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1、YZ-外发-2010南京市场年报-201101072010年南京商品住宅市场年度研究报告同策咨询一区事业部 2011/01/07目录序言4一、全年政策调控回顾51、总述52、金融货币政策分析53、税收政策分析74、土地政策分析85、保障房相关政策分析9二、南京城建规划及规划发展分析111、南京城市发展规划分析111.1、南京城市发展目标111.2、南京规划调整后的市域城镇体系布局111.3、城市人口111.4、小结112、南京城市建设重大事件122.1、城南南部新城规划122.2、基础设施方面13三、南京房地产宏观投资环境分析151、南京经济投资环境分析152、南京房地产投资环境分析15四、南
2、京土地市场分析161、一级市场总述162、全年土地市场供应成交情况分析163、品牌房企土地储备情况分析17五、南京商品住宅市场分析191、南京商品住房市场历年供销分析192、南京商品住房市场2010年供销及结构分析193、商品住房市场各大板块运行特征分析224、商品住房市场销售排行榜295、2011年潜在供应量分析306、2011年南京住宅市场形势预判32六、南京别墅市场专题分析341、别墅市场供销结构分析342、别墅各类型物业运行特征及市场趋势预判353、别墅销售排行榜374、别墅市场小结38七、2010年南京年度明星楼盘盘点391、中海凤凰熙岸392、仁恒G53393、朗诗绿色街区404、
3、融侨世家405、金地自在城41八、2011年南京值得重点关注楼盘盘点421、城中万科安品街项目422、城东恒基金满庭423、仙西万科仙林湖项目424、河西华润所街7号地块435、江宁雅居乐九龙湖项目436、江北融侨城项目43九、2010年南京年度重点营销事件盘点441、促销手段方面442、销售佳绩方面45编后语46序言2010年的楼市，是一个不平凡的一年。2008年大规模经济刺激在当时立竿见影起到“救市”效果的同时，其政策猛药的副作用在2010年也逐渐体现：资产价格泡沫化、工业产能过剩，进而引起结构型、输入型和成本型的通货膨胀，且在2011年年初一段时间内通胀形势依旧严峻，稳定物价成为年初政府
4、首要任务。在此经济背景下，2010年全年，南京共出入60宗经营性建设用地，成交总额达533亿元；全年住宅市场共计上市603.13万，与去年基本持平；成交499.61万、成交均价为11094元/，与去年相比呈“量跌近半成、价涨近半成”的格局。虽面临着有史上最严调控的两轮调控，南京的楼市仍然划出了一个过山车式的 “小U型”的曲线。由年初的“金三银四续写疯狂”到“4.15”调控后遭遇滑铁卢，由“9.29”调控后市场不为所动“金九银十市场迎来小高峰”到年末开发商低价抢跑量，起起伏伏之中南京楼市又经历了辉煌的一年。纵观全年，政策调控着力点在于“防止房价过快上涨”和“打击不合理投资和投机需求”，但对部分改
5、善型需求难免有误伤的嫌疑，大量的刚性需求和硬性改善型需求受阻。调控的另一显著市场反应是造成中长期的实力型投资客户对品牌优质物业在保值增值功能上的认可和追捧，从而引爆了豪宅市场。综上所述，2010年的楼市虽有波动但整体形势向好，同策对2011年市场的判断是市场整体呈现良好发展态势，谨慎乐观的“平衡市场”是2011年的主旋律。此外，受房价涨幅过高、投资过热带来负面的影响，将使得在周期体现上有所波动。一、全年政策调控回顾1、总述政策是为经济服务的，因而政策的出台与经济走势紧密相关。在09年以来宽松信贷政策的刺激下，中国经济率先于世界其他国家走出经济低谷，并且迅速回暖。4万亿信贷虽然在经济复苏中发挥中
6、流砥柱作用的，另一方也造成资产风险和通胀预期的加速。在此背景下，国家宏观经济政策面临两难，一方面需要维稳刚刚好转的经济形势、另一方面面临着不断上升的通胀压力。在“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的总体基调下，陆续出台了以“4.15”和“9.29”为代表的两轮紧缩性调控，同时在经历了年内六次上调存款准备金、两次加息之后，政策紧缩期的通道已经正式形成。2、金融货币政策分析 政策要点一：央行年度内六度上调存款准备金率0.5个百分点。主要政策内容：2010年1月、2月、5月、11月和12月，中国人民银行六次宣布上调存款准备金率0.5个百分点。至此大型金融机
7、构的存款准备金率将达到18.5%的历史新高。其中农村信用社等小型金融机构暂不受影响。政策点评：如此密集举措,意在进一步加强当前流动性货币调控,控制银行信贷投放和管理通胀预期。虽然短期内地产行业的资金状况在不会骤然恶化，但长期来看，一系列的上调对与市场心理预期的影响较大，同时流通货币总量的紧缩将造成中小型开发企业未来面临资金吃紧状况。 政策要点二：4月15日，又称“国十条”上调二套房首付比例，实施差别化的信贷政策。主要政策内容：国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90以上的家庭,贷款首付款
8、比例不得低于30%。政策点评：“4.15”新政被喻为史上最严调控，其根本表现在提高首套房的贷款比例，对三套房及以上住房更是大幅度上调了首付款比例和贷款利率水平。其随后延续性细则政策“二套房认房不认贷”、“差别化的异地购房贷款”使得楼市的高压政策彻底成形。 政策要点三：9月29日，完善差别化的住房信贷政策；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；实施“限贷令”。主要政策内容：三套房，外地户口和无社保无纳税证明的停带。首套不底于30%，第二套不底与50%利率1.1倍。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约
9、谈，直至追究责任。政策点评：“9.29”第二轮调控是“4.15”新政的升华，从条款来看4月份调控的升级版，其中有违市场原则的“限购令”更能体现政府对打压不合理购房需求和过快上涨房价的决心。 政策要点四：10月20日，央行时隔3年后首度加息：存贷款基准利率上调0.25个百分点。主要政策内容：金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；除活期存款利率未调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。政策点评：加息意在控制通货膨胀压力，扭转“负利率”局面，同时也有助于抑制资产价格泡沫，推动
10、我国经济均衡健康发展。 政策要点五：10月20日、11月3日，住建部收紧个人住房公积金贷款。主要政策内容：从今年10月20日起，5年期以下（含5年）个人住房公积金贷款利率上调0.17个百分点，至3.50%；5年期以上的上调0.18个百分点，至4.05%；严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。提高首次、第二套住房公积金个人信贷的门槛，停止第三套住房公积金贷款。政策点评：住房公积金的收紧与“加息”同步，虽对市场的实际货币数量影响不大，但货币同步收紧的信号对市场预期和市场信心的影响意义重大。 政策要点六：12月25日，央行年内再度加息：上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点。主要政策内容：
11、自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。政策点评：加息是预料之中的，一方面是赶在12月30日之前资金结算节点，固化资金；另一方面，也是为了进一步调节货币流通量从而抑制流入房地产市场的贷款金额。但是短期内加息政策对于房地产市场的影响不会太明显，仍然需要一个循序渐进、稳健延续性的货币政策来稳定市场。金融货币政策总评析：金融货币政策直接关系到房地产市场货币流通的松紧，根据以往经验对房地产市场的走向往往具有重大决定性作用。2010年房地产市场的金融货币政策总体是相对紧缩的，在“调整经济结构、防止
12、房价过快增长”的前提下，在通胀压力明显的经济形势下，金融货币政策执行着逐渐紧缩的口径。2010年是不平凡的一年，外部受美国启动印钞机器等外部金融市场的影响，作为亚洲新兴经济体的代表，中国经济发展面临诸多机遇与挑战。内部中国面临经济增长模式的调整，连续两年的大量信贷投放造成了新一轮资产泡沫和金融动荡。尤其是进入年底，“通胀压力”成为了关键词，并引起政府不断增强的重视。“抗通胀、防止物价过快上涨”或将成为2011年初政府主要的工作任务之一，“极财政政策和稳健货币政策”是中央政治局定的2011年的总体政策基调。据此判断，2011年上半年政策环境不容乐观，加息通道已经形成，如或具体效果未达到预期，市场
13、将面临货币政策的密集调整期。3、税收政策分析 政策要点一：2010年3月9日，财政部、国家税务总局联合下发通知，取消部分首套房契税优惠政策。主要政策内容：对两个或两个以上个人共同购买90及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。政策点评：政策的出台，贯彻了目前国家实行差别化税收政策调节房地产市场需求的政策导向，同时也是对“国11条”以来“二套房”的界定收紧的政策延续。 政策要点二： 10月20日，三部委联合下发通知调整契税优惠政策，实行差别化的契税政策。主要政策内容：对建筑面积144（套内面积120）以上的住宅，按3%征收契税；建
14、筑面积小于144（含）的住宅，按1.5%征收契税；个人购买90及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。政策点评：此次税收出台的意图在于针对房地产交易环节，实现差异化的优惠措施。短期内可能有一定影响，但房价很难下滑，因为此次契税的调控力度有限，且经历了长时间多轮的调控后，市场持惯性接受的平和姿势。从近两个月的成交数据来看，也验证了此点。税收政策总评析：纵观全年，房地产税收政策主要是围绕房地产消费环节布局的。在下半年以来，南京房地产市场呈价平量稳的走势，部分地段好的优质物业甚至引发了抢购热潮。在这样的情况下判断，税收的优惠举措在2011年将逐渐缩水，甚至于全部推出。一方面是减少靠卖地获得
15、的土地财政，一方面是需要大量资本投资廉租房建设，引入物业税等经常性收入就俨然成为解决两难问题的速效药。出台物业税的呼声在2011年更是成为业内关注的焦点。从近期消息来看，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市，拟向大户型、多套房征收。可以预见，政府在物业税上的任何动作都将引起楼市的巨大骚动。4、土地政策分析 政策要点一：2010年3月10日，国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知。主要政策内容：加快住房建设用地供应计划编制；促进住房建设用地有效供应；切实加强房地产用地监管；建立健全信息公开制度；开展房地产用地突出问题专项检查。政策点评：通知涉及五个方面,共19条,主要是落实“国11条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。 政策要点二：5月15日，国务院办公厅下发关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知。主要政策内容：充分认识做好征地拆迁管理工作的重要意义；严格执行农村
