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1、财务报表分析案例恒大地产（03333） （一）研究对象及选取理由（一）研究对象本报告选取了房地产行业上市公司恒大地产（03333.HK）作为研究对象，该上市公司公布的2011年度 2013年度连续三年的财务报表进行了简单分析及对比，以及对该公司财务状况及经营状况得出简要结论。（二）行业概况在中国房地产的概念是从1981年开始的，1981年之后，中国房地产有了雏形。 从国务院下达了停止银行贷款政策后，房地产受到了严重的创伤，一直到1998年，中国房地产始终波澜不兴。1998年，国务院作出了重大的决策，取消了分房，这一政策一出台，房地产在短期内大爆发，房地产产业迅速上升，于此同时，银行也在不断调低
2、利率。随着房地产迅速发展，导致了严重的社会矛盾，也因如此，房地产业也称为了现在人们所关注的焦点！为此，中央于2004年开始对房地产业做出了宏观调控，主要针对土地和信贷两个方面，以调控为主！在2004年作出了一些调控见到成效后，国务院于2005年对房地产进一步加大了宏观调控的力度，这次从供求关系进行双向调控，主要以需求为主，虽然从2005年到2006年，房地产成交量开始上升，但是这种状况并没有维持太长，由于自然原因对长江三角洲影响很大，但是其他一线大城市却是一片明媚的天气，房价恢复到以前暴涨的速度，以至于使得调控政策进一步加强！在2006年房地产的政策主要是以调整房地产产品的结构为主，到目前为止
3、，房地产正在进行一系列的转变：买卖双方发生的转变，以前是以卖方占主导地位，但是逐渐转向了买房、消费主导取代了投注主导、长期投资取代了短期投资、产品代替了土地、存量市场取代了以增量为主的市场、笼统的房地产市场转向了细分的市场。房地产在价格方面的走势，从1998年到2003年这期间，房地产价格到达了一个顶峰，然后从03年到07年处于一个调控阶段，随着2008年奥运后后，新一轮房地产价格再次到达一个峰值，但是政府作出了一系列的措施，对其进行调控，相信新一轮的增长，不会再像以前那样暴涨，将会是一个台阶式的上扬，综上为中国房地产的大体概况.我们选取了这一重点行业为研究对象来分析。（三）公司概况 恒大地产
4、即恒大地产集团，是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育、金融、健康及文化产业为一体的特大型企业集团，逾百家国际知名投资银行，财团，基金股东遍布全球，拥有3万余名员工，92%以上工程技术及管理人员为大学本科以上的学历。恒大集团已在全国25省会城市和3个直辖市设立分公司，在全国100多个主要城市拥有200多个大型住宅项目。1996年,确立“小面积、低价格”的发展模式,这也是因应当时企业发展战略“规模取胜”而作出的决定。2004年开始,由于中国房地产巿场渐趋成熟及竞争日益激烈,转变了原来的企业发展战略。公司于2006年6月26日在开曼群岛注册成立为所有运营及项目子公司的最终控股公司,另
5、外于2006年6月26日在英属维尔京群岛成立了安基(BVI)有限公司,作为中介控股公司,以持有全部业务。 自2007年起,继续专注于发展”规模加品牌”战略,为了在全国有效实施这策略,进一步利用标准化运营模式,推进在国内迅速拓展。2011年，恒大的价值品牌达到了210.18亿元，蝉联了全国第一，总资产达到了1500亿，企业净利润，核心业务利润，销售面积，再建面积，销售额增长率，营业额等多项核心数据指标全国第一；2011年前三季度，恒大实现了销售面积1145.8万平方米，位居全国第一；实现了销售额692.6亿元，位居全国第二；向各级政府纳税80.33亿元。(二)恒大地产财务分析一、实现利润分析1.
6、利润总额 从图中可以看出2011年的利润总额为20374.85百万元，2012年的为16489.80百万元，2013年的为25398.36百万元。从图中可以看出从2011年到2012年利润总额有显著地降低，而从2012年到2013年有一个显著地提高。2013年比2011年的利润总额多5021.512百万元。这两段变化都很明显，而公司的业绩总体上是上升的，说明公司还是以营业利润为主，所以变化的主要原因是营业利润的变化。2.营业利润 从图中可以看出2011年的营业利润为20374.85百万元，2012年为16485.29百万元，2013年为25053.60百万元。从2011年到2012年营业利润有
7、显著地降低，而从2012年到2013年有一个显著地提高。2013年比2011年的营业利润多4678.747百万元。营业利润的变化主要是营业收入的减少或者是营业成本的增加造成的，12年是由于企业在三线城市的地价上升，而且企业在第三季度进行了大量的促销活动，收入的增加远远小于成本的增加，所以整体利润呈下降趋势。13年相比于12年有一个显著的增加，主要原因是企业在主营业务收入方面的增幅较大，房地产收入同比增长45.2%。企业期内物业交付的面积和平均售价都明显上升，加之企业加大了对成本的控制，使得收入和成本有一个很大的差距，营业利润有一个很大的增幅。3.营业外利润从图中可以看出2011年的营业外利润为
8、0,2012年的为4.51百万元，2013年为342.77百万元。2011年到2012年的营业外利润只有一个微小的变化，而从2012年到2013年却有一个很大幅度的变化，相比于2012年的变化，这种变化对2013年的利润总额的变化有一定的贡献。企业的营业外利润=营业外收入-营业外支出，所以营业外利润的增加主要是营业外收入的增加。主要来自于经营足球、排球俱乐部的额外收入、广告收入以及出售投资物业的收入。4.主营业务的盈利能力从图中可以看出2011年的主营业收入为61918.19百万元，2012年为65260.84百万元，2013年为93671.78万元。从2011年到2012年的增长幅度相对较小
9、，只增加了5.4%，从2012年到2013年有一个明显的增幅，增加了43.5%，说明公司的主营业务在2012年到2013年发展得很好。其中，房地产业务收入为人民币922.3亿元，同比增长45.2%；物业管理收入人民币7.42亿元，较上年增长46.4%；物业投资收入人民币1.26亿元，较上年增长27.2%。房地产收入占很大比重，说明企业这一年的房屋销售很好，资金的回报率高。二、成本分析 1. 成本构成情况费用：201312.312012.12.312011.12.31营业成本及费用68629.94148808.60341605.514主营业务成本60835.96343157.21936661.3
10、63销售费用4309.7283017.6642720.756管理费用3472.4942600.6642161.218财务费用11.75633.05662.1772.主营业务成本控制情况 2011年的主营业务成本为41310.56百万元，2012年的为47050.47百万元，2013年为66023.02百万元。从图中可以看出从2012年到2013年相对于从2011年到2012年有一个很大幅度的变化，房地产收入的增加必然伴随着项目的增加，2013年大量的项目数目导致相应的全国性营销及品牌推广活动的增加，销售员工人数以及员工的薪酬增加，因此造成了成本的较大涨幅。3. 销售费用变化及合理性评价 201
11、1的销售费用为2720.76百万元，2012年为3017.66百万元，2013年为4309.73百万元。11年到12年的变化幅度较小，12年到13年有一个显著的变化，销售收入的增加伴随着销售费用的增加，13年的项目数目多，企业加大了对项目的宣传，所以销售费用有个大幅度地增长，主要是销售推广费用。销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金），使用好销售推广费用非常重要。因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环；
12、而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。4.管理费用变化及合理性评价由图可知管理费用在2011年为2161.218百万元，2012年为2600.664百万元，而2013年的则为3472.494百万元。2011年到2013年这三年中，管理费用是呈上升的一个趋势，其中2011年到2012年的上升趋势要小于2012年到2013年的上升趋势，这种上升的趋势主要是由公司规模扩大造成的。随着这三年中公司的规模扩大，企业管理部门组织和管理生产经营活动也相应的增加，所以管理费用有着一定幅度的增加。管理费用主要包括：行政管理费、工会
13、经费、业务招待费、董事会会费等。作为企业管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的期间费用，对管理费用要合理灵活地进行控制，要是过度控制，就会影响生产经营活动的效率，这就会得不偿失。对管理费用的控制重要的是做好前期的规划，用相关的制度来明确规定各项费用的使用条件和额度，另外还要结合在生产经营活动中的情况进行修正，这样就会达到合理有效的控制管理费用的目的。5.财务费用变化及合理性评价2011年的财务费用为17.765百万元，2012年的为33.056百万元，2013年的为62.177百万元。从图中可以看出，恒大的财务费用一直处于一个增长中，其中12年到13年的增幅要大一些；这和公司在13年的项目多
14、，需要投入的资金多，因此短期借款的数目达是有很大关系的。较高的财务费用使得公司的资金成本也会较高，要降低资金成本，就应该从降低企业的负债率，贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手。而恒大作为房地产企业，它的财务费用主要来自于银行借款产生的利息，企业可以减少借款，采取面向社会发行债券、发行股票等方式进行融资，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。三、资产结构分析1.资产构成基本情况（2013年）流动资产75.33%固定资产12.44%无形资产0.84%其他11.39% 从饼状图中我们可以看出企业的资产中流动资产占据很大的比重，已经超过了50%，接下来是固定资产，无形资产和其他资产的比重
15、较低。2. 流动资产的增减变化及原因2011年的流动资产为153521.19百万元，2012年为200543.63百万元，2013年为289378.43百万元。流动资产一直在增长，2012年到2013年的增长幅度相对大一些，造成恒大的流动资产变化的主要主要原因包括货币资金（现金及现金等价物和银行存款）、应收账款及票据、预付款项、存货的变化。2011年的货币资金为28204.36百万元，2012年的为25189.6百万元，而2013年的为67188.43百万元。又图可以看到，11年到12年间货币资金有一个向下的较小的波动，而迈过2012年进入2013年恒大的货币资金以势不可挡的势头一路攀升。上述
16、货币资金的波动是国内房地产行业的行情和恒大地产的销售情况的结果。11年到12年间随着政府对房地产调控的推进，楼市的成交持续低迷，这就使得11年到12年恒大的货币资金有一个减少；但在18大之后一些列的政策信号的发出刺激了住房消费尤其是受到压抑已久的刚需族的爆发使得楼市在12年年底开始回暖，与此同时恒大没有错失楼市的这个春天取得了很好的销售业绩，所以有了12年到13年货币资金一路攀升。2011年的应收账款及票据为5766.22百万元，2012年的为5785.03百万元，2013年的则为9511.81百万元。从图中可以看出11年和12年基本持平，但在2012年到2013年间应收账款及票据有一个较大的增加，这
