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1、房地产市场价格影响因素分析及预测统计学专业毕业论文 本科毕业论文福建省房地产市场价格影响因素分析及预测学生姓名 学 院经济学院系计划统计系专 业统计学投资决策分析方向年 级 学 号指导教师校内 职称讲师指导教师校外 职称福建省房地产市场价格影响因素分析及预测摘要 经过十多年的发展房地产业已经成为我国国民经济重要的支柱产业它迅猛发展的势头备受世人瞩目近年来房地产价格上涨较快部分地区房价持续飙升超过了经济总体增长水平因此对城市房地产价格问题的研究引起了学术界企业政府和媒体的高度重视是什么因素导致了商品房价格的持续快速增长本文以福建省房地产市场为例就福建省房地产市场价格的影响因素进行定性分析和回归分
2、析并对福建省的房价进行了预测目的在于对福建省房地产市场价格的影响因素形成全面客观的认识并为房地产市场的各个参与者的决策提供参考关键词 房地产价格房价影响因素回归分析The analysis and predictions of the real estate market price in FujianAbstract The real estate industry has become an important pillar industry of China after the development in the past decade Its high-speed developme
3、nt has attracted worldwide attention In the recent years the real estate price rose rapidly Especially in some regions the housing price goes up sharply and its rate has far exceeded the increasing rate of the overall economy Therefore the problem of housing price incurs the high attentions of the a
4、cademic circles enterprises governments and public opinions Whats the factor that cause the real estate price keeps on rising so fast In this paper we took the real estate market in Fujian Province as an example carried on qualitative analysis and regression analysis for factors affecting real estat
5、e market price and estimated the housing price in Fujian The purpose of this paper is to find out the extraordinary factor to influence the market price in Fujian Province and provide references for the decisions of each participant of the real estate marketKeywords The real estate market price Fact
6、ors affecting price Regression analysis 目录一引言1一研究的背景与意义1二研究内容与方法2二房地产价格的相关研究回顾2一房地产价格的基本概念2二国内外研究的文献综述3三福建省房地产价格影响因素的定性分析4一房地产价格影响因素概述4二福建省房地产价格的影响因素分析6四福建省房地产价格影响因素的定量分析10一指标的选择10二各变量之间的相互关系12三模型估计13四模型评价15五房价预测16五结论19一实证结果小结19二稳定房价的相关政策建议19参考文献21一引言一研究的背景与意义房地产业是国民经济的一个重要产业是国民经济的基本承载体房地产业的发展对建筑业以及
7、建材冶金化工等产业发展起着带动作用也推动着金融业的发展是吸引金融业投资的重要领域房地产业的发展不但能带动经济发展也有利于产业结构的升级拓展消费市场优化城市消费结构促进城市经济的繁荣并带来大量的就业机会国家宏观经济部门经过综合分析认为房地产业将成为我国又一支柱产业我国房地产业历史悠久中国房地产业最早产生于19世纪末20世纪初并随着中国商品经济的发展社会经济制度的变革而经历了一个曲折的历史发展过程而真正与现代市场经济联系在一起的房地产业起步是从80年代开始的至今只有30余年的时间自党的十一届三中全会召开以来我国房地产业经历了复苏发展调整繁荣和宏观调控等阶段从一个不成熟的产业慢慢走向成熟特别是199
8、8年我国取消福利分房以来房地产业一枝独秀发展迅猛成为近年来中国快速经济增长的最大动力和源泉之一以福建省为例改革开放初期的城镇人均住宅建筑面积为85平方米1998年达到201平方米2007年则为335平方米在30年不到的时间里翻了两番房地产业的高速发展市场的交易活跃也带来了房价的水涨船高一路攀升一方面房地产业带动了许多相关产业的发展带来整个国民经济的繁荣总体发展比较健康另一方面房价的高速攀升也暴露了不少问题引起了人们对房地产市场泡沫的担心1990年日本的房地产泡沫破灭带来十年的经济萧条1997年的楼市泡沫策动亚洲金融危机2008年美国房地产市场衰退引发次贷危机而目前我国的房地产经过了2003-2
9、007年五年的高速发展期房价已逐步攀升到顶峰2008年受金融危机影响房价略有下降2009年又全面复苏继续保持了上行的态势房地产业的发展速度大大超过了其他行业在个别城市房屋价格翻倍的速度甚至与当年日本东京香港房价暴涨时刻完全一致这也导致将房价因素纳入CPI统计的呼声连年高涨其他国家和地区的经验告诉我们房地产业如果发展不健康很容易聚集泡沫泡沫一旦破裂国民经济就会受到巨大冲击我国的房地产业是否发展过热市场是否存在泡沫哪些因素影响到了房价的形成在目前市场经济平稳运行的大背景下研究房价的变动规律及其影响因素力求通过房价的变化反映房地产市场运行情况就成为了一个值得探讨的问题本文将以福建省商品房市场为例运用
10、经济学理论和计量统计方法对福建省房价的影响因素进行定性和定量分析研究的意义在于发掘福建省房地产价格变动的规律进一步认识房地产市场的运行状况和市场价格的影响因素为购房者开发商的投资决策和地方政府的制定政策提供参考和建议二研究内容与方法目前国内外对房地产价格因素的分析与研究比较多本文将在这些理论研究的基础上结合福建省房地产市场的现状采用1996-2008年数据运用SPSSMINITAB软件和统计学方法对各影响因素对房地产价格的影响程度进行分析建立多元线性回归模型确定房价与各因素之间的数量关系并对该方程模型进行统计检验最后对福建省商品房市场价格进行预测提出相关政策建议本文共分为五个部分第一部分为引言
11、主要介绍课题的研究背景和意义研究思路和方法第二部分将回顾国内外的相关理论研究成果这是本文案例分析的理论基础第三部分将联系实际对福建省房地产价格的影响因素进行定性分析选取相应的统计指标从供给和需求两方面分析近年来房价上涨的原因第四部分则属于定量分析阶段通过搜集的相关指标数据建立统计模型对第三部分的理论做出实证分析并对福建省房地产市场价格的发展趋势进行预测第五部分在总结研究结果的基础上对地方政府稳定房价提出政策建议二房地产价格的相关研究回顾一房地产价格的基本概念房地产是房屋和土地财产的总称又称不动产它包括土地建筑物以及固着于土地建筑物不可分离的部分具体而言房产是指建筑在土地上的各种房屋例如住宅办公
12、楼商场厂房仓库和其他服务文化教育卫生体育用房等地产是指土地及其上下一定的空间包括地面道路水域和地下的各种基础设施等房地产的含义也有广义和狭义的区别广义的房地产是指土地土地上的永久建筑物基础设施以及如水和矿藏等自然资源还包括与土地房屋所有权有关的权利和利益狭义的房地产则指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权房地产价格是房地产价值的货币表现是房屋建筑物价格和土地价格的有机统一在价值形态上包括两部分一是土地价格二是房产价格所谓土地价格也称地产价格是指地租的购买价格是地租的资本化这在地租理论中有详细介绍而房产价格是指房产商品价值的货币表现它包括房屋建筑产品价值的货币表现与房屋建筑
13、所占土地的地价两个部分2房地产价格就是由土地价格和建筑物价格构成的一般说来通常包括以下六大项土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润二国内外研究的文献综述1国外对房地产价格的研究国外对房地产业的发展研究起步较早对房地产价格影响因素进行分析的文献很多内容涉及到供求关系人口增长银行信贷宏观经济因素等方面在市场供求关系方面Geof Kenny 1999 采用协整技术建立了爱尔兰房地产市场供给和需求方面的模型他的研究表明了收入增加会引起需求的增加使住房价格上涨并且住宅价格和建设成本存在稳定的比例Quigley 1999 通过供求平衡定价原理以人口就业收入房屋空置率等因素为自变量对房价进行了
14、回归分析得出了宏观经济因素对短期房价影响不大却能影响到长期价格的结论而在银行信贷方面Collyns Senhadji 2001 对于香港韩国新加坡和泰国的相关研究则表明银行信贷的增长和房地产价格上涨具有显著的同步效应之后的Davis Haibin Zhu 2004 对银行贷款和商品房价格之间关系进行了实证分析结论是房地产价格的上涨是银行信贷规模扩张的原因而不是相反在宏观经济因素方面Diana Kasparova Michael White也是从供求模型入手研究了单一货币政策以及GDP等宏观经济因素对欧盟部分国家住宅价格的影响国外的房地产价格理论较多也较为成熟这对我国房地产价格的实践研究具有一定
15、的借鉴意义2国内对房地产价格的研究近年来国内学者对房地产市场的研究主要集中于对房地产市场内部运行规律和外部影响因素等方面为了便于论文之后对福建省的房地产价格影响因素进行实证分析本文主要搜集了房地产价格方面的研究文献并在此做出综述在供求影响价格方面学者大多将商品房价格影响因素从供给和需求两个角度进行阐述并且近年的研究越来越多关注于具体城市贺雪梅 2008 对东部沿海城市住宅价格运行机制进行了研究李笑 2007 丁建国 2009 马莉莉 2009 分别对株洲西安昆明的房地产市场供给和需求因素进行了分类和定性分析并且都采用了多元回归灰色关联度分析等方法对影响因素进行了建模在社会主义市场经济条件下我国的房地产价格不仅受市场规律供求关系影响也受到国家宏观经济调控等行政因素的影响柴强 2005 指出利率税收汇率政策都会直接或间接地影响到房价宋勃陈海博 2006 认为人民币升值对房价的普遍影响是最早持续上涨然后形成泡沫最后泡沫破灭房价下降而升值的最终影响取决于升值后宏观经济的走向周京奎 2005 运用单整与协整检验方法及误差修正模型对中国4个直辖市的住宅价格与货币政策的互动关系进行了研究结果表明城市住宅价格上涨与宽松的货币政策有紧密的联系另外在房地产自身区位环境等因素的影响方面也有学者做出了解读王霞朱道林等 2004 以北京市为例研究了轨道交通对房价的影响范围和程度马娅娟 2005 则分
