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1、售后服务）汇商高层住宅物业服务方案广厦汇商高层住宅物业服务方案壹、项目简介 广厦汇商高层住宅小区是我市目前仅有的几处高层住宅小区之壹，处于新 华路中段闹市区，周边有医院、学校和商业区，是壹个宜居的现代化高层小区。 分 ABC 三个单元，其中 1-3 层为底商， 3-30 层为业主住宅， 共有住户 405 户， 住宅面积 50000 多。地下停车场壹座。本物业属于住宅物业。项目特点： 1 、该项目四周是商业区，且家属区内有建材市场壹个，属于商 用和住宅混为壹体的住宅小区。 2 、该项目是我市仅有的几个高层住宅小区之壹， 居住业主大多为事业成功人士，对物业服务的要求较高，所以该项目的物业服务 定位
2、于高端物业。要求物业服务人员的素质和综合技能均比较高。3 、配套设施现代化，如电梯、编码楼宇对讲系统、地下停车场等。针对项目特点，项目周边环境、业主需求层次，我公司确定了“星级酒店物 业管理”的物业管理模式。通过借鉴星级酒店高标准的物业服务理念和科学、严 格、规范的管理手段和操作，借以提升物业服务质量，满足业主不断变化的服务 需求和快节奏生活的需求。二物业服务的内容1. 、共用设施设备的维护、运行和管理，包括电梯、共用照明、配电柜、楼 内消防设施设备、智能楼宇对讲系统。2、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理，包括道路、室外上 下水管道、化粪池、停车场及自行车棚。3、附属配套设施的维修
3、、养护和管理，主要包括电梯、加压泵、业主会所。4、公共环境卫生，包括公共场所、楼宇共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运5、维护小区正常公共秩序及交通秩序，协助治安部门维护本小区安定、协业主做好住宅区的治安防范工作，包括巡视、门岗执勤。6、交通和车辆停放的管理。7、配合社区或业主委员会完成和该小区关联公共事务三、小区物业服务组织框架机构 四、人员配备及培训管理1、人员配备部门名称人员配备岗位工种岗位设置服务中心3人项目主任、物业管理员、文员24 小时值班保卫部23 人包括门卫、巡逻、停车场门卫 15 人；巡逻 3 人，停车场 6 人， 三班 24 小时不间 断值班工程部4水电、管网、公共养护白班
4、 3 人，零点壹人保洁部9楼宇，室外楼宇内 7 人，外部2 人，长白班2、人员培训管理根据岗位特点和人员素质有针对性的进行岗前培训，做到不合格不上岗，不适应不录用。根据公司培训流程制定长期岗位培训计划，且监督项目处设施。根据公司品质部考核办法，定期对培训内容进行考核。制定完善的竞争机制，本着 “能者上，中者让，庸者下”的原则及岗位激励推施，奖优罚劣，提高队伍的服 务技能及服务意识。3、管理制度的制订 管理制度包括公众制度和内部管理制度，主要有业主公约 、装修管理制 度、电梯使用管理制度 、物业服务人员岗位职责 、考核标准等。五、物业服务内容及标准（壹）服务中心1、有完善的服务方案，质量管理、档
5、案管理制度健全。2、服务人员 ?壹着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。3、至少每半年征询业主意见壹次。4、公共服务电话 24 小时有人接听，报修双方约定时间到达现场，有报修、 维修记录。5、分工中着装，持证上岗。（二）公共设施维修养护1、对共用设施进行日常管理养护（有专业部门负责的除外，如电梯年检及 养护）。2、建立共用设施设备档案，设施设备维修运行记录齐全。3、对公共设施、设备定期巡查需要维修的制定计划报业主委员会决定维修4、消防设施完好，可随时启用，消防通道通畅。5、设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏现象6、路灯、楼道灯完好率不低于 90%7、电梯每天例行检查壹次，壹般故障及时修
6、复，大的故障及时联系专业维保单位修复。8、特重物、特长物不得从电梯上楼，必须向业主或装潢人员讲解清楚。9、当物业的电梯、设备有故障时，立即通知设备部门，夜间发生重大事件 时立即通知班长，按应急预案执行。10 、当物业的设备、设施被损坏时，应将当事人带至管理处处理。（三）公共部位的清洁1、生活垃圾每天清运壹次。2、每日清扫道路俩次；消防楼梯每三日清扫壹次；楼宇大厅及电梯每日拖擦壹次， 24 小时保洁；及时清除主要道路积雪、积水。3、楼道玻璃每月清洁壹次；路灯每俩个月清洁壹次。4、住宅区污水、雨水管道每年疏导壹次；化粪池每年清理壹次。其他时间 如发现堵塞及时处理。（四）公共秩序维护1、门卫工作，单
7、元门口、大门每班门卫壹人，工作标准如下。（1）对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，且做好登记和引导工作， 来访客人须出示有效身份证明，填写来访人员登记表，说明来访事由，被访人姓 名、住址、电话等。（2）劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。（3 ）、根据小区机动车辆管理制度， 管理小区交通秩序， 无关车辆不得进入小区 （4）、负责登记电视监控情况。5）、负责小区内邮件的收发登记管理6）、门卫岗须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗。大件物品出门必须凭物品出门证 ，经核对无误后签字放行。夜间严格控制装潢施工人员携大 件物品出门。2、巡逻岗位（1）、巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的区域及路
8、线实施巡逻执勤。（2）、巡逻岗执勤主要内容包括：小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区的无关 闲杂人员，车辆停放情况；楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况，及 时发现不安全隐患，制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。（ 3 ）、认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。（4）、巡逻情况及时记录。（5）、对火灾、防汛、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时 方案有关单位，且协助采取相应措施。3、工作时间安排1 、值班岗保安实行 24 小时值班制。2、早班： 8:00 16:00 ，中班： 16:00 24:00 ，晚班： 24:00 8:OO ，早、中、晚三班，每十天依次轮换壹次：即每
9、月 10 日，20 日， 30 日为倒班日。（五）停车场管理1、 24 小时有人职守，监督车辆按规定位置停放。2、 及时疏导进出车辆，避免交通堵塞现象的发生。3、完善车辆牌证的收发和变更登记工作。六、物质装备计划（1）物业工作人员服装、工具有物业公司配备。（2）委托方需提供物业中心用房及工作人员更衣室各壹间。值班桌椅多个。七、物业收费标准物业收费按现实施标准执行。相信于市物业主管部门的领导下，于广大业主的积极配合下，通过河南隆 盛物业服务公司的努力，我们壹定能够把广厦汇商大厦建设成为全国物业管理示 范小区，为广大业主创造壹个和谐、安定、宜居的现代化小区。河南隆盛物业服务 XX 公司 2010-11-14
