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1、锡林郭勒盟现代服务业园项目可行性研究报告目录一、总论二、市场分析三、建设方案四、组织机构与人力资源配置五、建设进度安排及物料供应六、资金筹措七、效益分析八、项目保障措施九、研究结论与建议一、总论（一）项目背景1 项目名称：锡林郭勒盟现代服务业园区2 项目主管单位：锡盟行政公署第三产业领导小组办公室3 项目协管单位：（1）、锡林浩特市人民政府（2）、锡林郭勒经济技术开发区管委会（3）、锡盟民政局（4）、锡盟工商联（总商会）4 项目主体单位：内蒙古引领招标有限公司5 项目建设单位：（1）内蒙古自治区经济信息中心（2）内蒙古自治区新华书店（3）承德市长城建设集团公司（4）内蒙古坤和房地产开发公司 6
2、 可行性研究报告的编制依据：（1）城市居住区规划设计规范（2）锡林浩特市规划管理条例及技术规定（3）城市公共服务设施设置规定（4）建筑工程交通设计及停车场设置标准（5）城市道路绿化规划及设计规范（6）高层建筑设计防火规范（二）项目建设的缘由1 项目建设有利于我盟第三产业的进一步开拓发展2006年，全盟GDP首次突破200亿大关，达到215.41亿元。第二产业比重首次超过二分之一，三次产业比例由2005年的19.9% 47.8% 32.3%演进到17.1% 52.6% 30.3%表明我盟已经进入工业经济发展阶段，实现了经济快速发展的目标。人均GDP1000美元的时期，既是经济飞跃发展的机遇期，同
3、时也是各种社会矛盾的凸现期。我盟经济发展基数低、基础差、速度快，所以矛盾也更为突出。如以煤炭和金属矿采掘、电力、化工为主的工业化对生态的影响；重化工业的发展对普通劳动力的需求不是增加而是减少对人口转移的影响；财政收入快速增加与农牧民收入增长缓慢的矛盾，等等。如果说工业化解决的是“挣钱”和“快”的发展问题，那么现在就应该思考如何“花钱”和“好”的发展问题。如何保持“快”的发展速度多挣钱，然后用这些钱解决发展中的矛盾和问题，使后续产业递接有续，产业结构更趋合理，不重蹈资源型地区产业单一，资源枯竭后经济衰退的覆辙，达到会“花钱”，实现“好”的发展目标，是当前亟待解决的问题。纵观世界经济发展历史，经历
4、了农业经济、工业经济、服务经济三个阶段。自20世纪80年代开始，全球产业结构呈现出“工业型经济”向“服务型经济”转型的总趋势。19802000年，服务业占GDP比重不断上升，全球服务业增加值占GDP比重由56%升至63%，主要发达国家达到71%，中等收入国家达到61%，低收入国家达到43%。服务业吸收就业比重也不断增加，西方发达国家服务业就业比重普遍达到70%左右，少数发达国家达到80%以上。现在发达国家已经处于服务经济向体验经济过渡时期。应该充分利用当前我盟成为投资洼地，工业经济发展对补充性服务业需求剧增，以及财政支持能力增强的有力时机，切实推进服务业特别是现代服务业的发展，打造“软实力”。
5、现代服务业是指工业产品的大规模消费阶段以后出现快速增长的服务业。现代服务业不同于传统服务业的三个基本特征是“高人力资本含量、高技术含量和高附加价值”(简称“三高”)，同时它还衍生出现代服务业“新技术、新业态和新方式”(简称“三新”)的发展态势 。主要包括两大类：一类是伴随工业化的展开而加速发展的服务业，也称为补充性服务业。如银行、证券、信托、保险、基金、租赁等现代金融业；开发、建筑、装饰、物业、交易等房地产业；会计、审计、评估、法律服务等中介服务业。另一类是工业化后期大规模发展的新兴服务业，如移动通信、网络、传媒、咨询等信息服务业；教育培训、会议展览、国际商务、现代物流等新兴行业。作为第三产业
6、(“广义”服务业)中高增长性和最具潜力的产业，现代服务业的加快发展对经济增长、结构调整具有重要意义，也是解决我盟当前经济社会发展问题的灵丹妙药。而发展第三产业的最有效途径就是建设服务业园区。2 项目的建设符合锡林浩特市对锡盟经济开发区建设的精神国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对第三产业市场的潜力巨大，使第三产业预期的盈利将进一步增强。依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于开发区，辐射全盟。通过本项目的开发，建立中央商务区（CBD）可以引导区域房地产市场、服务业、交通、科、工、贸等等行业轮动发展，使的经济链条快速有续的滚动，壮大经济区的实力，并进一步树立锡林浩特市的形象。可以预见随着锡盟中
7、央商务区（CBD）的发展壮大，商务区周边土地必将成为锡林浩特房地产开发的热点，在未来的5-10年内，锡盟中央商务区（CBD）方圆5平方公里的区域将形成一个年收入超过 亿以上的产业园，加上全盟工业经济快速发展的带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为锡林浩特市人文环境最好、服务质量最高、规划配套最完善的商务区。二、市场分析1 我盟尚没有一个真正意义的公共支撑平台既公共技术平台、专业孵化平台、中介服务平台锡林郭勒盟处于一个刚刚由农业经济过渡到工业经济的重要转型时期，由于转型的速度特别快，所以伴随工业化的展开而加速发展的服务业，也称为补充性服务业远远跟不上经济总体发展的需要。存在三个方
8、面的问题：一是从服务业内部结构来看，传统商贸业比重过大；二是从服务业投资结构看，房地产投资占服务业投资的比重过大；三是从项目结构来看，属于高端服务业的项目过少。如锡林浩特迄今没有一盘真正意义上的写字楼。这与200多亿元的GDP是极其不相称的。而且服务业比重由上年的32.3下降到30.3%，这不仅低于发达国家71%的和中等发达国家61%平均水平，还低于低收入国家43%的平均水平。2006年行政中心迁入锡林郭勒经济技术开发区以后，开发区发展很快，但基本还仅限于行政单位。如何使之成为全盟的事业中心、商务中心，同时使开发区的建设在一个高档次上运行，最有效的途径是建设中央商务区（CBD）。中央商务区（C
9、BD）是一个中心城市的灵魂，是城市的人气聚集区，是城市经济发展的火车头，是城市总体战略意图的具体表现。要想建成区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体的城市商务中心区（CBD），需要有科学的规划、绿色生态设计，要达到有便捷的立体交通网络及各种配套设施一应俱全。要达到这个目标，最重要的是建好中央核心商务区；他是中央商务区（CBD）的龙头，是人气的主要活动区域。所以要营造新环境、完善新体系为重点，支持公共技术平台、专业孵化平台、中介服务平台建设，为全盟的第一产业和第二产业发展构筑公共支撑平台。2 现在很多城市都在把CBD当成其招商项目或城市外在形象的标志运作。首先，建设服务业园区在全国已经
10、形成热潮。北京将建四个金融服务园区，加快发展现代服务业。新疆成立现代服务业职教园区。2007年，仅江苏省发展改革委就批准了47家服务业园区为“江苏省现代服务业集聚区”。南京建设“世界之窗”创意产业园项目。青岛提出五年将打造先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和区域性经济中心、东北亚国际航运中心、国家海洋科研中心。大连在高新园区七贤岭产业基地万平方米的楼宇中却容纳了软件、信息服务、动漫游、技术总部等大科技型服务业产业群。年，就是这大科技型服务业产业群创造的产值就达亿元以上，用高新园区提速现代服务业。作为制造业强市的无锡，在2005年首次把服务业提升到与制造业相提并论的战略高度，“双轮
11、驱动”战略横空出世，无锡进入新的转型发展期。我区鄂尔多斯的创业大厦在拉动服务业方面更是可以借鉴的实例。其次，锡林郭勒经济技术开发区服务业基本上是空白一个开发区的建设，不仅仅是土地和房地产的开发，还应该是一个地区的科技园、专业孵化器、工程技术中心、科技中介机构、农村科技服务体系等等各方面的现代服务业的集合体，而这一点锡林郭勒经济技术开发区基本上是空白的，这就要求政府重点支持公共技术平台、公共管理平台、公共信息平台、公共服务平台的组建，升级和为高速发展的工业经济提供智力支撑，以解决就业，为进城牧民提供就业岗位，所以从个方面来说都应该下决心建设服务业园。三、建设方案1 项目区概况锡林浩特市位于东经1
12、15.13117.06,北纬43.0244.52,是内蒙古自治区锡林郭勒盟的政治、经济、文化中心，内蒙古锡林郭勒大草原中部，东邻西乌旗、西依阿巴嘎旗、南与正蓝旗接壤、东南与赤峰市克什克腾旗相连、北同东乌旗为邻。公路交通四通八达，207国道、303国道、101省道横贯市境；锡林浩特机场可起降大中型客机，直达北京、呼和浩特，旅游旺季时开通至广州和大连的航班；锡桑铁路与集通铁路接轨。市区与首都北京和自治区首府呼和浩特分别相距669公里和664公里，距二连浩特和朱恩嘎达两个边境口岸分别为338公里和233公里，面积18750平方公里，市区面积16平方公里。总人口达20.6万。2 当地有关气象、地质情况
13、锡林浩特市平均海拔高度988.5米，气候属中温带半干旱大陆性气候，年平均气温1.7,平均降水量295毫米，平均日照2877小时，平均风速3.5米/秒，平均无霜期110天。地震烈度6度3 项目区位置根据项目功能区划，集合建设CBD的要求，项目拟选择锡林郭勒经济技术开发区蒙元文化苑西，锡林浩特市政府三号楼南，锡林郭勒行政中心西南。西紧邻 国道和锡林浩特火车站，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。以引领创业大厦为主建筑，主楼高26层，附楼2座，一座为锡林郭勒盟和锡林浩特市事业中心，一座为以金融中心，其它建筑错落分布，达到功能和景观的统一，充发挥CBD基地的群体优势和规模效应，位于此地生活
14、工作，方便而多彩。4建设规模与目标：土地面积：469000平方米（园区占地面积200000，建筑面积269000）（1）写字楼23层100000。入住的旗县市（区）驻锡办事机构10家，每家面积100，约1000；经营性事业单位50家，每家面积200，约10000；协会50家，每家面积100，约5000；大企业办事处20个，每家面积200，约4000；开发、建筑、装饰、物业、交易等房地产业30家，每家面积300，约9000；会计、审计、评估、法律服务等中介服务业60家，每家面积500，约30000；移动通信、网络、传媒、咨询等信息服务业40家，每家面积500，约20 000；教育培训、会议展览、
15、国际商务、现代物流20家，每家面积500，约10000；会议、印刷、物业管理、商务等公共服务面积5000，设大型多功能厅1处，可容纳2000人同时举行会议、商务及文体活动；桌、椅、表演台等设施可移动，随意布局。设小厅若干个，每个可容纳30-60人。会商中心的辅助设备包括：商务服务、同声传译、宽带网络、大屏幕显示器、影视放映、餐饮服务、备品库等。（2）商铺34000。银行、证券、信托、保险、基金、租赁等机构服务窗口20家，每家面积300，约6000；信息广场8000，主营信息技术设备、移动通信、网络、传媒等通讯终端产品的销售、咨询、服务。引进国内大型知名企业，集中现有当地企业；其他市场自发形成的商铺20000，一部分商铺业主投资，一部分由投资商投资出租。 （3）五星级商务酒店区。建筑面积35000
