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1、【二手房装修业主速成班培训】【北京二手房装修流程】全攻略家庭装修是事关一个家庭生活是否舒适建康的大事。一个家庭买房后，基本装修一次，几年甚至十 几年不会再装修第二次，因此装修质量直接关系到今后的生活质量。甚至目前投诉比较多的装修污染问题 会影响家庭成员的建康，严重的带来生命威胁。而一些装修隐蔽工程带来的安全隐患则关系到一家人的生 命安全，不能不让人高度重视。为此北匕京思雨室内装饰设计为大家整理一套非常详细的二手房装修流程攻 略供大家参考，希望对大家的装修有所帮助。同时也欢迎广大网友直接跟我们咨询交流。目录【快速电梯】第一章从购房开始2楼第二章装修前准备3、4楼第三章 装修概论5楼第四章如何选择
2、合格的设计师6楼第五章如何洽谈设计方案7楼第六章 如何看设计图8楼第七章如何洽谈工程预算9楼第八章如何签订装修合同10楼第九章 二手房装修流程11楼第十章 装修十大定律12楼第十一章二手房装修技巧及注意事项13楼第十一章二手房装修案例13楼笔者信息：包国傍，北京思雨室内装饰设计创始人之一，新浪乐居设计论坛版主、网易家居设计论坛版主。 个人荣誉展示：【思雨设计工作组创始人，总设计师】【中国建筑室内装饰高级住宅设计师】【中国建筑与室内设计师网推荐设计师】【2010年受聘任职新浪家居设计论坛版主】【20092010年搜狐新锐公益设计师】【2010年荣获“德意杯”明星设计大赛北京赛区铜奖】【2011年
3、受聘任职网易家居设计论坛版主】【2011年网易家居论坛推荐特约设计师】个人博客展示：【百度空间】http:/ 前业主的遗留问题，而且由于二手房经过装饰装修，很容易掩饰掉一些隐蔽的问题。所以，思雨设计提醒 各位二手房业主在验收房屋的时候更需要提高警惕，从细节出发，下面为大家提供一些二手房的验收方法、 流程及注意事项。二手房的验收流程：1、查看三书一证一表。住宅质量保证书（可带走）、住宅使用说明书（可带走）、建筑工程质量认定 书，“一证”是指房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，“一表”是指竣工验收备案表。根 据国务院颁布的城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可
4、 交付使用”。2、验收。一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们 交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、 电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为 日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时，确认售楼合同附图与现实是否 一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。 （先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部
5、分进行处理，建议定合同为 2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。5、交合理费用。这里的合理费用包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费。二手房验收所需的工具：1、塑料洗脸盆：用于验收下水管道；2、小榔头：用于验收房子墙体与地面是否空鼓；3、塞尺：用于测裂缝的宽度；4、5米卷尺：用于测量房子的净高；5、万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；6、计算器：用于计算数据；7、笔：用于签字。验收二手房过程中必须注意的重要环节二手房验收中最重要的步骤是实地察看，查看时要顾及方方面面，千万马虎不得
6、，告诉大家一些验 收二手房过程中必须注意的重要环节。1、查看是否有私搭私建部分买房人一要查看所买二手房是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；二要查看屋内是否有搭建的小阁楼、是 否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房，或将一间分隔成两间；三看阳台是否是屋主自己 封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。2、确认房屋的准确面积二手房的准确面积包括建筑面积，使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积，但最保 险的办法是实地测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。3、观察房屋的内部结构及装修状况要弄清户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天
7、花板是否有渗水 的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题；原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要 全部打掉。4、考核房屋的市政配套要打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；确认房子的 供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是 普通电话线还是ISDN电话线；煤气的接通情况，是否已经换用天然气；小区有无热水供应，或者房屋本 身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。5、要了解房屋的历史与邻居组合要了解一下该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人
8、住过，什么背景，是何种用途， 是否发生过不好的事情：是否欠人钱、或者发生过盗窃案？有否欠物业管理公司的费用以及水，电、煤等 的费用？好邻居会让你生活愉快，可在不同的时间在社区观察公共楼道的整洁程度及布局，拜访上下左右 的邻居，了解想要知道的情况。6、查验物业管理的水平及收费标准向有关人员了解水、电、煤、暖的收费方式；观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程 度及布局；小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务；物业管理费的收取标准等二手房验收细节掌握好这些对二手房的验收将会有很大的帮助。1、外部：外立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道。2、检查墙体：平整度、是否渗水、是否有裂缝：特别
9、是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨 房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。3、检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。4、猫眼：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。5、检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃，是否不响或响了不停。6、楼道窗户：是否有纱窗，如果没有，应及时提出。7、检查门窗的密封：是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验验看密 封条的压力是否均匀。8、窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影 响排水，导
10、致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。9、高度：用盒尺检查房顶，取45个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5毫米（或者2.6毫 米）说明房顶没有倾斜。10、墙壁地面：用厂尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂 纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不均没发好，抹在墙上干后就会形成爆点）。11、乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板 是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆（修补过）会与墙壁原 色产生差异。1
11、2、空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓，或用专用钢针小锤（10克）测墙砖空 鼓。一般情况下，有空鼓的地方会有“咚咚”的声音，如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否 则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。13、管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开 水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗透。14、厨房和卫生间：是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角角度达90度，四角无磕碰（房顶四角和地面四角）， 地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样
12、时间久了可能 会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。15、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。16、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气 电磁阀。如果不能动作，及时修复。17、闭存水试验、水表空转试验：（重要检验项目）打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来 看看水压，二来试试排水速度（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。18、用万用表测量各个强弱电是否畅通。19、下水情况：先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫 生及阳台地漏等，基本是每个下水口
13、应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。20、地面下水情况：在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫 的天花板。21、卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。如若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊灯下面。离 通风孔最近的插座是防水插座。22、应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、通 风口中用手电看是否存有建筑垃圾。23、暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气体排不出来， 暖气片不热。还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求，否则影响采暖。24、用镜子
14、放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和 底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。25、五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标 示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在 闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危机生命。插座还应用摇 表来测试对地绝缘情况是否良好。26、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。开关箱内开关应安装牢固， 每个都要用力左右晃动
15、检查，如果发现松动，应该紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时， 会造成更大危险。27、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进的现象；检查弱点插座数目；检察可视对讲、 紧急呼叫按钮是否工作正常。二手房的验收，与精装修新房的验收有着很大程度上的相似，不过二手房因为使用过，还要考虑旧 业主的遗留问题等。总的来说，检查完上面这些工作，如果没问题的话，可以在验收交接书上签字；若有 问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。装修前准备:【一】“买二手房住新房”还是“在别人记忆里继续自己的梦”观点一：二手房一定要装修一一的确，装修的不仅是房子，更多的是心情，特别是对那些没有打算再购新 房的业主来说，装修更是必不可少的。这时“买二手，住新房”似乎就成了弥补他们没有买新房遗憾的最 基本要求了。这样的业主常常会对二手房大刀阔斧的改造，以获得新居的感觉。观点二：不用大修，只求
