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1、第一篇 房地产基本知识第一章 房地产市场调研第一节 房地产市场的调研一、什么是房地产市场调研？房地产市场调研：就是以房地产为特定的商品对象对有关的市场信息进行系统的收集、整顿记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者理解房地产市场的变化趋势，制定公司营业筹划，拟订经营方略提供参照与建议。通俗地讲，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。二、房地产市场调研的点、面、体的结合 由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也就具有很强的地区特性。以此，对房地产市场的切入，习惯的做法是根据地区形态：点（整个楼盘） 线和面（区域市场） 体（宏观环境）第二节 市调表点单个楼盘（楼盘
2、市调表的填写） 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基本，它不仅是新进员工接触房地产知识的第一课，并且也是任何资深人员及时理解房地产市场最为具体、最为直接的途径：一、产品分析（楼盘市调表的正面）1楼盘的名称、地址（网址）、电话、开盘日期（1）楼盘的名称：一般是指一种楼盘的案名。有的大型的楼盘有工程名称，也有推广名称。其推广名重要的目的就是对项目的包装，形成抢眼的卖点。例如：长宁区项目“中山公寓”的推广名“都市山庄”；浦东项目“浦江茗苑”的推广名“艺术传家堡”。尚有的项目根据分几期开发来起不同的案名，例如：浦东菊园地块一期叫“菊园”二期称“江临天下”三期就称“汇豪天下”。尚有的案名就比较体现
3、公司品牌效应，如万科集团开发的万科系列项目（万科都市花园、万科华尔兹、万科春申城等）；绿地集团开发的绿地系列项目（绿地春申苑、绿地世纪花园等）；北桥房地产在老闵行开发的金榜系列项目（金榜世家、金榜人家、金榜星墅）。（2）楼盘地址、电话：有的项目一般分有现场地址和市区接待处。（3）开盘日期：量体较大的项目不仅仅只开盘一次，而根据分期开发的时间不同，开盘的时间也有所不同。在写市调表的时候一定要注明。2地理环境（1）基地位置图：标清晰项目范畴和周边的重要交通设施以及标志性建筑物。 右上角标朝北标记 N（2）环境分析：大环境：项目重要位于什么区域，区域的历史沿革和区域的特性（商业中心，工业中心、学校社
4、区等）。小环境：项目的具体位置，地块的大小形状，它的东西南北的邻居是谁，进出道路如何，与否临街。交通设施：涉及公交、地铁、高架、轻轨、大桥、隧道、市级公路、区县级公路等。公共配套设施；涉及水电煤等市政配套，公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、出名餐馆等。3公司构成由于房地产投资建设是资金大、周期长的一项工程，没有实力的公司投资于房地产，往往隐藏着较大的风险。营运组合的强力搭配，都是楼盘后来品质的绝对保证。（1）投资商（2）发展商（3）行销企划（涉及全程代理、纯销售、纯企划、广告企划）（4）设计单位（5）承建单位（6）物业管理（物业管理费的单位统一：元/m
5、2天）4社区规划（1）基地面积：是都市规划管理部门正式划定的建设用地面积。（2）总建筑面积：是都市规划管理部门正式拟定的，按建筑面积计算规则计算的建设项目中的建筑面积。根据总建筑面积，一般可以懂得楼盘的建筑规模，并从中估测大体的建筑周期。（3）住宅面积：总销售面积（4）容积率：又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值。（5）绿化面积和绿化率：（见建筑知识培训）（6）建筑楼层：指一种项目共由几栋楼宇构成，每栋楼宇的地上有几层，地下有几层。例如：两幢28层带2层地下室的公寓楼，一般表达：2*28F2B（7）车位规划：重要写项目有无规划室内或室外车库。车位的租售状况（单位：元/
6、月）。（8）规划户数：是指整个项目的总户数。如果分期开发写明各期开发的户数。（9）交房日期：（10）备注：是写每个项目中规划比较具有特色的状况。a整个项目的规划形态：涉及一种项目一共由几栋楼宇构成，每栋楼宇的使用性质是什么，基本形态是什么（是板式的还是点状的），一梯几户等；b项目中规划中，生态水景规划较有特色；c项目外立面的规划；d项目与否规划有会所等配套设施；e项目中比较具有智能化特色的。5房型规划（1）格局：写明几室几厅几卫；（2）每套房的建筑面积和使用面积（单位：平方米）；（3）户数：每个户型的数量（单位：户）；（4）花园面积：是指房屋建筑面积周边、围墙或围护物以内的园地面积。一般是相对
7、于别墅而言的。（单位：平方米）（5）面积配比：是指二房、三房等多种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。它在一定限度上决定了产品应对竞争市场的抗风险能力。（单位：）（6）规划面积：是项目中所有房型最小面积到最大面积的范畴。（单位：平方米）（7）层高（见建筑知识培训）（8）得房率：（见建筑知识培训）（9）备注：写房型规划中其她比较有特色的状况a有装修房的，注明装修的状况；b有无错层和楼中楼复式等比较具有特色的房型规划；c住宅设计上的特色，例如阳台有180度和270度的景观设计等。二、价格分析（楼盘市调表的背面）1调查日期：同一种项目不同步间段的价格和销售状况都是不同样，因此一定要
8、标明调查时间，以便后来作比较。2工程进度：涉及基本、构造体、构造封顶、内外装修、准现房（大产证未拿到）和现房。3价格范畴：项目最低单价到最高单价的范畴。最低单价往往是楼层、朝向等条件最差的单价所标定的单价。一般，最低单价便最为广告中的起售单价。最高单价往往是层次、朝向等条件最佳的单元所标定的单价。4平均单价：是指总销金额除以总销面积得出的销售单价。 理论上，总销金额平均单价可销售面积。 均价并不是简朴的算术平均值，即（最高价最低价）2得出的，而是发展商根据目前的市场状况制定的，以收回成本并获得合理利润的价格。一种项目在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整
9、个项目销售价格控制的一种重要标志，是这个项目售价的加权平均值。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4-5层，小高层位于6-8层，高层位于10-12层。5主力面积：一般是指各房型中说占比例最多的房型。如二房中占比例最多的，三房中占比例最多的。这里我们重要是写二房最小面积到最大面积和三房最小面积到最大面积。6主力总价主力面积平均单价房屋单价给人的直观印象是楼盘的地点和品质的高下，而房屋总价所折射出来的更多信息是目的客源层的区隔。对总价的仔细调研，很容易掌握产品的客源定位、市场定位。由于在事实上，总金额是购买客户的最直接、最明显的分水岭。7价格分析：每一户单元户型的价格是根据各个户型的垂直位置（楼
10、层）和水平位置（在一层楼中的位置）以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数（好朝向、好景观的户型固然系数就会很高），再用这栋楼拟订的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格。因此，在分析价格方面时也要从如下几种方面来分析：（1）楼层差价：一般多层中，3-4层的价格是最高的，然后是5层的价格，紧接着是底层和顶层的价格（底层带花园，顶层要么是复式要么带阁楼），价格最低一般是2层；（2）同一层面东西差价；（3）景观差价：一般可以看到生态景观的价格要比看不到的价格高诸多。（4）朝向、采光、通风等差价。三、销售状况（楼盘市调表的背面） 研究销售状况是市场调查最核心的地方。（1）可售户数：是指目前推出
11、销售的户数。（2）售出户数：是指已销售的户数。（3）销售率：是指售出户数占可售总户数的比例。销售率 售出户数可售户数（4）销售分析：对楼盘的多种因素的评判，最后还是要归结到具体的销售成果上，并且具体的销售成果不单单是一种销售率的问题。还要看什么样的户型最佳卖，什么样的总价最为市场合接受，吸引客户最重要的地方什么等等。（5）客源分析：重要是指购买客源的地区、职业层次和年龄层次等。四、利多利空总结整个项目的长处和缺陷。第三节 区域市场线和面 对单个楼盘的详尽理解之后，我们可以着手区域市场的调查分析。一般来讲，区域市场的调查与分析，重要涉及区域分析、区域产品分析和需求分析三方面：一、区域分析：指特定
12、区域中，对于影响房地产市场的交通干线、区域特性和发展规划三方面因素的综合分析。二、区域产品分析：重要涉及理解和分析在某个特定的区域范畴内，楼盘的总量、类别、位置分布、规划状况、价格状况以及销售状况等。分析区域产品，核心在于研究区域产品的共同性和特异点，以及区域市场对产品反映的状况。三、需求特性：是指区域人口数量和密度、购买力水平、客户的需求构造于特性、人口素质和习惯嗜好等。是调研者从客户从客户的角度对产品的审视。第四节 体宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是所有。只有对宏观环境的理解，才也许将房地产的市场调查做得更灵活、更进一步。一般来讲，房地产市场的宏观环境涉及政治社会、经济
13、发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。第二章 房屋建筑基本知识第一节 建筑分类一、 建筑的使用功能分1、 工业建筑指重要生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑。2、 民用建筑（1）居住建筑：指供人们居住、生活用的房屋。如住宅、宿舍等。（2）非居住建筑：指供人们工作、学习、文化娱乐和生活服务用的房屋。 如办公楼、学校、商店、影剧院、文化馆等。二、 重要承重构造的材料分1、 砖木构造：房屋的墙、柱用砖砌筑，楼板、屋架用木料制作。 这种构造形式多用于单层房屋，目前都市中已很少采用。2、 混合构造：房屋的墙、柱为砖砌，楼板、楼梯为钢筋混凝土构造，屋顶为钢筋混凝土构造或钢构造。3、 钢筋混凝土构造：房屋的
14、重要承重构造梁、柱、楼板、屋面板均采用钢筋混凝土制作，墙用砖或其她材料做成。4、 钢构造：房屋的梁、柱、屋架等承重构件均采用钢材料制作，用焊接、铆接或螺栓等连接钢板。楼梯为钢筋混凝土材料，墙用砖或其他材料。 一般有工业厂房、大跨度建筑、高层建筑等。 如所有用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。上海市黄浦区项目青年汇以及徐汇区肇家浜路的税务局大厦。5、 其她构造：如竹构造、木构造（别墅项目中如绿洲比华利有木构造的）、竹木混合构造。三、 按建筑构造承重方式分1、 墙承重构造（又称叠砌式）：以砖墙或砌块墙为房屋的重要承重构件，承受楼板及屋顶构造传来的所有荷载。楼板搁于墙上。 常用于居住、办公、学校、医院等六层如下的建筑及中小型工业建筑。2、 框架式：以梁、柱构成框架为房屋的重要承重构件承受房屋的所有荷载。楼板搁于梁上。 常用于办公楼、旅馆等建筑。框架剪力墙式：在框架构造平面中的合适部位，设立钢筋混凝土剪力墙，或运用楼梯间、电梯间等墙体作剪力墙。 常用于20层左右的住宅、办公楼、宾馆等高层建筑。剪力墙如图： 3、 剪力墙式：当房屋的主体构造所有采用剪力墙。 在高层建筑中大量采用这种形式。如图： 4、 筒体式：空间受力构造形式
