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1、重庆南方集团现实状况 重庆南方集团永川南方花园策划 重庆南方集团永川南方花园策划（部分）序言伴随西部大开发的深入深化，“渝西经济走廊”经济发展快速，永川这个年轻的城市乘着西部大开发的东风进入了经济发展的快车道。近两年来以“渝西广场”、“阳光花园”、“伟映-帝琴花园”为代表的一批有影响的楼盘将永川房地产推向了一个新的发展时期。永川南方花园项目是重庆南方集团有限企业响应西部大开发的号召，本着服务永川、建设永川的目标，在永川市南大街投资开发的大型项目，是永川市列为“市委、市府形象工程”的大型园林式住宅小区。目录第一部分：市场分析1永川市基础情况12永川市房地产市场基础情况13永川市场特点分析34永川
2、房地产发展趋势45关键竞争对手分析4第二部分：永川南方花园项目概况1地理位置82关键经济指标83项目计划84户型指标按户型划分（暂定）二期设计户型提议10第三部分：SwoT分析1S项目优势112w项目劣势11BR3o项目机会124T项目威胁12第四部分：项目定位策略1.目标用户群说明132.项目品牌定位策略133.楼盘品质定位策略144.物管定位策略165.宣传定位策略18第五部分：项目营销推广1.项目现场包装182.建设步骤提议183.广告推广策略19第六部分：项目销售策略20第七部分：宣传推广计划第一阶段：品牌嫁接20第二阶段：楼盘品质塑造22第三阶段：营造销售气氛24第八部分：媒体广告第
3、一部分：市场分析1.永川市基础情况永川古为梁州属地、至今有1200年历史，1992年3月经国务院同意撤县建市，辖区1575平方公里，34个乡镇街道办事处，631个行政村，市区常住人口11万，中央、市属科研单位11个，各类专业技术人员2万余人，大专院校3所，中专技工校16所，医疗机构111个，三资企业40余家。拥有全国发行的报纸两家永川日报、渝西经济，电台1家（永川市电台）、电视台两家即永川电视台和永川市有线电视台。2.永川市房地产市场基础情况永川市现有房地产开发商45家，其中38家三级资质开发企业和7家二级资质开发企业，97年以来，关键集中在永川市开发区和现在市区中心地段开发，去年全市在建项目
4、共65个，面积万平方米，拟建项目7个面积万平方米。以单栋多层临街居多，有少许高层电梯房和别墅。其特点是区位很好，处于成熟小区、周围市政配套设施齐全，结构采取底层（商场）框架，商场以上住宅部分均为砖混结构。这种混合结构多为8层，户型设计单一，主力户型为三室二厅和四室二厅，面积100平方米至130平方米，没有成规模的小区和完善的配套及环境。现在楼价分低级、中等和高级，基础情况以下：楼盘名住宅单价门面单价地理位置特点销售情况裕丰商住楼360元/平方米2800元/平方米汇龙大道汽车城对面已售50%福星楼350元/平方米2021元/平方米两区已售70%大众园正街420元/平方米次街390元/平方米正街3
5、000元/平方米次街2200元/平方米南大街小桥子中心转盘经济适用房已售80%全发综合楼顶层400元/平方米其它楼层450元/平方米3000元/平方米本项目范围内南大街办事处正对面已售85%志新大厦36层460元/平方米7层440元/平方米顶层400元/平方米内街2500元/平方米沿河3000元/平方米农科所河对面永川二环路旁已售40%低级楼盘为多层砖混结构，是由小开发商开发的单栋楼。如：中等楼盘为多层小高层砖混结构，地段位置很好，由中等实力开发商联建多栋连体住宅，为半合围状，有广场和绿地，如：楼盘名住宅单价门面单价地理位置特点销售情况阳光花园均价580元/平方米25队长途汽车站四室二厅双卫错
6、层面积平米、三室二厅双卫错层面积平米、三室二厅双卫A面积平米、B面积平米、二室一厅一卫平米、B面积平米已售60%海通大厦560元/平方米临街3000元/平方米次街2300元/平方米内环路和泸州街交叉处到火车站之间已售60%高级楼盘为高层、电梯，有广场和少许配套环境，位处成熟小区、市政配套很好。如：楼盘名住宅单价门面单价地理位置特点销售状态公交商厦均价800元/平方米在内环路和泸州街交叉口全欧式风格、框架结构，有全落地客厅玻璃窗，奥的斯3100型电梯，地处成熟小区，市政设施很好已售65%渝西光华世纪广场38层均价660元/平方米顶层590元/平方米锦华楼12层为光华家电通讯电脑城6000元/平方
7、米、外街10000元/平方米、内次街6000元/平方米在永川市商业中心、商业街西大街和玉屏路、西外老街围合处锦华楼、盛华楼、风华楼均为9层住宅，盛华楼、风华楼底层是门面和光华大厦后面形成一条18米宽的商业步行街，门面大部分是还建面积已售70%光华大厦A型四室二厅双卫，面积平米，价格1080元/平方米B栋二跃层面积平米，价格1180元/平方米B栋三跃层面积平米，价格1280元/平方米光华广场已售80%旺城山庄1280元/平方米在永川市望城山山腰，东邻城市公园，北靠渝西步行街52幢别墅和少许多层公寓，和式风格。A1别墅316平米、车库22平米。A2别墅302平米（2层）、车库22平米。B1别墅32
8、6平米（3层）、车库22平米。c1别墅210平米（3层）。D1型三室二厅双卫错层式公寓126平米。D2型三室二厅双卫错层式公寓134平米已售10%综上事例可知，在永川市现有房地产市场尚无真正意义上的规模开发小区的情况下，永川南方花园项目凭借农科所地块，“麻柳河”天然水景的环境地理优势，和南方集团企业规模开发的成功经验和开发实力，营建永川市“园林式生态住宅小区”，必将成功地发明很好的经济效益和社会效益。3.永川市场特点分析.因为小城市房价低、面积流行较大的大户型。.因为房地产发展尚处于早期，消费者偏好错层，并认为是流行高级户型。.消费者对小区房的了解甚为贫乏，对好房子的定价更缺乏评判标准。.各乡
9、镇级领导和一批农村乡镇外出经商人士亦有改变现有住房条件的需求。.现有住宅开发关键集中在永川市开发区和市中心地带，住宅部分为砖混结构，成本较低，户型设计通常，没有规模和配套环境。4.永川房地产发展趋势永川市现在正处于房地产开发的早中期，以市中心城市改造为关键的商品房开发存在显著的区域不平衡性。不过伴随大家对生活质量的要求不停提升对居住环境的要求也逐步提升，我南方集团有限企业在城镇结合部南大街的开发将会把这种不平衡性缩小。5.关键竞争对手分析.伟映-帝琴花园该项目由深圳建筑设计院重庆分院进行建筑设计，环境景观由浩丰园艺景观设计企业设计，销售代理由重庆伟联销售代理企业企业代理。项目以多层建筑为主，配
10、以部分别墅的园林花园小区，中庭地下层为停车场，项目在永川经济开发区腹地汇龙大道第二转盘，总占地110亩，总建筑面积15万平方米，绿化率达40%。由永川伟映实业开发，售楼部设在汇龙大道第二转盘处，属暂时售楼部，一期完工后拆除。售楼部周围绿化基础完成。永川伟映实业是永川三大房地产开发商之一，企业前身是永川茶山尚的一家旅游经营单位，其开发的伟映东岳农贸市场在汇龙大道第一转盘处，属多排连排楼，是永川多年涌现的优异楼盘之一，现已全部卖完。它为伟映实业在永川房产开发赢得了很好的声誉和较高的著名度。其价格为：平层均价520元/平方米、跃层均价590元/平方米、写字楼780元/平方米；两层住宅别墅面积372平
11、方米，均价988元/平方米。在汇龙大道第二转盘的帝琴花园，分四期建成。关键为78层的多层建筑，少数别墅关键分布在第四期“冬景园”。小区成“田”字型部署，关键有两个大入口见方位图进出小区，中央活动区内设有游泳池、大型背景音乐、儿童活动区和休闲广场。一期“夏景园”关键以高大绿色植物环园四面，中间为小桥、卵石、流水、凉亭等景致。308套住宅中跃层占建面的35%，错层面积120130平方米占建面50%，平层面积80100平方米，占建面的15%。BR其计划建设的二期“春景园”关键景观以花草为主，强调春暖花开后所成景致。三期“秋景园”以红叶和秋季乔树、果树为主表现秋景。四期“冬景园”突出冬季景象以石山水景
12、为主表现冬景。智能化系统有：室外小区中央背景音乐可视对讲电话红外线周界监控园区闭路监控三表出户漏电保护塑钢窗室内燃气泄漏报警手动紧急报警系统红外线室内监控报警宽带网入户门磁防盗子母防盗门推广宣传：*.该小区5月18日已开始咨询，但详细房价、物管、付款方法均未出台。*.望城北路中段单立柱T型跨街广告牌一块。*.汇龙大道第一转盘到第二转盘，公路两边路灯杆上双面灯箱广告。*.由体育馆发往现场售搂部购房直通车一辆。*.7月28日在渝西会展中心召开了一次新闻公布会。*.7、8月份在永川市体育场和渝西广场组织了几次促销宣传活动。*.7、8月份在永川日报上刊发了次广告，并协办专栏出软性次。*.7、8月份做报
13、刊夹页次。*.和永川电视台合办伟映帝琴花园专题节目次。*.准备在渝西广场建一永川最大户外广告牌。*.准备做永川市内公交车身广告。市政配套及交通：.汇龙大道是永川市政府计划的关键工程，也是新城区关键交通干道，路面平整宽广。.市政府将迁到该项目正对面.永川市人民医院在该项目对面，其职员大搂主体已完工。.业主儿女上学可就近读汇龙幼儿园、汇龙小学、永师附中，但办学质量较差。现在伟映正联络和永中联合办学。.昌州城市花园在小南门（川主沟）至英井路区内，和电影院、文化馆、寺庙、永川中学、红旗小学、客运中心、演艺中心、人民医院、大南门商业中心完全连成一体，繁荣红尘一墙之隔，出入相当便捷。和南方项目相比，由更成
14、熟的小区和商业环境。区位图：项目占地110亩，总建筑面积140000平方米，绿地22021平方米，一期工程占地44亩，总建筑面积58566平方米，绿地7800平方米，住宅16000平方米，商用门面12021平方米，还建房20500平方米，车位120个，中心商业步行街8000平方米（商场未计入总建面中），幼儿园一所600平方米，会所650平方米，展览馆1200平方米，写字间600平方米。一期住宅全为多层和别墅，其中多层关键是8层，平街一层为商业门面，28层为住宅。关键户型及分配百分比户型种类面积百分比平层二室一厅56平方米10%二室二厅80平方米/85平方米20%三室二厅115平方米/120平方
15、米/130平方米50%错层四室三厅180平方米10%另有6栋别墅，面积每栋300平方米。小区特点：阳台为弧型阳台，窗为阳光窗，外墙色调以黄色为主，上部20%为白色，下部80%为黄色，层顶为兰色或橙红色。小区内修有商业步行街，设计和渝西广场架空层相同，底层为商业步行街，上部作为小广场。该项目二期计划用地66亩，总建面88000平方米，全为78层的多层住宅。处于成熟商业区，区位优于我永川南方花园项目。其户型及所占百分比较能表现永川的市场需求，值得我们留心。第二部分：永川南方花园项目概况1地理位置地处重庆作物研究所，即永川西南面南大街，紧靠市中心，麻柳河上游（长约2公里）处。2关键经济指标项目占地公顷（计334亩），总建面积约30万平方米，其中一期关键经济技术指标以下：用地面积总建筑面积住宅面积道路面积广场、水体面积临街商店公建面积折算绿化面积地下车库面积绿化率总居住户数93809平方米128630平方米98060平方米平方米平方米22143平方米37805平方米6648平方米%695户3.项目计划.项目总体计划在于创立一个回归自然、高尚、新奇、别致而充满文化情趣的小区。本着二十一世纪居住建筑人性化标准，在整体计划上突出以下特点：.林
