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1、-*市枫丹国际城工程市场研究报告二八年九月十五日第一局部 市场分析一、*市城市概况一地理位置1、位于*省东南部，长江黄金水道依境东流，京广铁路、106、107、京珠高速公路贯穿南北，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，素有“鄂南明珠之称；2、是*的南大门，与*、*接壤，区内江河环绕，湖泊众多，自然生态环境好。二行政区划、人口*市辖嘉鱼县、通城县、崇阳县、通山县、赤壁市、咸安区四县一市一区，国土面积9861平方公里，耕地面积138.3万公顷；*市全市人口286万，2007年全市城市人口96万人。目前主城区人口到达24万人，预计到2012年将到达40万人。*市目标地块咸 安三特色资源1、自然资
2、源丰富*是享誉全国的桂花之乡，楠竹之乡、苎麻之乡、茶叶之乡。全市现有桂花面积3.5万亩，产量140吨，居全国第二；茶园面积15万亩，年产量1.16万吨，是全国砖茶规模最大的产区；苎麻年产量1.9万吨，是全国苎麻生产加工的重点地区之一。*矿产资源贮量丰富，其中金、镁、锌、煤、*石等50余种矿产开发潜力巨大。2、旅游资源独具特色有国家重点风景名胜区九宫山、赤壁陆水湖等自然景观和三国赤壁古战场、闯王陵、水浒城、澄水洞、汀泗桥北伐遗址等人文景观。*位居*一*一庐山三个旅游热点的中心，已形成以赤壁怀古、陆水泛舟、九宫避暑、闯王陵凭吊为主题的旅游格局。四区域优势处于我国重要的经济动脉京广阔经济带上，距*8
3、0公里；是京广铁路、武广客运高速铁路专线、京珠高速公路等交通干线上的重要站点；具有长江中游的客、货运港口；有国家级名胜九宫山李闯王墓、赤壁古战场、中国温泉之乡三大文化旅游资源。二、*市宏观经济概况一宏观经济指标1、GDP*历年GDP情况单位：亿元年份20002001200220032004200520062007GDP124.3132.3142.6156.9180.6203.83234.65286.812007年，*全市实现地区生产总值286.81亿元，*省排名第十，按可比价格计算，比上年增长22.2%，高于全省12.1%的增长比例，可见*的开展潜力巨大。近两年人均GDP情况单位：元年份200
4、62007人均GDP923310672国际上通行的人均GDP与房地产业开展的关系如下启动快速增长平稳增长衰退增长0-800US$800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$宏观经济人均GDP增长房地产业开展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定开展大于8%快速开展2007年*人均GDP增长比例为15.5%，介于8004000US$之间，因而可以初步判定*市的房地产开展目前正处于快速开展阶段。2、固定资产投资固定资产投资状况单位：亿元年份20002001200220032004200520062007固定资产投资额44.5349.2253.9462.6875.288
5、3.09103.8138.4房地产开发投资状况单位：亿元年份20002001200220032004200520062007房地产开发投资额0.530.730.891.982.583.807.8814.6近年来，*市固定资产投资保持较快的增长速度，一批投资过亿的重点工程如华润电力、晨鸣纸业、红牛饮料等相继建成投产并奉献国税收入，银泉纺织、玉立砂带、飞宁公司等骨干企业也进展了升级扩产，取得了较好的经济和税收效益。尤其是房地产业，今年来开展迅速，呈现高速增长的势头，并渐渐成为全市的投资亮点，取得了较好的成效。3、城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入人民收入水平的提高，对居住品质的要求会相应
6、提高，由此对住房的需求不断增加。年份20032004200520062007人均可支配收入67607313.18804488079991二产业开展目前，全市三次产业构造比重为 22.5：42.1：35.4。2007年，全市规模以上工业实现增加值79.5亿元，比2003年增长1.86倍，年均增长30%；其中高新技术产业增加值到达9.07亿元，年均增长16%。四年新增规模以上工业企业235家，创立省级名牌产品25个，联乐床垫荣获“中国名牌产品称号。工业经济效益综合指数由2003的115提高到185，上升70个百分点，创历史新高。第三产业开展加快，增加值到达99亿元，比2003年增长67.1%，年均
7、增长13.7%；其中旅游经济总收入到达15.05亿元，比2003年增长39%。民营经济成份进一步扩大，二、三产业民营经济增加值到达175亿元，占GDP比重到达63%，比2003年提高6.4个百分点。粮食生产从2004年开场扭转了下滑的局面，产量稳定在110万吨以上。特色农业板块基地开展到255万亩，建成市级以上重点龙头企业78家，其中省级17家，绿色、有机、无公害农产品到达68个。三、*市城市开展构造布局一城市开展目标与功能定位*要尽快“融入*经济圈，成为*的“卫星城，充分发挥“*经济圈的优势，瞄准*市场，为*的生产、生活效劳。功能定位：建成*城市圈高效清洁能源基地、麻棉纺织与印染承接基地，森
8、工板材和纸品生产基地和新型材料延伸基地。充分发挥清洁能源优势、生态旅游优势和综合区位等三大优势，找准在*城市圈中的定位，转移*局部职能，使*成为*城市圈以开展高效清洁能源、纺织服装、生物医药、森林竹林加工、绿色食品加工、生态旅游等生态型产业为主、最具开展实力和潜力的生态城市和度假休闲、会展旅游接待中心，成为城市圈南部边界性现代商贸物流中心。二“8+1城市圈与*区位优势“8+1城市圈2004年4月，为推动“*城市圈战略的实施，我省启动7条从*出城的高速公路工程建立，即武麻、汉英、汉孝、和左、青*、汉蔡和汉洪。2006年5月，*关山至葛店的关葛一级公路开工，使*城市出口路增加到8条，使*与其城市圈
9、内的8个城市形成“1小时经济圈。中心景观大道目标地块*大道银泉大道*区位优势：*最大的潜力和优势在于“生态，有不可比拟性，旅游开发是其开展的重点工程。*在*城市圈中的位置是“既是复合型产业与城镇开展的有机组成局部，又是唯一以生态城市建立为主导的生态花园。三重大规划与措施随着*“8+1城市圈的经济一体化逐步形成，作为镇守*南大门的*市，抓住历史重要机遇，积极制定战略方案，主要表达在两个重点：加快中心城区建立步伐，如方案建立一条融现代城市景观、标志性建筑和生态园林小区于一体的中心城区景观大道*双一级公路银泉大道*大道。加大经济开发区的建立力度：突出抓好长江产业园根底设施建立，推进产业孵化园培育，强
10、化园区招商引资，确保建成投产一批重点企业和工程，力争*经济开发区全年实现工业增加值7亿元，引进资金30亿元 。宏观经济局部小结：1、*历史文化悠久，是*省对外开放的“南大门，是*向东南方辐射的重要接力站和中转站，战略地位日益突出； 2、*宏观经济呈快速良好开展态势，各项指标有所突破经济实力大幅提升；3、*的交通日益完善便捷，不仅使*与*及周边城市联系更加严密，而且使内部的通达性与内部环境更加优化，整个城市的环境面貌得以提升；4、*在优惠的招商引资政策下，大力开展工业和旅游业，未来城市经济增长速度将日益加快；5、随着众知名企业的进驻，城市建立力度的加大，城市人口也将逐渐增加；由于土地的稀缺性，未
11、来城市人口居住区将由咸安和温泉两个区域逐渐向中间长安大道与银泉大道沿沿线聚集；6、*“8+1”城市圈规划为*经济开展带来了机遇，作为“后花园的*市紧抓市内交通环境与经济环境的建立，为招商引资，大力开展城市经济、改善城市面貌提供有力支持。四、*房地产市场分析一市场供求分析1、土地供应情况2003-2005年商住用地出让情况表单位：公顷、万元出让方式200320042005协议宗数6121490面积1.1429.73177.01招牌挂宗数1062面积9.223.951.47平均出让价格万/亩20.855.536.9招牌挂出让均价万/亩22.8618.9839.87由此可见，土地供应价量齐升。从国土
12、资源综合统计数据显示，全市2007年度供应国有土地1278宗，出让土地面积1012公顷，土地交易成交价款23.7亿元，创历史最高水平。其中*中心城区招拍挂出让土地26宗，面积203公顷，成交价款15亿元，比去年0.72亿元增加了14.38亿元，增长19.8倍。全年市城区共建立经济适用住房5.1万平方米，共586套。2、商品房供应情况20032007年*房地产开发供需一览表二价格分析*市近年房地产价格变化表20032004200520062007销售面积万方12.0117.6825.2535.578.78销售价格元/方49560080012001900售价变化21%33%50%58%根据了解目前
13、全国大中型城市房价与城镇人口年均可支配收入比例均在2.7：1水平，而*市城镇居民人均可支配收入9991元，按此推算*市应该到达的标准房价为3500元/平方米，由此看来，*市房价尚有很大上升空间。三消费群体分析*市目前购房者主要是市区居住的居民占*市购房群体的75，辖区内各县、市在*市开展良好的人群占*市购房群体的19，工作调动来*开展的人群占*市购房群体的4及其他购房者占*市购房群体的2数据来源对当前在售工程的调查统计。从可统计的家庭月收入来看，10001800元占21.5，18002500元占20.9，25003500元占23.2，3500元以上占17.7。据统计，家庭的购房能力*围为家庭总
14、收入的46倍，*市区家庭年收入在3万以上的占41.9%，有置业需求且有能力购置15万以上房屋的家庭占很大的比例。由此可见，*市居民购房能力很强，*市房地产存在很大的市场开展空间。根据目前*市区总人口32万7万个家庭计算，有3万个家庭有购置能力。针对购房者购房目的统计，有53的购房者不太满意目前的居住条件，希望通过二次置业改变居住条件；21的受访着为首次置业，处在事业上升开展期的年青人居多；14的受访者的置业目的偏向于给父母或子女购置房产；还有12的购房人群为投资型置业。综合考量，*市房地产市场有很大的开展空间，购房者消费观念处于稳步开展时期，房地产开发企业应积极建立导向型消费，引导和帮助购房者确立消费观念。四房地产市场板块分析
