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1、不动产的基本概念、特点及分类【考情分析】 本章考客观题和综合题，分值一般在12-18分左右。在考试中应重点关注收益法、市场法 和假设开发法。本章教材主要变化：（1）章名由“建（构）筑物及在建工程评估”改为“不动产及在建工程评估”。（2）公式4-4 “评估基准日价格二评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数X可比 实例价格”排版印刷错误为，“评估基准日价格=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格 指数”，也就是漏掉了 “X可比实例价格”。（3）成本法中“（二）适用于房地分估模式下的土地使用权评估”的“2.计算土地开发费 用”内容全部改写；“5.确定土地增值”，删除“收益”二字，内容进行了改写。
2、（4）成本法中“（三）适用于房地分估模式下房屋建筑物的评估”多处完善和修改，并考 虑营改增的因素。【主要考点】1. 收益法（重点）2. 市场法（重点）3. 假设开发法（难点及重点）4. 成本法本章内容第一节 概述第二节 不动产评估基本事项的明确及清查核实第三节 不动产评估方法第四节 在建工程评估第一节 概述一、不动产的基本概念、特点及分类（一）不动产的基本概念1. 建筑物与构筑物广义的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和构筑物;狭义的建筑物仅指房屋，不包括构筑物。房屋指由围护结构组成的能够遮风挡雨，供人们在其中居住、工作、生产、生活、娱乐、 储藏物品或进行其他活动的空间场所等。构筑物是指
3、房屋 以处的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如烟囱、水井、道 路、桥梁、隧道、水坝等。2. 房地产、不动产、物业（1）房地产土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利,包括土地、土地上的永久定着物、那些附属 于土地或依法伴随着土地的项目以及那些依法不能移动的项目（见图4-1）。房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。物质形态（1）房地产指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物。房产是指建筑在土地上的各种房屋；土地附着物包含地上附着物和地下附 着物。（2）房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的“房地”法律权利房地产本质是一种财产权利，如
4、所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权、地役权等。（2）不动产房地产由于其自己的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。不动产是实物形态的土地和附着于土地上的改良物；不动产不一定是实物形态，如探矿权 和采矿权。包括与土地尚未脱离的土地生成物。不动产登记暂行条例规定“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定 着物”。（3）物业“物业”为财产、资产、地产、房地产、产业等，指已经建成并投入使用的各类房屋及与 之相配套的设备、设施和场地。3. 在建工程指正在建设尚未竣工投入使用的建设项目，包括土建工程和设备安装工程。4. 不动产评估中的常用术语（有补充） 用地面积：用地方
5、案图中划定的面积。包括规划建设用地面积（用地红线控制）和总建设用地面积（建筑红线控制，小于规划建设用地面积）建筑（基底）面积：建筑物外墙或结构外围水平 投影面积。建筑密度：也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地面 积之比。容积率：项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。套内建筑面积：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积 之和。 套内使用面积：指房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算。商品房销售面积：商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人 防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。商品房按“
6、套”或“单元”出售，其销售 面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建 筑面积之和。绿地率：用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。层高：下层楼板顶面或底面到上层楼板 顶面或底面之间的垂直距离。 净高：等于层高减去楼板厚度。开间：通常指房间宽度。进深：通常指房间长度。三通一平：通水、通电、通路及场地平整。五通一平：通路、通电、供水、通讯、排水及场地平整。七通一平：通路、通电、供水、通讯、排水、燃气、供热及场地平整。商品房：在以市场地价获得的土地上建造的可自由转让或出租的建筑物，其权益包含建筑 物的所有权和所占用土地的使用权，二者合一，不可
7、分割。地上建筑物的所有权依赖于土地 的使用权，土地使用权的性质、用途和年限决定了房屋所有权的性质、类别、年限。房改房：按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和已取得 住房使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。五证一书：国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设 工程施工许可证商品房预售许可证房地产开发企业资质证书。（二）不动产的特征1. 自然特性（1）不可移动性（不同于其他财产的主要之处）不可移动性还体现为不动产的个别性，也称独特性或唯一性。（2）数量有限性土地供给的稀缺性。土地面积的供给在一定时期和一定范围内是有限的，是无弹性的；特 定地区，不同用途的土地
8、面积也是有限的。但土地的经济供给是有弹性的。（3）耐久性（基础特性，包括自然寿命与经济寿命）在合理利用条件下土地的生产力可以自我恢复，并不会因使用时间的延长而减少。土地的再生性是有一定限度的，当超过某一阈值时，土地资源即被破坏。2. 社会经济特性（反映人们之间的社会关系和经济关系）（1）价值量大与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。（2）用途多样性即用途的竞争、转化及并存的可能性。（3）涉及广泛性，又称相互影响性正外部性：某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为此花费代价。负外部性：某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本。房地产业对国民经济具有 基础性、先导性和
9、带动性作用，是国民经济的重要支柱产业。房 地产业的产业关联度高，相关产业多达56个，需求带动系数保守估计值为3。（4）权益受限性权益可以区分为私人所有权（个人、团体、企业、联合体等拥有的权益）和公共所有权（政 府力量执行的征收权、征税权、警察权和充公权）；最完整的不动产所有权形式是完全所有 权。不动产评估通常涉及的是与私人所有权相关的部分权益。不动产的权益和利益是由许多权利构成的“权利束”，不同权利束是可以变动和组合的， 由此构成了不动产权益的排他性、收益性、可让渡性、可分割性等，也决定了不动产权益的 性质和结构。我国不动产相关权利包括土地所有权、土地使用权、房屋所有权、共有权、地役权、租赁
10、权、承包经营权、抵押权、担保权等。（5）难以变现性变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、 迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强；影响不动产变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程 度、区位市场状况等。（6）保值增值性 增值指不动产在面积不增加的情况下，因城市基础设施不断完善、人口聚集、经济发展等因素，其价值随着时间推移而增加。引起不动产价格上涨的原因主要有： 对不动产进行投资改良。 外部经济 需求增加导致稀缺性增加 不动产使用管制改变如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率
11、等。 通货膨胀通货膨胀引起的不动产价格上涨，不是真正的不动产增值，而是不动产保值;保值是指不动产能抵御通货膨胀。能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能够购买到 当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。由外部经济、需求增加导致稀缺性增加、不动产使用管制改变所引起的不动产价格 上涨，是真正的不动产增值。（7）资产的组合性（三）不动产的分类1. 按照物质形态划分土地（空地及有建筑物的土地）、房屋（含土地的房屋、不含土地的房屋，房屋整体、房 屋局部）、构筑物、土地定着物、在建工程、房地产开发项目等。2. 按照用途划分为：居住、商业、工业、农业、综合、特殊等。综合房地产是指同一宗不动产包含两种或两种以
12、上不同用途的不动产,如商住房地产、居 住办公房地产等。特殊房地产是指用于特殊用途的物业，如学校、医院、寺院、墓地、赛马场、高尔夫球场、 加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。3. 按照开发程度划分为：生地、毛地、熟地（通平）、在建工程、现房等。生地是指完成土地征用，未经开发，丕可直接作为建筑用地的农用地或荒地等。毛地是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程,不具备基本建设条 件的土地。4. 按照权益划分为：完全产权、受限产权、共有产权、设定他项权利的产权。完全产权是指不动产权利人同时拥有该宗不动产的房屋所有权和出让土地使用权，且不动 产未设定抵押，可以在市场上自由
13、交易的不动产。受限产权是指不动产权利受到一定限制，如土地使用权是经划拨方式取得，不可以在市场 上自由交易的不动产。共有产权是指不动产的全部或部分权能由两个或以上权利人拥有，任何单一权利人 不能单 独行使处置权的不动产。设定他项权利的产权。他项权利是指不动产所有权和土地使用权以外与不动产有密切联系 的权利，是在他人房屋土地上享有的权利，主要有地役权、地上权、空中权、地下权、租赁权、土地借用权、耕作权、抵押权等。设定他项权利的产权是指设定了上述一种或多种他项权利的不动产。5. 按照使用方式划分 自用、销售、出租不动产 承租、投资性不动产。影响不动产价格的因素二、影响不动产价格的因素（一）不动产价格
14、的基本类型1. 按不动产权益分不动产所有权价格、不动产他项权利价格（包括租赁权价格、抵押权价格、地上权价 格、地役权价格、典权价格等2. 按物质实体形态分土地价格、房屋建筑物价格、房地合一价格。3. 根据价格形成的方式不同分理论价格、评估价格和实际成交价。4. 按计价单位不同分为总价和单价。土地单价：根据土地总面积确定的单价楼面地价：根据建筑面积确定的单价。土地单价=楼面地价X容积率建筑总面积 总建设用地面积11J楼面地价二I楼面地价=土地总价格建筑总面积土地单价容积率土地利用程度【例 1.单选题】（2009 年）某宗土地，单价为8000元/平方米，规划容积率为5，土地 资本化率为 10%，则
15、其楼面地价为（）元/平方米。A. 1600B. 8000C. 40000D. 80000正确答案A答案解析楼面地价二土地单价/容积率= 8000/5 = 1600 （元/平方米）（二）不动产价格的影响因素（自身、外部、交易）1不动产自身因素（区位、实物、权益）因素构成含义及对价值的影响区 位 因 素包括位置、坐落、临街、方位、距离、交通、配套、景观、环境位置不动产的不可移动性决定了不动产的自然地理位置是固定不变的，但 是其社会经济位置则可能发生变化。位置是决定不动产价值高低的关键、也决定了不动产的增长潜力、价 值变动的抗跌能力。环境既包括以大气、光照、水、土壤、植物、动物、微生物等为内容的物 质因素，也包括以观念、制度、行为准则等为内容的非物质因素；既 包括自然因素，也包括社会因素；既包括非生命体形式，也包括生命 体形式。不动产评估中所指的环境主要是聚落环境和区域环境。聚落是指人类 聚居的中心，活动的场所。区域环境指 定地域范围内的自
