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1、立0产金科畀华丽工业园升级改造方案集佳华丽工业园项目组 2015.7.2深圳发展三十年,迎来全面升级时代。城市更新已 成时代主流，我们应顺应趋势,站在城市运营者之高度, 将我们项目升级改造,打造成城市的一张新名片。立0产金科畀谨以本方案解决四大核心问题4项目升级完怎么运作立0产金科畀Question one讴域概况项目为什么要升级2项目现状3案例参考N0.1区域概况区域概况深圳西大门福永福永位于深圳市宝安区西南部, 西|临珠江口，与中山市、珠海市 隔海相望，镇守深圳西大门。作为深圳西咅阵济重镇,福永扼守广深高圉口107国道,坐拥国际机场和福永码头”区域优势得天 独厚。经过多次产业布局押吉构调整
2、，借势大空港规划，福永产业发展已成气候。福永现有工业厂房及酉憶口00多万平方米，工业企业L100多家,形成了以电子、 五金、机械、印刷、生物制药、 塑胶、服装等行业为主体的工业 体系。顺丰等国内夕卜大型物流企业在福永设立总部，促进福永商贸发展，提高区域整体工业发展水平。区域概况区域概况区域概况深圳西部崛起福永大空港深圳第二会展中心落户大空港,必然有其得天独厚的优势: 大空港处于穗港深经济走廊的关键部位，将成为珠 三角新的经济地理中心。 大空港处于粵港澳大湾区湾顶，是珠三角东西两岸 贸易运输往来聾警之处。 大空港位于宝安，而宝安是世界工业基地，地处香 港、广州咽喉地带,不仅拥有海陆空立体交通网络
3、，更是 有电子、玩具、物流等多项成熟的产业，占据世界30%以 上的市场份额。把国际会展中心落户在宝安，可以满足更 多产业的会展需求，加快产品从物品到商品转换的进程。大空港地区紧邻前海，前海是国家级新区，是深圳 的战略制高点，但前海1也域较小,大空港地区紧邻前海, 是前海未来发展天然的延伸区”是前海空间拓展关键节点。区域概况!1!维立体交通资源流通易达区域概况区域概况福永码头,从项目10分钟直 达,承接深圳至香港、澳门 的水上客运航线，一日往返22次航船。实现了一小时连 接港澳深，是片区与港澳商 务沟通洽谈的第一站。码头 与航空港的双重支撑，为福 永的产业转型升级提供无限 深圳国际机场，世界百强
4、 机场，距离本项目仅8分钟 车程。中国第Y实现海、 陆、空联运的现代化国际 空港,通达国内50余个城 市，国际19个城市及地区, 便于城际及国际商务交流。 项目所在区域是连通深圳市 内与珠三角区域的交通要地,1横（机荷高速）3纵（广深高速、 沿江高速、海就道）高速路 和多条城市干道（宝安大道、 福永大道等）组成的公路交通 网路，实现8分钟达前海， 15分钟到达福田,30分钟到区域概况动力。达香港中环。区域概况区域概况区域概况微观交通双地铁口之上 出行便利快捷项目位临10号线、口号线双地铁口之上。地铁10号霍过前海中心，通 达蛇口 ；地铁口号线15分乍中直达宝安中心，20分钟通达福田中心。10号
5、线及 口号线将加强片区与福田和前海间的商务交流。此外，1、5、13号线等多条 地铁线路将在区域内停靠。产业发展已成气候YKK吉田拉链、时机制造厂、东芝复印机、Epson、富士电机、艾默生、美资旭电、 高仕集团、理光等11家世界500强企业在福永设有工厂。形成了以电子、五金、机械、印 刷、生物制药、塑胶、月艮装等行业为主体的工业体系。区域规划特区一体化福永发展规划福永紧邻深圳宝安国际机场，具有海、 陆、空、轨的立体交通枢纽地位,根 据深圳市“三轴两带多中心的城市整体 规划，福永街道是”西部发展轴”上的重要 节点，具有区位、交通，人文景观等多 项优势。区政府决定将雄义为新兴产 业集聚区”打造科技创
6、新园,企业总部 园和少量高端制造业基地。以立新湖战略性新兴产业基地为重点， 打造转型升级新支点。按照建设21世纪 海上丝绸之路桥头堡和市、区发展】弯区 经济的战略部署，坚持高标准规划，高 质量建设,以香港马鞍山海滨长廊等先 进园区为标准”将立新湖打造成升级版 的松山湖。福永规划四大板块以点带面,借助区域优势，规划深圳西部经济文化新中心立0产金科畀那么，在规划的四个板块中，我们项目升级的方向在哪里？立亲斤湖新兴产业基地 仍然是以生产加工为主导凤凰山文化休闲景区 大空港核心交通枢纽 和我们联系不大文化创意交流带可以成为升级的方向在福永发展形势一片大好中,区域的商业发展的现状如何?立0产金科畀商业现
7、状区域内商业经营处于良好状态，但消费档次偏低项目名称规模租金单价髓设施经宫情况分析同泰时代广场7万平米6租金还未出台舲体也是旧改项目,集购物、休闲、 娱乐、商务、酒店、公寓升休 的综合休，目刖正在筹备阶段万家乐百货2万平米轴120TLm7酒店、餐饮、休闲 、娱杀经冨情况一g殳惠茂S货3000平米1507Lm2主要服务于周边工厂职工的生活 需求逸海百货1000呼米百货经宫情况还算比较理想国惠康百货120itmJ超市、百货连锁经官，经宫情况比较理想永安南城步行街80-180元万福人家底商120-180佳华商场对面100-150经宫情况良好天虹万家附近街 铺100-150经宫情况良好写字楼现状同泰时
8、代中心开业前区域内无成型写字楼，供应量少项目名称档次规模单位租金睦设施出租率同泰时代中心6万方目前只害，未出租酒店、购物、休闲 、娱乐、餐饮项目正在筹备中，跟我们项目关连 彳生比较强，既有竟争关系，也有相 互互补之处,因此在定位方面要有 疋的曰位。中阳商务楼3刀亠方38 元 nfKTV、餐饮50%左右立0产金科畀酒店现状醫立為严金 Rf.勞区域内酒店档次较低，毫无特色，但入住率较高（60%为平衡点）酒店名称档次价格入住率腿设施经营情况分析瞬酒店星标准间28阮90%lXt罰欠机场配置酒店,主要面对机场 旅客及誠空公司双溪威大酒店四星标准间26阮70%lXt餐饮、休闲保键主要服务于周边企业宴请、航
9、 空旅客及高尔夫球会会员接待酒店标准间238元70%lXt餐饮、购物主要服务于周边企业接待宝弘商务酒店标准间198元60%主要服务于周边工作人群桥头公寓二房一厅2000元房一厅1500元单间1000元立0产金科畀区域概况总结1 福永占据深圳西部崛起的重要战略位置,依附大空港规划, 其发展潜力不可小觑;2地铁10号、11号线开通后将使福永实现半小时深圳生活圈;3.但是目前区域内商业发展较为落后，商业档次较低，商务办 公场所供应量少。立0产金科畀立0产金科畀N0.2项目现状项目认知iW严项目认知项目认知华丽工业园位于深圳市宝安区福永街道,宝安大道与福海大道交汇处附近,北邻沙井、松 港、长安镇，南边
10、是宝安国际机场，周边工厂林立，人口众多，地理位置非常优越。周边 路网纵横，交通便可快速到达深圳各区域。项目百米范围内现有多条公交路线途经， 并有10号、11号地铁规划在建,未来*务设立福永立占z出行非常臨。项目认知项目认知项目现状项目现租金收益较低，整体形象有待提升项目体量：占地面积40000平方米.建筑面积约90000平方米。 项目定位：工业园区。运营模式：向工厂和物流公司进行出租。租金收益：28元/平方米。iW严西临永福路,北临红牌M技园,南靠吉安泰工业园,东边是宝安大道周边多是工 业园，常住人口较多，两条主干道保证出行畅通无阻。项目如果要升级改造 能否JII区域发展需求 打造一个独具特色
11、的文化创意产业园？ ！SWOT分析关犍句:政府扶持项目.交通便捷.现无高端商业配套无高端商业酉憶，整体档次较低S（优势）靠近机场码头不口在建的地铁，交通陆便靠近主干道，昭示性强宝安区创新创意创业园，政府扌鳩，招商阻力小W（劣势）靠城市主推，坏境嘈杂 南北两边均为工业园区，対T页目形象有影响项目附近的同泰时代中心目前基本已完工，业态有写 字楼和商务公寓以及酒店，预讨还期会入市，且体量 比较大，与本项目会有朝妾竞争。T（M1）福永片区未来市政酉憶设施将得到逐步完善, 项目将共享市政酉憶深圳关内各区均有标志性的创新产业园，而 福永片区尚未有此类型产业园,发展潜力巨 大。0 （机会）mnrsRfHAM
12、抓住机会 响应政策号召顺应区域升级潮流发挥优势 发挥交通便利优势转化劣势 正因为片区物业形象差,才需要我们强势崛起避开威胁打造与众不同的文化创意园,避开同类项目竞争将项目打造成一个文化创意产业势在必行！我们来看一下深圳文化创意产业的发展情况N0.3深圳文化创意发展概况f7/0:k创意生活圆梦设计SPRES2003年.深圳市确立了 文化立市”战略。从2006年1月起,深圳市开始以企业示范基地” 孵化基地”.教学和培训基地”等多种类型建立文化创意产业基地,并为此专门 设立了管理部门一深圳市文化产业发展办公室。此外”深圳市还开通了绿色通道,参照深圳市户籍迁入若干规定等办法，对基地在人才引进、子女就学、工商注册登i臂方面 给予支持。为新的文化创意产业园的开发提供了很多有利的条件及政策。
