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1、物业安全管理1. 总则1.1 为有效预防、及时控制和消除物业管理小区突发事件及其危害，指导和规范 物业服务企业对物业管理小区突发事件的应急处置工作，最大程度地减少物业管 理小区突发事件造成人民生命财产损失，保障业主的切身利益，维护社会稳定， 构建和谐社区，根据中华人民共和国突发事件应对法、珠海市人民政府办室 关于制定和完善突发公共事件应急预案的通知，结合我市实际，制定本导则。 物业管理工作应急预案 http:/ 本导则适用于珠海市物业服务企业对物业管理小区突发事件的应急管理。1.3 物业管理小区突发事件的应急管理坚持“以人为本”的理念，贯彻“预防 为主、常备不懈”的方针,遵循“统一领导、分级负
2、责，快速反应、科学应对， 及时控制，系统联动”的工作原则。2组织机构与职责2.1 物业服务企业及各小区管理处应当分别成立物业管理小区突发事件应急 处置工作小组，企业总经理（法人代表）和小区管理处主任分别为本公司（小区） 应急处置工作第一责任人。2.2 应急处置工作小组的主要职责:2.2.1 制订本企业物业管理突发事件应急预案；2.2.2 收集、分析各物业管理小区突发事件应急管理信息;2.2.3 组织、协调、指导、检查各物业管理小区各类突发事件预防和应急处置工作;2.2.4 组织人员开展相关的抢险或实施救援工作;2.2.5 及时向社会、政府相关机构报告情况，请求必要的支援。3宣传、培训、演练、预
3、防3.1 物业服务企业应当充分利用各方式开展自救等应急知识的宣传，做好安全 教育进社区工作，增加企业员工、业主的防范意识。3.2 物业服务企业应定期对企业员工进行应对物业管理突发事件的预防、应急 处置及协调等相关知识的培训，增强员工对突发事件的处置能力。3.3 物业服务企业应当定期组织应对物业管理突发事件的演习。应急演习包括 准备、实施和总结三个阶段，培训应急队伍、落实岗位责任制、熟悉应急工作的 指挥、协调和处置程序，检验预案的可行性、完善应急预案。3.4 物业服务企业应加强物业管理小区的日常管理，保持各种设施设备的完 好。强化日常巡查，及时消除安全隐患，最大限度地预防和减少各类突发事件的 发
4、生。4各类应急处置预案4.1 电梯困人应急处置预案4.1.1 获知有人被困在电梯内，应立即通知电梯维修公司派人到现场处置，同 时通知其他相关工作人员。4.1.2 监控室应通过监控系统了解电梯困人情况，用对讲机安慰乘客，要求乘 客保持冷静，耐心等待求援。4.1.3 救援人员迅速到现场解救被困人员。4.1.4 在解救过程中，若发现被困者有发病、昏迷症状，应立即通知医护人员 到场，以便及时抢救。4.1.5 被困者救出后，应立即请电梯维修公司查明故障原因，修复后方可恢复正 常运行。4.2 突发停电应急处置预案4.2.1 在事先接到停电通知的情况下，应将停电线路、区域、时间和影响二次 供水及电梯使用的情
5、况，采用各种有效方式告知住户和商户，并在各主要出入口 发布通告。4.2.2 在事先没有接到任何通知的突然停电情况下，应立即确认是内部故障停 电还是外部停电。若系内部故障停电，应立即派人查找原因，采取措施防止故障 扩大；若系外部停电，一方面要采取措施防止突然来电引发事故，一方面致电供 电部门查询停电情况，了解何时恢复供电，并将了解的情况告知住户和商户。4.2.3 管理范围内如有备用电源的，应尽快启用。4.2.4 检查所有电梯运行情况，发现电梯困人立即按照电梯困人应急处置预案 施救。4.2.5 如属商场等营业场所，秩序维护员应协助维持好秩序，疏散顾客，指导 商户启用应急照明灯、蜡烛等备用照明，并注
6、意防止发生火灾。4.2.6 安排员工到小区各主要出入口、电梯间维持秩序，加强安全防范措施， 防止出现治安事件。4.2.7 派人值守办公室、值班室，耐心接待住户和商户询问，做好解释和疏导 工作。4.3 燃气泄漏应急处置预案4.3.1 接报或发现燃气泄漏后，应马上到现场查看情况，疏散人员，并及时通 知燃气公司抢险，必要时及时报告公安、消防部门救援处置。4.3.2 设立现场警戒线，并严禁烟火，禁用手机、电话和对讲机等电子电气设 备。4.3.3 施救人员应当采取有效防范措施，戴上防毒面具；没有防毒面具时，应 用湿毛巾捂住口鼻并尽可能屏住呼吸。救援方法要科学合理，避免盲目冒险。4.3.4 施救人员进入施
7、救点，应立即关闭燃气阀门，打开门窗，并疏散现场范 围内的非相关人员，协助救援。4.3.5 发现有中毒、受伤者，应立即将其抬离现场，送往安全地带等待医疗部 门救护或直接将中毒、受伤者送往医院抢救，并尽可能同时采取正确的急救措施。4.4 盗窃和破坏事件应急处置预案4.4.1 发现盗窃和破坏事件，立即报警。4.4.2 秩序维护员到达案发现场后，在保障自身安全情况下可及时处理，否则 监视现场，记住犯罪嫌疑人的面貌、体形、服饰和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸。4.4.3 秩序维护员在事件中抓获犯罪嫌疑人，应及时移交警方处理，并根据警 方要求提供情况和证据，严禁拷打、审讯和扣押，并应劝阻业主和围观人员打骂 犯罪
8、嫌疑人。4.4.4 若犯罪嫌疑人在警方到来以前已逃离现场，秩序维护员应注意保护现 场，不得触动现场任何物品，并阻止任何人员进入现场，等候警方前来处理。4.4.5 如在作案现场发现有人受伤，应在保护好现场的基础上，通知急救中心 派人救治。除非必要，严禁搬动伤员，防止伤情加重。4.4.6 在警方人员到达后，积极提供线索，配合警方人员办案。4.5 意外伤亡应急处置预案4.5.1 小区内出现人员意外伤亡事件，秩序维护员应立即赶赴现场，查明情况， 立即报警。4.5.2 若伤者尚未死亡，应当保护现场，通知急救中心派人救治。除非必要， 严禁搬动伤员，防止伤情加重。4.5.3 若系由触电事故，应就近切断电源或
9、用绝缘物（如干燥的木杆、竹竿或 塑料、橡胶）将电源拨离触电者，严禁在没有切断电源的情况下，用手直接去拉 触电者。4.5.4 若系溺水事故，应立即抢救，若落水者呛水较多，应使其头低脚高，按 压腹部，使其吐出呛入之水，必要时施行人工呼吸。4.5.5 若系设备故障或设施损坏引发伤亡事故，应立即通知工程人员到场，共 同确订抢救方案。4.5.4 若系高层坠落、物品砸伤引起伤亡事故，在抢救伤员的同时，应保护好 现场，摄下照片或录像，留下目击者，同时向警方报警。4.5.7 若系交通肇事引起伤亡事故，应在保护好现场、抢救伤员的同时，记录 肇事车辆，留下驾驶员和目击者，如有监控录像，保存相关录像，报请警方处理。
10、 若交通事故引起小区内交通堵塞，应开辟旁行通道，积极疏导交通，并设立警戒 线，防止破坏现场。4.5.8 若伤亡事故系由于设备故障、设施损坏或管理不当引起，相关部门应当 在事发4小时内写出书面报告送交公司总经理，以便公司查找原因、落实责任、 上报情况。4.6 气象灾害应急处置预案4.6.1 台风暴雨来临之前：4.6.1.1 张贴警示通告，提醒各单位、业主、住户及员工做好防范工作；4.6.1.2 检查楼宇立面，要求各住户关好窗广，搬离放在阳台上的花盆、杂物；4.6.1.3 检查天台、楼顶、地面排水管道沟渠，发现堵塞，及时通知水工组、 清洁工予以疏通；4.6.1.4 搬离或固定易被台风吹走或吹倒的物
11、品；4.6.1.5 检查加固道路标识牌等各种设施，对植物进行必要的修剪；4.6.1.6 将楼宇四周停泊的车辆疏导至车场等空阔地带；4.6.1.7 备好雨具，并对秩序维护员对讲机等执勤用具、道闸开关等予以保护， 以防淋雨损坏。4.6.2 台风暴雨袭击时：4.6.2.1 通知所有秩序维护员注意安全，需要户外作业时戴好安全帽；4.6.2.2 提醒过往人员、小区员工注意安全，勿在户外逗留；4.6.2.3 发现可能脱落暂时无法处理的不安全物件，用绳带等拉开警戒线；4.6.2.4 加强治安防范措施，严防不法分子伺机作案；4.6.2.5 台风过后，组织人员检查公共设施损毁情况并做好统计，清除垃圾、 积水。4
12、.6.3 水浸的处理：4.6.3.1 组织抢险突击队，负责装填运送沙包；4.6.3.2 及时通知车主开走水浸区域的车辆：4.6.3.3 在地库出入口开口处堵成沙包墙并派人看护；4.6.3.4 保护一切因水浸后易遭破坏的重要公共设施，如电梯及电力系统；4.6.3.5 发现有水浸入电梯井、强弱电井，应急时通知电梯工和电工关闭电梯、 切断电源，处理电井房水浸问题；4.6.3.4 水浸过后，搬离所有沙包，打扫卫生。4.7 火灾应急处置预案4.7.1 发现火灾苗头，如烟、油、味、色等异常状态，每一位员工都必须立即 向相关部门报告，请其派人查明真相，并做好应急准备；4.7.2 确认火灾后，立即报警，并组织
13、相关人员赶赴现场；4.7.3 到达现场的管理人员或秩序维护队队长自动承担组织工作：4.7.3.1 切断火场电源；4.7.3.2 疏散火场被困人员；4.7.3.3 设立警戒线，疏导围观群众；4.7.3.4 指派专人引导消防车；4.7.3.5 组织人员清除火场周围障碍物，如通知停放在火场周围车辆车主将车 驶离、搬走阻碍通道的物品等；4.7.4 火灾扑灭后，在经消防部门同意情况下，组织人员协助业主清理现场， 对受灾业主做好安慰工作。电梯困人应急预案1. 任一员工接到业主报警或发现有乘客被困在电梯内，应立即通知保安消防监 控室，同时记录接报和发现时间。2. 保安消防监控室接报后应一方面通过监控系统或对
14、讲机了解电梯困人发生地 点、被困人数、人员情况、以及电梯所在楼层，另一方面通过对讲机向保安部经 理或当班领班汇报，请求派人或联系工程物料部前往解救。3. 保安部经理或当班领班接报后，立即亲自到场或派员到场与被困乘客取得联 系，安慰乘客，要求乘客保持冷静，耐心等待求援。尤其当被困乘客惊恐不安或 非常急躁，试图采用撬门等非常措施逃生时，要耐心告诫乘客不要惊慌和急躁， 不要盲目采取无谓的行动，以免使故障扩大，发生危险。注意在这一过程中，现 场始终不能离人，要不断与被困人员对话，及时了解被困人员的情绪和健康状况， 同时及时将情况向公司总经理或值班领导汇报。4. 工程物料部经理或值班人员接报后，应立即派
15、人前往现场解救，必要时电话 通知电梯维修公司前来抢修。若自己无法解救，应设法采取措施，确保被困乘客的安全，等待电梯维修公司技 工前来解救。5. 若工程物料部和电梯维修公司都无能力解救或短期时间内解救不了，应视情 况向公安部门或消防部门求助（应说明求助原因和情况）。向公安、消防部门求 助前应征得公司总经理或值班领导的同意。6. 在解救过程中，若发现被困乘客中有人晕厥、神志昏迷（尤其是老人或小孩）， 应立即通知医护人员到场，以便被困人员救出后即可进行抢救。7. 被困者救出后，保安部经理或当班领班应当立即向他们表示慰问，并了解他 们的身体状况和需要，同时请他们提供姓名、地址、联系电话及到本小区事由。 如被困者不合作自行离去，应记录下来存档备案。8. 被困者救出后，工程物料部应立即请电梯维修公司查明故障原因，修复后方 可恢复正常运行。9. 保安部经理或当班领班应详细记录事件经过情况，包括接报时间、保安和维 修人员到达现场时间、电梯维修公司通知和到达时间、被困人员的解救时间、被 困人员的基本情况、电梯恢复正常运行时间。若有公安、消防、医护人员到场， 还应分别记录到场和离开时间、车辆号码；被困人员有伤者的，应记录伤者情况 和被送往的医院。10. 工程物料部经理或值班人员应详细记录故障发生时间、原因、解救办法和修 复
