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1、天津又一城项目商业规划第二阶段报告 1 盈利模式一财务假设-投资假设 通过路劲地产内部访谈同时考虑行业规律因素得到主要的投资 假设 资金来源 负债率0 2011年1月开 业运营依靠 自有资金不产 建安工程投资1 商业部分 建安成本 2778元平方米 运营资本投资与 土地成本 运营资本投资 按维持3个月项目运 营费用开支所投入 的流动资金 前期费用 前期费用平 均每平米373元 开发间接费用 其他费用 3702元平米 生利息支出 2011年商业开业后 运营资本投资全部 来自自有资金 土地成本 商业部分分摊到单 位面积的土地成本 3509元平米 注1建筑成本安装成本数据根据路劲地产内部访谈 资料来
2、源财务部工程部访谈九洲远景分析 G 项目财务预测 G1 盈利模式一财务预测 设 财务预测结果关键指标分析 G2 盈利模式二财务预测 测结果关键指标分析 1 盈利模式一财务预测结果关键指标-IRR 乐观中等两种情景下该项目的投资回收期分别为10年和12年 IRR分别为98854 乐观情景累计现金流亿元 IRR988 开业第10年 -132 -156 -151 -139 -124 -112 -093 -071 -047 -021 007 039 074 112 154 200 250 306 2010 2011 2012 72013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20
3、20 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 开业 中等情景累计现金流亿元 IRR54 开业第12年 -132 -153 -149 -142 -130 -123 -109 -094 -077 -060 -041 -020 002 026 052 080 110 142 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 开业 悲观情景累计现金流 亿元 IRR 106 开业第15年 -132 -153 -150 -145 -137 -133
4、 -123 -112 -101 -089 -076 -062 -048 -033 -017 000 018 037 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 开业 运营期 注项目开业于2011年起算IRR自2010年起计算时间为16年此外回收期未考虑时间成本 资料来源九洲远景分析 1 004 盈利模式一财务预测结果关键指标-EBITDA 考虑折旧与摊销三种情景均可以于2011年实现正的EBITDA 乐观情景EBITDA亿元 -0002 002 006 012
5、 015 018 024 027 030 033 036 040 044 049 054 060 066 073 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 开业 中等情景EBITDA亿元 003 005 009 011 012 017 018 020 022 024 026 028 030 033 035 038 041 -004 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
6、 2023 2024 2025 2026 2027 开业 悲观情景EBITDA亿元 006 002 008 008 012 013 013 014 015 016 017 018 019 021 022 023 -004 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 开业 注EBITDA指未计利息税项折旧及摊销前的利润 资料来源九洲远景分析 1 盈利模式一财务预测结果关键指标-净利润 乐观中等和悲观情景项目在2015年以前实现净利润为正 乐观情景净利润亿元 -0
7、04 2010 -022 2011 -018 2012 -011 2013 -008 2014 019 2015 012 2016 017 2017 018 2018 020 2019 023 2020 026 2021 029 2022 032 2023 036 2024 040 2025 045 2026 050 2027 开业 中等情景净利润亿元 015 007 011 011 012 013 015 016 018 020 022 024 027 -004 -021 -019 -015 -013 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
8、2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 开业 悲观情景净利润亿元 -004 2010 -021 2011 -020 2012 -017 2013 -016 2014 012 2015 003 2016 006 2017 005 2018 006 2019 007 2020 008 2021 008 2022 009 2023 010 2024 011 2025 012 2026 013 2027 开业 资料来源九洲远景分析 支持 上谷商业街新意街租金调研表 商业名称 上谷商业街 上谷商业街 上谷商业街 上谷商业街 上谷商业街 上谷商业街 上谷商
9、业街 新意街 新意街 新意街 新意街 资料来源上谷商业街招商部新意街招商部九洲远景分析 位置 B1 1F沿街 1F朝内 2F 3F沿街 3F朝内 4-6F 独幢次主力店 独幢次主力店 独幢普通租户 独幢普通租户 租金 08-15 38-40 3-35 28-3 3-32 25-28 12-15 08-15 25-3 25-3 3-35 支持 专家访谈租户访谈结果 通过租户访谈以及行业专家访谈本项目餐饮平均租金水平应在 05-3元平米天休闲娱乐租金05-1元平米天购物类租金05- 2元平米天服务类租金08-2元平米天 租户访谈 - 购物05-2元平米天 - 餐饮05-3元平米天 - 休闲娱乐05
10、-1元平米天 - 服务08-2元平米天 资料来源专家访谈租户访谈九洲远景分析 行业专家访谈 本项目平均租金价格水平 07-12元平米天 F 项目招商策略 F1 招商价格 F2 市场推广 F3 组织管理架构 九洲远景从项目概念定位等四个主要方面选择有效的市场推广方案 符合项目概念定位 秉承节约有效的原则 市场推广方案 与项目筹备各阶段目标匹配 推广方案的受众范围 应与项目目标客户相 匹配 资料来源九洲远景分析 市场推广以招商为主要目的同时初步树立项目品牌形象建立品 牌知名度为将来市场营销做准备 市场推广目的 1 项目招商 2 初步树立项目品牌形象 3 建立项目品牌知名度为将来市 场营销做准备 资
11、料来源九洲远景分析 推广工作将分为三个主要推广期以配合项目不同开发阶段的宣传 推广工作各阶段应有相应的宣传主题 市场推广周期及主题 1 市场推广前期 2 市场招商期 3 市场开业期 时间节点 持续时间 工作主题 2010年5月 2010年6 月 2个月 又一城项目介绍 2010年7月 2011年12 月 18个月 次主力店及普通租户招 商 招商 2010年1112月 2个月 路劲又一城开业 对又一城项目的整体形象宣传将作为 宣传推广活动的主题之一贯穿于各阶段宣传推广活动中 资料来源九洲远景分析 为项目市场推广的顺利进行各阶段的主要目标受众会不同同 时面对不同地理范围市场推广活动的行业侧重也应有
12、所不同 市场推广受众及目标市场 目标清晰的推广目标 吸引目标租户关注项目 提高项目在消费者中的知名度 推广前期 受众目标 行业租户 行业相关人士 政府 招商期 零售商 厂家 代理商 开业期 目标消费者 目标市场 全国 环渤海地区 天津地区 全国 环渤海地区 天津市 天津市 资料来源九洲远景分析 进行一对一招商 市场推广可采取行业宣传文章研讨会广告市场活动行业展 会和路演等多种方式相结合来进行 路演 宣传文章 建立和提高品牌知名度 面向行业大众 定期在全国地方和行 业媒体上发表与项目或公 司有关的专业报道或项 目动态信息等 招商辅助 面向行业 针对性的对大品牌和主 行业展会 力店或主力品牌商家
13、向潜在租户推介品牌 面向行业 参加全国地方性的商业 展览会 参加相关行业展会 研讨会 树立品牌专业化形 象 面向行业 参加商业地产零 售行业学术研讨会 自行组织主办相 关行业学术研讨会 推广活动方法 广告 配合项目开业 市场活动 配合项目招商开业 面向行业大众 举办大型招商签约发布会 举办能吸引目标客群的市场 活动以增加目标客群对品 牌的了解 面向大众 资料来源九洲远景分析 网络媒体 宣传文章 宣传文章的媒体选择以平面和网络媒体为主同时覆盖行业和大众媒 体除传统新闻发布外增加专访专栏等形式费用约10万元 公关宣传文章媒体选择 媒体名称 宣传方式 平面媒体 大众媒体 地方渤海早报每日新报 城市快报 行业天津房地产 新闻项目主要市场推广期间每月1 2篇文章推广间歇期间每2月1篇文章 专访 主流媒体 对又一城城高层人员的专访 影响效果高于一般新闻宣传 其他媒体转载率高 公司项目网站外界了解公司项目信息 新闻项目主要市场推广期间各家媒 资料来源访谈九洲远景分析 的权威渠道 相关行业网站 旅游天津旅游咨询网 地产天津房产网天津房地产网 体同时进行宣传在显著位置展示本项 目 一对一路展 有准备的对已经确定的主要品牌客户租户采取一对一路展的方 式进行推介是项目成功的必要
