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1、XX宾馆装饰装修投资可行性分析报告XX市XX宾馆装饰装修项目投资可行性分析报告编制日期:2011年5月15日目 录前 言2第一章 项目概括2第二章 项目提出背景3一、地理优势:3二、政治因素:3三、市场定位:4第三章 项目建设的必要性6一、中断经营分析6二、修善投资分析7三、改变经营模式、增加服务项目分析7(二)经济效益分析:9第四章 可行性研究结论11前 言XX公寓位于XX市中心,交通方便,服务设施完善。自1998年建成以来,接待了数以千计的宾客。经营十几年来,历届管理人员和员工的艰苦拼搏,创下了一页页壮丽的辉煌史,打造了XX市酒店业市场中有较高知名度的宾馆品牌,在XX市民心目中树立了良好的
2、口碑。随着城市的建设与开发,如今的XX公寓与其他新建的宾馆酒店相比,已显得有些陈旧。但目前城市的发展又为XX公寓带来了新的机遇与挑战,如何审时度势,把握机会,利用这一有利时机,重塑对外形象,提高自身品牌,进一步稳固和扩大消费群体,扭转目前的经营现状,独树一帜地创造一种与宾馆有关的文化空间和美好生活的观念,已成为当务之急。为提高企业的盈利能力和可持续发展能力,XX市XX宾馆拟实施宾馆改扩建项目。第一章 项目概括XX市XX宾馆始办于1998年,位于黑龙江省XX市北林区黄河北路。是较早期XX市具有相当规模的宾馆之一,装饰装修迎合时代风格,在当地声誉较好。建筑规模7000平方米,7层框架结构,一层为大
3、堂,七层为宾馆办公区,二至六层为客房,客房总数量80间,客房平均使用面积32平方米,客房容量为160人左右。员工总数25人,其中管理人员2人,维修工人2人,接待2人,其余为楼层经理及卫生、服务人员。电脑间总数为12间,空调间数量为8间,公寓间5间,豪华套间1间,标准客房54间。第二章 项目提出背景一、地理优势:XX市地处黑龙江省中部,南倚北国冰城哈尔滨,北望黑河口岸,东邻伊春林海,西接大庆油田。清同治元年开发设镇,1956年设立XX地区行政公署,1999年12月经国务院批准撤销XX行署设立地级XX市,撤销县级XX市设立县级北林区。是全省的重要交通枢纽,哈尔滨以北的区域性中心城市。市区辐射面积2
4、743平方公里,总人口85万,距离省城哈尔滨91公里。境内有哈绥高速公路、哈伊和哈黑两条国道及6条高等级公路形成四通八达的交通网络,哈佳、滨北两条铁路贯穿交汇,XX站是客货运综合的一级编组站。具有国内先进水平的客运中心和货运枢纽工程,是全省六大客货运中转中心之一。XX是哈尔滨以北重要的商品集散地,上连全国各大城市,辐射周边50余个市县。年轻的XX市正处于百业待兴、百事待举的发展时期。二、政治因素:新世纪,新发展,新形象。XX立足以绿色生态城市为标志,致力建设哈北地区重要的交通枢纽、商贸集散中心、绿色物产业基地。始终坚持优势互补、利益共享的原则,积极推进与各方的经贸交流与合作。XX市委、市政府和
5、北林区委、区政府将努力创造良好的发展环境,在用地、金融、收费、保护投资者合法权益等方面,提供优质、快捷、高效的服务。加大第三产业和社会事业的发展。重点建设一批规模大、辐射功能强的大型商业网点、综合性专业批发市场、物资集散中心、三星级以上宾馆及大型饮食娱乐场所。 企业目前经营状况:XX宾馆曾经有过一时段的辉煌业绩,但到今天越来越多强有力的竟争者掘地而起,XX宾馆面对市场竞争,其优势地位岌岌可危。产生这种状况的原因如下:1、经营项目单一,仅局限在住宿项目上。2、硬件配备不充足,比如电脑间和空调间已经是行业中必备设施。3、住宿环境中档。由于酒店的部分功能、装修、布局、设施、设备因多年的运营,或老化失
6、修,或已不能适应日益提高的客人需求,也不能适应同行业激烈竞争之需要。由于市区及外围酒店和餐饮点供给量的不断增加,导致市场竞争激烈,使经营环境越来越恶劣。4、经营状况利润较少。公寓的经营结构已不适应市场形势的变化。突出表现在客房的种类、数量、风格和服务上,很多时候不能满足客人的需求。5、大部分客房需要维修,维修成本较高。6、产业结构不符合行业发展需要,路线不明确。7、需要提高员工综合素质。形成主动、热情、亲切的服务意识,及时洞察顾客的需求,避免提供服务的时候比较呆板和被动。三、市场定位: 确定XX公寓的市场定位时,考虑问题的基本出发点应该从酒店本身的硬件条件出发。XX公寓的硬件条件带来的制约因素
7、非常明显:规模偏小,只有八十间客房;没有专用宽敞的大堂前厅;缺乏配套的餐饮娱乐和商务服务设施等等。巧妇难为无米之炊,这些无法消除的“硬伤”决定了公寓的卖价很低,经营效益难以提高。因此,XX公寓的改造经营必须有新的思路,必须确定新的市场定位。 考察当今的宾馆市场我们可以发现,中国城市居民现已进入大规模休闲度假旅游消费阶段。调查表明,中国老百姓对住宿环境和服务的主要要求是安全、卫生、价廉和较为完善的服务,能睡个好觉。中国老百姓要的还是实惠,做酒店不能脱离这个基本的现实。 随着中国经济的持续高速发展,商务旅行近年来也呈现出稳步发展的趋势,其中包括从事采购、推销、市调、调试、维修和售后服务等各种业务的
8、工作人员,他们人数很多,差旅费用预算较低、没有显示身份地位的要求,一般选择住在城市中心区,要求交通和生活方便,他们工作非常辛苦,工作之余最大的希望是能够休息好和找足面子。据调查,我国目前绝大多数中小企业的差旅人均住宿标准都在120元以内,这是一个非常庞大的市场。 基于市场分析,我们对XX公寓提出经济型酒店的定位。什么叫经济型酒店?所谓经济型酒店,从理论上讲,就是按照普通度假旅游者和商务旅行者选择饭店的评价要素,重新建造或者改造的一种酒店类型。经济型酒店要求交通方便,人流量大,一般设于城市的中心地区或者商务区。通常经济型酒店以优惠房价和优质服务为最大卖点,特点是“安全、清洁、舒适、实惠、方便”。
9、目标消费群体主要是工薪阶层、一般商务人士、普通自费旅游者、学生群体等。经济型酒店对于中国消费者来说目前也许还有些陌生,但在欧美及日本等发达国家,经济型酒店是一种发展得非常成熟的酒店经营模式,一般占有70%以上的市场份额。针对以上问题,我们必须果断而又有针对性地采取相应的措施,走出一条既适应市场变化形势又适合XX公寓自身客观实际和特色的路子,增强公寓的可持续发展能力,使公寓经营朝着良性、稳定经营的方向发展,适当调整酒店的功能并进行改造装修已很有必要,调整意义十分重大。第三章 项目建设的必要性在理解项目建设必要性之前,我们先做三个假设模式。第一中断经营;第二持续经营,对项目进行维修改造;第三改变经
10、营模式和经营思路。通过三种假设来理解项目建设的必要性,我们做如下分析:一、中断经营分析依据目前XX市的房地产市场以及XX宾馆所处地理位置,我们与当地房屋出租相比较,计算年房屋出租收入,暂定收入价格应在100万左右,使用平面积每天每平方米出租价格=1,000,000元70001.49365天=0.2626元年收益100万元根据现在经营状况,使用平面积每天每平方米价格=(月平均收入-各项支出)使用面积30天=(6000元-3700元)469730天=0.0092元年收益=日收入1300元365天=47.45万元 由以上2组数据对比可以看出,维持现状的持续经营收入远远低于房屋租赁收入。充分利用空间面
11、积,争取较大效益是值得考虑的。二、修善投资分析根据XX宾馆现状,客房卫生间、客房墙面以及走廊部分环境,已经影响正常使用和客户源,必需要进行维修改造。计算修善投资收益并对其评价。计算需要修善的客房暂定50间、共5层走廊:单个房间修善项目数量及价格:(此评估价格主材中低档)6500元50间=32.5万元走廊修善估算价格10万元, 合计金额42.5万元 此项投资较少,能够解决现有的地面和跑冒露现场,但从经营项目和经济效益并没有得到改善,维修人员工资没有减少,却减少了工作量。此荐投资相当于无用投资,评价投资风险“较高”。三、改变经营模式、增加服务项目分析(一)经营模式调整根据XX宾馆现有建筑情况,二至
12、七层单层使用面积为700平方米,整体布局重新规划,如下:室外楼体: 一层:大堂重新改造,打造出气派、尽显尊贵身份的氛围。人的第一感觉非常重要,要营造出一种宾至如归的温馨氛围,尽显客户的高贵身份和企业经营理念。迎宾总台需要重新设计,提高迎宾员引导客户的入住率。以上二个部分应重点投入资金进行装修布置,所谓将好钢用在刀刃上,力求达到画龙点睛的效果。二层:为500平方米餐区和200平方米厨房。在满足入住客户和大型会议需要同时,也可对外营业,打造自有品牌和餐饮特色,达到效益提升双盈目的。三层:一半可用做酒店包房,另一半做休闲娱乐区。娱乐区部分可设置仓买、商务中心、休闲网吧、台球、乒乓球、休闭茶吧以及健身
13、区。提升服务标准,加大服务力度,满足各类入住宾馆人员的各项商务活动。这也是做为商务活动中心的必备条件。四层:以现代宾馆“主流”为主的快捷式宾馆,以禧龙、苹果假日酒店风格,打造大、中、小房间55间左右,此次改造已经是现有规模的一多半,满足宾馆以“卖房间”为主的经营方式。同时也迎合现今主流的快捷酒店模式。在不设餐饮娱乐设施的前提下,我们将改造的重点放在客房内部,做到冷暖空调、电视、电话、宽带上网、舒适床具、配套家具、独立卫生间、小时开水热水等基本设施应一一俱全。卫生间均设淋浴,原有卫生间全部按新标准重新改造。客房室内装修布置简约舒适,以家居、精致、简洁为目标,突出重点,删繁就简,不铺地毯,用复合地
14、板,不贴墙纸,刷环保型的乳胶漆。虽然不用豪华材料,但处处要体现酒店对客人的尊重和关心,每个房间收拾得清清爽爽,干净整洁。作为重点的卧具要按星级酒店配置,让客人能睡个好觉,给人以“自然自在,轻松舒缓”的感受。五层:将设置双人标准间19间,三人间2套,标准套房2间,豪华套2间。满足各类客户的商务客房需求。六层:开设大型会议室400平方米一间,中型会议室100平方米2间,小型会议室1间。满足各项会议使用要求。可以直接给宾馆带来人脉的效应,被关注的机会就越大。七层:为集团综合办公区,也可根据实际情况与其他各层做整体调整,使使用空间更加合理化。(二)经济效益分析:1、室外和大堂的形象包装带来的经济效益是
15、无形的,本身并无价值,只有亏损。但他是客户选择与否的直接的效益来源。2、现今特色酒店层出不穷,品味、特色和味道决定着酒店的生存与发展,但餐饮业带来的经济效益是有目共睹的,他的利润价值一般在30%左右。XX宾馆在服务好内部客户需求同时,也满足外部市场需要,也是提升“XX”品牌的另一途径。达到三丰收。效益估算:餐厅大厅区域按50台计算,每台6人,可容纳300人同时就餐。在不翻台情况下,按每桌平均利润30元计算,一个饭口的收入是1500元,一天的收入是3000元左右。按60%台使用率计算:年收入是65.7万元。(此价值没有计算包房收入和婚庆收入)3、休闲娱乐区形式的设入,部分收费,部分免费,仅供客房客户使用,不对外开放,提升服务标准等级,满足和提升入住率和星级标准。以无形价值体现。也是满足现代酒店服务的基本标准和条件。4、55个快捷式宾馆,每间房入住按2人计算,可容纳110人。按扣除成本平均房间价格80元计算,每天收益4400元。根据目前同种形式宾馆的入住情况,基本都维持在83%以上,计算年收益价值:134万元。5、5楼客房扣除成本价值按14