《房地产成本控制》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产成本控制（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、培训课题：房地产成本控制第一节 房地产开发成本的构成一、土地费用土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。二、 前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。三、 建筑安装工程费建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。四、 市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施
2、和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% 30%左右。五、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，
3、一般不会超过2%。六、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。七、税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大
4、市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%25%左右。八、其他费用主要包括销售广告费，各种不可预见费（基本预备费和涨价预备费）等，在成本构成中一般不会超过10%。土地费用、建筑安装工程费和市政公共设施费用大致占总成本的80%，是成本构成的主要部分。本次培训重点学习工程成本。第二节 工程计价的各个阶段：项目建议书和可行性研究阶段初步设计阶段施工图设计阶段招标投标阶段竣工验收阶段竣工决算阶段投资估算概算造价预算造价合同价结算价决算价1投资估算：是指在项目建议书和可行性研究阶段，通过编制估算文件测算和确定的工程造价。投资估算是建设项目进
5、行决策、筹集资金和合理控制造价的主要依据。2概算造价：是指在初步设计阶段，根据设计意图，通过编制工程概算文件预先测算和确定的工程造价。与投资估算造价相比，概算造价的准确性有所提高，但受估算造价的控制。3预算造价：是指在施工图设计阶段，根据施工图纸，通过编制预算文件预先测算和确定的工程造价。它比概算造价更为详尽和准确但同样要受前一阶段工程造价的控制。4 合同价：是指在工程招标投标阶段通过签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备材料采购合同，以及技术和咨询服务合同所确定的价格。合同价属于市场价格，它是由承包发包双方根据市场行情共同议定和认可的成交价格。5 结算价：是指在工程竣工验收阶段，按合同调
6、价范围和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后计算和确定的价格，反映的是工程项目实际造价。6 决算价：是指工程竣工决算阶段，以实物数量和货币指标为计量单位，综合反映竣工项目从筹建到项目竣工交付使用为止的全部建设费用。（工程决算价是工程的全部投入价，包括前期费用、土地占用费、配套设施费、审批报建费、图纸设计费、审核图纸）第三节 工程造价的有效控制1、工程造价的有效控制：就是在优化建设方案、设计方案的基础上，在建设程序的各阶段采用一定的方法和措施把工程造价控制在合理的范围和核定的造价限额内。具体说，就是要用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价；用概算造价控制施工图设
7、计和预算造价，以求合理使用人力、物力和财力，取得较好的投资效益。2、有效地控制工程造价应体现以下三项原则：（1） 以设计阶段为重点的建设全过程造价控制。工程造价控制贯穿于项目建设全过程的同时，应注重工程设计阶段的造价控制。工程造价控制的关键在于前期决策和设计阶段，而在项目投资决策完成后，控制工程造价的关键就在于设计。（2） 实施主动控制。被动控制：发现实际值偏离目标值纠偏再偏离再纠偏。这样只能发现偏离，不能预防可能发生的偏离主动控制：就是立足于事先主动地采取控制措施。（3） 技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段。要有效地控制工程造价，应从组织、技术、经济等多方面采取措施。从组织上采取的措
8、施，包括明确项目组织结构，明确造价控制者及其任务，明确管理只能分工；从技术上采取措施，包括重视设计多方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能性；从经济上采取措施，包括动态地比较造价的计划值和实际值，严格审核各项费用支出，采取对节约投资的有力奖励措施等。总的来说，应通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。第四节 项目实施过程中各阶段的成本控制包括：决策阶段、设计阶段、施工阶段（重点学习）、竣工结算阶段一、决策阶段项目决策阶段影响工程造价
9、的主要因素有：（1）项目建设规模建设规模的确定，就是要合理选择拟建项目的生产规模，解决“生产多少”的问题。项目规模的合理选择关系着项目的成败，决定着工程造价合理与否。合理经济规模是指在一定技术条件下，项目投入产出比处于较优状态，资源和资金可以得到充分利用，并可获得较优经济效益的规模。规模扩大所产生效益不是无限的，它受到技术进步、管理水平、项目经济技术环境等多种因素的制约。项目规模合理化的制约因素有：市场因素技术因素 环境因素（2）建设地区及建设地点(厂址)建设地区选择合理与否，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着工程造价的高低、建设工期的长短、建设质量的好坏，还影响到项目建成后的运营状况。
10、建设地区的选择。要遵循以下两个基本原则：a.靠近原料、燃料提供地和产品消费地的原则;b.工业项目适当聚集的原则。 建设地点(厂址)的选择。选择建设地点的要求有：节约土地，少占耕地;减少拆迁移民;应尽量选在工程地质、水文地质条件较好的地段，土壤耐压力应满足拟建厂的要求，严防选在断层、溶岩、流沙层与有用矿床上以及洪水淹没区、已采矿坑塌陷区、滑坡区;要有利于厂区合理布置和安全运行;应尽量靠近交通运输条件和水电等供应条件好的地方;应尽量减少对环境的污染（3）技术方案技术方案不仅影响项目的建设成本，也影响项目建成后的运营成本。因此，技术方案的选择直接影响项目的工程造价，必须认真选择和确定。技术方案选择的
11、基本原则：先进适用、安全可靠、经济合理。（4）设备方案设备方案选择应符合的要求：主要设备方案应与确定的建设规模、产品方案和技术方案相适应，并满足项目投产后生产或使用的要求;主要设备之间、主要设备与辅助设备之间能力要相互匹配;设备质量可靠、性能成熟，保证生产和产品质量稳定;在保证设备性能前提下，力求经济合理;选择的设备应符合政府部门或专门机构发布的技术标准要求。（5）环境保护措施基本原则：符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求;坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求;坚持“三同时原则”;力求环境效益与经济效益相统一;注重资源综合利用。二、设计阶段（以住宅小区为例）1、住宅小区规划中影响工
12、程造价的主要因素：（1）占地面积。居住小区的占地面积不仅直接决定着土地费的高低，而且影响着小区内道路、工程管线长度和公共设备的多少，而这些费用对小区建设投资的影响通常很大。因此，用地面积指标在很大程度上影响小区建设的总造价。（2）建筑群体的布置形式。建筑群体的布置形式对用地的影响不容忽视，通过采取高低搭配、点条结合、前后错列以及局部东西向布置、斜向布置或扭角单元等手法可节省用地。在保证小区居住功能的前提下，适当集中公共设施，合理布置道路，充分利用小区内的边角用地，有利于提高建筑密度，降低小区的总造价。2、在住宅小区规划设计中节约用地的主要措施：1压缩建筑间距；2提高住宅层数和高低层搭配；3适当
13、增加房屋长度；4提高公共建筑的层数；5合理布置道路； 三、施工阶段（重点）(一) 建设工程施工合同的类型1总价合同总价合同是指在合同中确定一个完成项目的总价，承包单位据此完成项目全部内容的合同。这种合同类型能够使建设单位在评标时易于确定报价最低的承包商、易于进行支付计算。但这类合同仅适用于工程量不太大且能精确计算、工期较短、技术不太复杂、风险不大的项目。要求有详细而全面的设计图纸和各项说明，使承包单位能准确计算工程量。在实施过程中，合同管理的工作量较小，结算工作也十分简单，且便于进行投资控制。（1）固定总价合同。这是建设工程施工经常使用的一种合同形式。总价被承包人接受以后，一般不得变动。所以在
14、招标签约前，必须已基本完成设计工作（达80%-100%），工程量和工程范围已十分明确。但工程范围不宜过大，以减少双方风险。也可阐明分期完成和分期付款办法。这种形式适合于工期较短（一般不超过一年），对工程要求十分明确的项目。 （如：翔顺的消防合同）（2）可调总价合同。报价及签订合同时，以招标文件的要求及当时的物价计算总价合同。但在合同条款中双方商定：如果在执行合同中由于通货膨胀引起工料成本增加达到某一限度时，合同总价应相应调整。这种合同方式，发包人承担了通货膨胀这一不可预见的费用因素的主要风险，承包人承担通货膨胀因素的次要风险以及通货膨胀因素外的其他风险。工期较长（如一年以上）的工程，适合采用这
15、种合同形式2单价合同单价合同是承包单位在投标时，按招标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同类型。这类合同的适用范围比较宽，其风险可以合理分摊，并且能鼓励承包人通过提高工效等手段从成本节约中提高利润。这类合同能够成立的关键在于双方对单价和工程量的计算方法的确认。需要注意的问题则是双方对实际工程量计量的确认。在实施过程中，便于处理工程变更及施工索赔，且合同的公正性及可操作性相对较好。（1）固定单价合同。这也是经常采用的合同形式。特别是在设计或其他建设条件（如地质条件）还不太明确的情况下（但技术条件应明确），而以后又需增加工程内容或工程量时，可以按单价适当追加合同内容。在每阶段工程结算（进度款）时，根据实际完成的工程量支付，在工程全部完成时以竣工图的工程量最终结算工程总价款。 （2）可调单价合同。合同单价可调，一般在工程招标文件中规定。在合同中签订的单价，根据合同约定的条款，如在工程实施过程中物价发生变化等，可作调整。有的工程在招标或签约时，因某些不确定性因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，在工程结算时，再根据实际情况和合同约定对合同单价进行调整，确定实际结算单价。（目前我司属于可调单价合同，人、材、机消耗量按广东省施工定额计算，材料价格按施工期间新兴县/云浮市
