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1、东莞沙田镇民田村项目（定位报告）中山片区策划部（二0一二年六月）中国广州番禺汉溪大道南国奥园集团办公楼，邮编：511495 Tel: 8620-23836368 Fax: 8620-34719915 - 12 -第一章 项目概况分析一）项目区位本项目地处沙田镇中心区板块，紧邻沙田镇交通主轴沙田大道，距离镇中心闹市区仅1.2公里、周边配套齐全、交通便利。但该区新旧社区夹杂，交通繁忙。此外，项目虽邻河岸，但受待拆迁的民宅遮挡河景资源。本项目距离沙田镇中心1.2公里：沙田大道距离轻轨站2公里：沙田大道港口大道距离广深沿江高速入口4公里，距离广州南沙20公里，距离深圳宝安35公里距离厚街6公里：沙田大
2、道港口大道家具大道莞太路距离虎门中心14公里：沙田大道轮渡路镇口河边路解放路人民南路太沙路沙田东莞市厚街镇中心：6公里沙田镇中心：1.2公里沙田城轨站本项目广州南沙：20公里广深沿江高速入口虎门中心：14公里二）项目现状沙田项目整体用地面积102亩，合68195，容积率1.6，总建筑面积12.5万，其中计容积率面积10.9万，且受90/70规划限制；A区地块：占地4.8万，已建独立别墅约2.53万（共55栋，已建成27栋，约1.2万），独立街铺0.74万 （已建）；B区地块：占地2万（未建）,根据规划指标，B区建筑面积7.6万，其中，套型90以上住宅产品建面0.3万，套型90以下住宅建面6.6
3、万，商铺建面0.7万。此次定位主要针对项目地块B区（未建），下图红色部分：宗地现状：地块现为水塘A区B区备注说明：1、“整体容积率可达1.6”和“可见商铺面积比例没有限制”为合作方报建人员口头明确，因合作协议未确定，对方未能提供详细资料；2、对方前期规划方案整盘容积率为1.55，或因高层地块太小而未能做满容积率；3、“90以上住宅产品可建0.3万”是根据全盘满足90/70政策计算得出。四至：东至民宅；西至沙田大道；南至别墅区；北至回迁房。（如下图）三）项目周边配套1、自然资源配套城轨沙田站项目临河，但河岸被一排3层高的民宅遮挡，中高层单位可以享受较好的河景资源。沙田是东莞海岸线最长的镇区，水景
4、资源丰富。相比而言，项目位于沙田中心区，周边环境复杂，自然资源在镇区内不占优势。2、交通配套项目紧邻沙田镇中轴沙田大道，10分钟车程到达沙田行政中心、商业中心以及沙田轻轨站，15分钟到达厚街专业市场以及广深沿江高速入口，但到虎门需要25分钟，有一定距离。3、生活配套项目2公里范围内，聚集了汽车站、轻轨站、中学、小学、体育中心、公园、医院、商业中心以及行政机关，配套齐全，生活便利。4、产业配套沙田整体产业发展水平较为落后，产业结构不合理，第二、第三产业不发达，白领人群较少、商业氛围不浓厚。近年来，港口建设迅速。项目所在区域属于镇中心旧城区，可利用土地较少，区域发展较为饱和。 五）综合结论项目基本
5、技术指标地块位置东莞市沙田镇明田村用地面积项目整体68194.8（合102.2亩）地块B区占地2.3万地块现状B区地块现为水塘，A区地块已建别墅及街铺总体容积率1.6计容建筑面积10.91万 ,其中A区3.31万，B区建筑面积7.6万不计容建筑面积18881.3290/70限制A区已建别墅建面2.53万，街铺0.74万B区待建7.6万，其中，套型90以上住宅产品建面0.3万，套型90以下住宅建面6.6万，商铺建面0.7万。绿化率30建筑密度30土地年限地块终止日期至 2064年9月27日优势：项目区位项目位于镇核心区，15分钟内可达镇行政中心、商业中心以及教育中心交通状况项目紧接沙田大道，距离
6、沙田轻轨站2公里，距离沿江高速入口4公里周边配套项目3公里范围内学校、医院、沙田汽车总站、公园以及大型商场、步行街一应俱全河岸景观项目东向临河，享受到较好的河岸景观别墅社区项目在建的别墅区有助于提升其他产品形象劣势：产品规划项目整体别墅占地过大，B区可利用土地资源较少，对园林打造不利90/70限制由于别墅产品几乎占总建面的30%，因此，B区产品只能规划紧凑型洋房项目密度地块B区占地少，建面大，整体建筑密度大，影响居住氛围居住氛围项目位于镇中心区，紧接交通主轴，沿街面长，废气及噪声影响居住氛围待拆迁民宅项目临河景观面正对一排待拆迁的3层楼高民宅，河岸景观无法打造，别墅视野完全被遮挡。如果拆迁不顺
7、利，严重项目品质项目概况综合评论1、 本项目位于中心板块，周边配套充足、交通便利须充分发挥片区优势。2、 本项目B区规划限制，主要以刚需洋房为主。3、 本项目属于临路中小型项目，居住氛围有限，对外部客户吸引力不足，需把握镇内客户。4、 本项目内部资源缺乏亮点，地块密度过大，社区规划有一定难度。5、 本项目外部景观充分，但被临时民宅遮挡，须推进拆迁，打造河岸景观，实现溢价。第二章 市场环境分析一）沙田镇发展情况1、沙田镇概况沙田镇位于东莞市西南部，地处广州至东莞、深圳、香港等大中城市发展轴带的中间和珠三角经济圈的几何中心位置，面积107平方公里。沙田镇交通网络四通八达，正在建设的广深沿江高速、常
8、虎高速虎门港支线、广深港客运铁路，即将建设的穗莞深城际轨道、番莞高速、沿海公路、进港中路、进港南路以及已通车的港口大道等省、市重点道路工程都经过沙田并留有出入口或站点，沙田即将迎来与广州、深圳、东莞半小时间距的同城化时代，进入与香港、澳门1小时的便利经济圈，同时，可通过虎门港300多条航线连接世界，沙田正成为珠三角乃至华南地区重要的交通枢纽。2、沙田镇经济规模2011年沙田镇户籍人口4.0万，常住人口约6.9万。总体特征为：户籍人口多，外来人口相对少，农业人口多，非农业人口少。2011年沙田镇GDP78亿元，全市排名19位，增长率7.29%。沙田镇总体经济水平在东莞各镇中排名相对滞后。此外，相
9、比东莞其他镇区，沙田人均收入较低、城乡居民存款总额较低。但在近年来港口经济的带动下，各项指标均呈健康良好的发展势头，增长幅度较大，人均GDP08年至10年两年翻一番。沙田的收入水平逐步赶超水乡其他片区，人民纯收入快速提升。3、沙田镇产业特色及发展作为厚街虎门产业链的互补，沙田产业结构有待优化，第三产业比例仍明显低于虎门厚街。沙田镇白领阶层薄弱，对房地产项目消化速度有一定的阻滞作用。 随着虎门港的建设，带动港口、物流等其他产业的发展，逐渐壮大。沙田镇初步建立以物流、石化、电子为支柱，各类行业蓬勃发展的现代产业体系。根据东莞市沙田镇重点产业发展规划纲要，沙田镇以发展物流产业、临港工业、现代服务物业
10、、房地产业为主，预计年均经济增长15%以上，十年后沙田镇港口生产总产值将会达到280.21亿元，成为港口经济和港口物流强镇。4、沙田城镇规划城市定位：发展港口经济、建设滨海城市、构建和谐沙田。城市规划：沙田镇委、镇政府以建设环境优美、宜居创业的港口滨海城市为目标，高起点科学规划城市，高速度推进路网建设、高标准塑造特色景观，高要求优化城市环境。城市发展空间布局为“两港两城”，具体下图：5、沙田镇民田村概况沙田镇比较富裕的村分布在靠近厚街虎门的位置，项目所在的民田村人口规模大，收入属于中上。立沙岛居民搬迁：沙田镇立沙岛建设大型临海油气和石化仓储、加工基地，沙岛上的中围、和安、大流、泥洲村民将全部迁
11、至民田村，民田村将发展成为未来的沙田镇中心。二）沙田房地产情况1、土地市场：近期沙田镇土地市场活跃下图：2011年东莞各镇区土地成交情况2011年东莞全市共有21个镇区和3个市区成交了商住地，其中塘厦镇以63.6万平方米的成交量居首榜；沙田镇2011年土地成交也相当活跃，以约30万平方米名列第三。楼面地价而言，2011年商住地成交价最高的为南城区，总体成交楼面地价约4173元/平方米，成交价排名全市第一，沙田镇总体成交楼面地价位于全市较低水平，约700元/平方米。沙田土地储备丰富，近年土地出让量大，其中2011年土地供应量就达到39.6万，预计1-2年内，区域将有有竞争性大盘出现。2、二级市场
12、： 供需量价走势20092011年沙田平均每年销售7.45万，约807套/年，11年由于供应的增加，成交放量达到12.6多万，成交1383套；沙田平均每年的消化量不是很多，主要原因在于区域经济发展较慢，置业群体较少。 成交量价走势20092011年沙田镇房价总体表现为平稳上涨，3年约上涨15%，目前沙田镇住宅成交均价约为5800元/。2011年沙田镇楼市成交量明显上涨，存量得到较好的消化。 消化周期从2010年底起，沙田镇商品住宅存量快速消化，当前市场存量共计960套，均以刚需为主。其中三房占比最大；按照2011年消化速度，当前供应量仅供消化8.3个月，目前市较好市场空缺期。3、三级市场：目前
13、，项目周边的租赁市场非常活跃，主要集中在几个成熟的大盘，两房租金价位在1300-1900元/月，三房租金价位在170-2500元/月，价位较为理想。三）市场竞争环境分析1、沙田镇市场分布：目前，沙田镇城市发展主要分为三个部分：中心板块：位于沙田镇北部，镇标、行政中心及商业中心集中在该区域，也是本项目所在板块。板块邻近厚街，人口密集、配套齐全，但由于板块中心为旧城区，新旧建筑交杂、规划较乱，居住氛围相比较差。目前是沙田镇本地客户的首选，根据规划中心板块定位为“北部滨水新城”。房地产项目主要集中在此。 产业园区板块：位于沙田镇中部，主要以农业、工业以及高速路网为主，基本上无商品房建设用地，目前无房
14、地产项目。 北部新城板块：位于沙田镇南部，靠近虎门。保利5100亩项目、佳兆业项目均在此板块，目前刚刚开始动工。板块内景观较好，但商业、行政、教育配套缺乏，需要一定时间发展，该区域房地产项目主要依托外部客源。2、竞争项目分析：12000考虑到项目规模及位置，对项目入市后竞争较大的项目主要集中在中心板块。由于沙田置业人群少，导致项目开发速度慢。上表可见，目前，沙田镇在售项目以小型项目及尾货项目为主，洋房销售价格为4500-5500元/，别墅销售价格为12000-18000元/。别墅竞争项目：未来竞争较为激烈，汇景御海蓝岸、碧桂园项目、江畔花园项目均有较大量的别墅供应，而且其项目规模均在280亩以上，小区园林配套打造较好，其中汇景项目别墅12000元/，对项目影响较大。洋房竞争项目：目前洋房以存量消化为主，未来项目竞争主要来自粤港澜湾及东港华府项目。参考项目：东港城正对本项目，已经开发完成，进入清盘阶段。目前是沙田中心板块规模最大，最受
