开发企业负担，促进房地产业良性安康开展，稳固我市经济开展良好态势，
2、我局对现阶段我市房地产开发、销售和使用过程中涉及的各项税收和收费进展了摸底调查，并组织中心半岛、城西、城东、城南、城北具有代表性的部分企业召开座谈会。通过调查理解，拟对我市房地产业开展现状、存在的困难和问题进展分析，并对促进房地产业安康稳定开展提出建议，供决策参考。一、我市房地产业开展现状近年来，我市经济快速开展，居民收入稳步增长，城市建立步伐日益加快，城市功能日益完善，房地产业在全力施行 四个四 和 156 开展战略背景下，得到前所未有的开展，我市房地产业呈现投资加快、市场交易趋缓的态势。一是投资额增长较快。 xx 期间，全市房地产开发投资累计完成177.26亿元，全社会固定资产投资累计完成
3、1312.62亿元，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重高达13.5%。20xx年，全市房地产开发完成投资68.70亿元，同比增长26%。二是新增供给减少。受市场调控政策影响，开发企业市场前景不明朗，拿地热情骤降，开发节奏减缓。20xx年，全市商品房新开工面积337.41万平方米，同比减少12.14%。20xx年1-x月份，城区共批准预售商品房面积47.66万平方米，同比减少38.96%。三是成交量持续萎缩。限购、限贷政策施行以来，部分改善型需求和刚性需求受到抑制，购房者观望情绪浓重，我市商品房成交量持续下滑。20xx年全市商品房销售面积302万平方米，比上年减少12.25%。20xx年1-
4、x月份，城区商品房销售面积38万平方米，同比减少比例达43.48%。四是成交价格处于相对低位。20xx年1-x月份，我市商品房平均成交价格3185元/平方米，同比下降5%。相比于川南城市商品房平均成交价格(内江3488元/平方米、乐山4277元/平方米、自贡3473元/平方米、宜宾3596元/平方米)，我市商品房价格仍处于低位。由此可见，在调控政策深化施行的现实情况下，政府如何合理支持房地产业，减轻企业税费负担，帮助企业渡过资金难关，不仅是保持房地产市场长期安康开展的需要，还是保持地方经济开展社会稳定的需要。二、我市房地产业税费负担情况(一)税收情况由于房地产业快速开展，房地产市场规模不断扩大
5、，我市房地产业对地方财税收入奉献较大。20xx年1-x月，全市房地产业税收1.72亿元，同比增长6.25%，占全市地方税收收入30%以上，个别区县甚至到达50%以上，地方财政收入对房地产业的依存度很高。目前，我市房地产开发、销售和使用环节涉及的税种主要包括：土地增值税、土地使用税、营业税、城市维护建立税、教育费附加、印花税、房产税、契税、企业所得税，共8税1费，征收部门为地税局。各项税收税率、计税根据如表1所示。在以上9个工程中，课征税负较为集中的是销售环节，共有7种，分别为营业税、城市维护建立税、教育费附加、印花税、房产税、契税和所得税。按20xx年1-x月份城区商品房平均成交价格3604元
6、/平方米，城区商品房建筑本钱3100元/平方米，楼面地价为900元/平方米测算。按照现行税收标准，开发企业需承当的税收本钱约为550元/平方米。(二)收费情况根据初步统计，现阶段我市房地产开发各环节涉及的收费工程主要包括：土地登记费、土地交易效劳费、征地管理费、新增建立用地有偿使用费、土地使用费、耕地开垦费、土地复垦费、土地闲置费、人防易地建立费、施工图设计文件审查费、建立工程质量监视费、 穿线费、文物勘测费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金、白蚁防治费、城市设施配套费、招标管理费、合同鉴定费、民工工资保证金、工伤保险、平安文明措施费、固体垃圾排放费、环境影响咨询费、避雷检测费、房地产面
7、积测绘费、房地产转让手续费等，共27项，主要涉及国土资源局、住房城乡规划建立局、文物管理局、环保局、气象局等部门。各项收费工程收费标准、计费单位详见表2。按城区商品房建筑本钱3100元/平方米，楼面地价为900元/平方米计算，按照现行收费标准，开发企业需承当的各项收费本钱约为325元/平方米(其中包括民工工资保证金、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金共约165元/平方米在符合退付条件后要全额返还企业)。从收费工程看，城市设施配套费、民工工资保证金两项收费较为集中，且数额较大。从收费环节看，拿地阶段和开发环节收费工程最多，其次是建立、使用和销售环节。(三)企业开发本钱构成及税费负担情况房地产
8、开发本钱主要包括土地费用、前期工程费、建安工程费、市政公共设施费用、管理费用、财务费用、其他费用、税费等。按照城区商品房建筑本钱3100元/平方米，楼面地价为900元/平方米，建安本钱1100元/平方米估算，目前我市房地产开发土地本钱占总本钱的比例约为29%;前期费用占总本钱的比例约为4%;建安本钱占总本钱的比例分别约为35.5%;市政公共设施费用占总本钱的比例约为2%;管理费用占总本钱的比例约为1%;财务费用占总本钱的比例约为7%;其他费用约占总本钱的比例约为1.5%，税费本钱占总本钱的比例约为20%(经测算，税费本钱约为875元/平方米，占总本钱的比例应为28.2%，其中税收本钱约为550元/平方米，收费本钱约为325元/平方米。但由于税费中的民工工资保证金、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金约165元/平方米在符合退付条件后要全额返还企业，土地增值税先按5%预征，多收部分也要返还企业，因此在计算税费占总本钱的实际比例时应将这些工程扣除)。通过分析可知，在商品房本钱构成中，建安本钱所占比重最高，为35.5%;其次是土地出让金和税费，分别为29%和20%。可见，在房地产市场调控深化施行的现阶段，除建安本钱外，房地产开发企业土地本钱和税费负担较重。三、我市房地产业税费收取过程中存在的问题
