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1、2012物业管理师：不良资产和不良物业资产2012物业管理师：不良资产与不良物业资产（一）不良资产不良资产是一个宽泛的概念。从财务分析的角度来 看，不良资产包括以下内容：（1）以应收账款（包括应收票据等）形式表现的不 良资产。主要是指企业无法收回的应收账款，具体形式有三 种，即逾期的应收账款、呆滞的应收账款和坏账、死账形式 的应收账款。（2）以存货形式表现的不良资产。主要有以下几种 形式：因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品；因自然 或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品；因 技术进步造成的功能落后、 被淘汰的产品；因市场价格变化， 价值已严重贬值的产品；以残次品形式积压的产品。（
2、3）以短期投资、长期投资形式存在的不良资产， 主要包括证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等 形式存在的不良资产。（4）以固定资产和在建工程形式表现的不良资产。 有些进口设备、国内采购设备由于各种原因未能投入使用， 常年被搁置在库房，甚至被露天搁置，已经完全报废、毁损 有些投资项目，由于后续资金不足或市场发生变化等原因一 直处于停工状态。还有些企业因管理不善，未经批准低价处 理固定资产或固定资产丢失等，造成企业资产的直接流失， 但是未作账务处理等。（5）以无形资产形式表现的不良资产。由于有些商 标、专利和专有技术等无形资产其自身价值已经丧失，而本 身的费用尚未摊销完毕，仍然挂在账上。（6）以开办费、待摊费用表现的不良资产。（7）因其他原因形成的不良资产。（二）不良物业资产作为不良资产的组成部分之一，本节述及的不良物业资产也有多种表现形式。具体包括：（1）房地产不良贷款；（2）金融机构直接投资房地产形成的不良资产；（3）其他不良信贷资产中的房地产抵押物；（4）其他单位委托处置的房地产不良资产。
