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1、房地产开发企业所得税处理新旧对照表原31号文新31号文异同点分析一、已经完工开发产品的条件二、关于完工开发产品 的税务处理问题（一）符合卜列条件之 一的，应视为开发产品已经 完工：1、竣工证明已报房地产 管理部门备案的开发产品 （成本对象）；2、已开始投入使用的开 发产品（成本对象）；3、已取得了初始产权证 明的开发产品（成本对象）。第三条 企业房地产开发经 营业务包括土地的开发，建 造、销售住宅、商业用房以及 其他建筑物、附着物、配套设 施等开发产品。除土地开发之 外，其他开发产品符合卜列条 件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明 材料已报房地产管理部门备 案。（二）开发产品已开始
2、投 入使用。（三）开发产品已取得了 初始产权证明。共同点：三个条件相同。/、同点：新31号文对企业房 地产开发经营业务范围进行 了界定，并明确上述三个条件 适用“除土地开发之外”的开 发产品。并且将完工开发产品 认定条件由原来的一般表述 上升到“总则”。一、核定征收方式的认定九、关于征收管理问题（二）开发企业出现下 列情形之一的，税务机关可 对其以往应缴的企业所得税 按核定征收方式进行征收、 管理并逐步规范，同时按中 华人民共和国税收征收管理 法等税收法律、法规的规 定进行处理，但不得事先规 定开发企业的所得税按核定 征收方式进行征收、管理。1、依照法律、行政法 规的规定可以不设账簿的；2、依
3、照法律、行政法规 的规定应当设置但未设置账 薄的；3、擅自销毁账簿的或者 拒不提供纳税资料的；4、虽设置账簿，但账目 混乱或成本资料、收入凭证、 费用凭证残缺不齐，难以查 账的；5、发生纳税义务，未按 照规定的期限办理纳税申 报，经税务机关责令限期申第四条企业出现中华 人民共和国税收征收管理法 第三十五条规定的情形，税务 机关可对其以往应缴的企业 所得税按核定征收方式进行 征收管理，并逐步规范，同时 按中华人民共和国税收征收 管理法等税收法律、行政法 规的规定进行处理，但不得事 先确定企业的所得税按核定 征收方式进行征收、管理。共同点：依据中华人民共 和国税收征收管理法第三十 五条规定的情形对
4、以往应缴 的企业所得税按核定征收方 式进行征收、管理，这是为防 止房地产税收流失的一种征 管补救措施，新旧两个文件都 明确“不得事先确定企业的所 得税按核定征收方式进行征 收、管理”。不同点：新31号义直接依据 中华人民共和国税收征收管理法规定的情形，取消原 31号文的列举方式，这样执 行起来依据更加充分。并且将 征收管理问题提升到“总则” 里来加以表述，依法治理房地 产开发经营业务企业所得税 的意图可见一斑。报，逾期仍小申报的；6、纳税人申报的计税依 据明显偏低，又无正当理由 的。三、开发产品销售收入的范围认定二、关于完工开发产品 的税务处理问题（四）开发产品销售收 入的范围为销售开发产品过
5、 程中取得的全部价款，包括 现金、现金等价物及其他经 济利益。开发企业代后关部 门、单位和企业收取的各种 基金、费用和附加等，凡纳 入开发产品价内或由开发企 业开具发票的，应按规定全 部确认为销售收入；凡未纳 入开发产品价内并由开发企 业之外的其他收取部门、单 位开具发票的，可作为代收 代缴款项进行管理。第五条 开发产品销售 收入的范围为销售开发产品 过程中取得的全部价款，包括 现金、现金等价物及其他经济 利益。企业代后关部门、单位 和企业收取的各种基金、费用 和附加等，凡纳入开发产品价 内或由企业开具发票的，应按 规定全部确认为销售收入；未 纳入开发产品价内并由企业 之外的其他收取部门、单位
6、开 具发票的，可作为代收代缴款 项进行管理。共同点：表述相同。四、销售开发产品的收入实现的确认二、关于完工开发产品 的税务处理问题（五）开发产品销售收 入应按以下规定确认：1、采取一次性全额收款 方式销售计发产品的，应于 实际收讫价款或取得索取价 款凭据（权利）之日，确认 收入的实现。用八余 企业通过正式 签订房地产销售合同或房 地产预售合同所取得的收 入，应确认为销售收入的实 现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收 款方式销售开发产品的，应于 实际收讫价款或取得索取价 款凭据（权利）之日，确认收 入的实现。共同点：都是于实际收讫价 款或取得索取价款凭据（权 禾IJ）之日，确认收入的实
7、现。2、米取分期收款方式销 售开发产品的，应按销售合 同或协议约定的价款和付款 日确认收入的实现。付款方 提前付款的，在实际付款日 确认收入的实现。（二）米取分期收款方式 销售开发产品的，应按销售合 同或协议约定的价款和付款 日确认收入的实现。付款方提 前付款的，在实际付款日确认 收入的实现。共同点：都是按销售合同或 协议约定的价款和付款日确 认收入的实现。付款方提前付 款的，在实际付款日确认收入 的实现。3、米取银行按揭方式销 售开发产品的，应按销售合 同或协议约定的价款确定收 入额，其首付款应于实际收 到日确认收入的实现，余款（三）米取银行按揭方式销 售开发产品的，应按销售合同 或协议约定
8、的价款确定收入 额，其首付款应于实际收到日 确认收入的实现，余款在银行共同点：都是按销售合同或 协议约定的价款确定收入额， 其首付款应于实际收到日确 认收入的实现，余款在银行按 揭贷款办理转账之日确认收在银行按揭贷款办理转账之 日确认收入的实现。按揭贷款办理转账之日确认 收入的实现。入的实现。五、米取委托方式销售开发产品的收入确认原则(1)米取支付手续费方式 委托销售开发产品的，应按 销售合同或协议中约定的价 款于收到受托方已销开发产 品清单之日确认收入的实 现。1.米取支付手续费方式委 托销售开发产品的，应按销售 合同或协议中约定的价款于 收到受托方已销开发产品清 单之日确认收入的实现。共同
9、点：都是按销售合同或 协议中约定的价款于收到受 托方已销开发产品清单之日 确认收入的实现。(2)米取视同买断方式委 托销售开发产品的，属于开 发企业与购买方签订销售合 同或协议，或开发企业、受 托方、购买方二方共同签订 销售合同或协议的，如果销 售合同或协议中约定的价格 高于买断价格，则应按销售 合同或协议中约定的价格计 算的价款于收到受托方已销 开发产品清单之日确认收入 的实现；如果属于前两种情 况中销售合同或协议中约定 的价格彳氐于买断价格，以及 属于受托方与购买方签订销 售合同或协议的，则应按买 断价格计算的价款于收到受 托方已销开发产品清单之日 确认收入的实现。2.米取视同买断方式委托
10、 销售开发产品的，属于企业与 购买方签订销售合同或协议， 或企业、受托方、购买方二方 共同签订销售合同或协议的， 如果销售合同或协议中约定 的价格高于买断价格，则应按 销售合同或协议中约定的价 格计算的价款于收到受托方 已销开发产品清单之日确认 收入的实现；如果属于前两种 情况中销售合同或协议中约 定的价格彳氐于买断价格，以及 属于受托方与购买方签订销 售合同或协议的，则应按买断 价格计算的价款于收到受托 方已销开发产品清单之日确 认收入的实现。共同点：都是按销售合同或 协议中约定的价格计算的价 款于收到受托方已销开发产 品清单之日确认收入的实现； 对属于销售合同或协议中约 定的价格彳氐于买断
11、价格，以及 属于受托方与购买方签订销 售合同或协议的，按买断价格 计算的价款于收到受托方已 销开发产品清单之日确认收 入的实现。(3)米取基价(保底价)并 实行超基价双方分成方式委 托销售开发产品的，属于由 开发企业与购买方签订销售 合同或协议，或开发企业、 受托方、购买方二方共同签 订销售合同或协议的，如果 销售合同或协议中约定的价 格高于基价，则应按销售合 同或协议中约定的价格计算 的价款于收到受托方已销开 发产品清单之日确认收入的 实现，开发企业按规定支付 受托方的分成额，不得直接 从销售收入中减除；如果销 售合同或协议约定的价格低3.米取基价(保底价)并 实行超基价双方分成方式委 托销
12、售开发产品的，属于由企 业与购买方签订销售合同或 协议，或企业、受托方、购买 方三方共同签订销售合同或 协议的，如果销售合同或协议 中约定的价格高于基价，则应 按销售合同或协议中约定的 价格计算的价款于收到受托 方已销开发产品清单之日确 认收入的实现，企业按规定支 付受托方的分成额，不得直接 从销售收入中减除；如果销售 合同或协议约定的价格彳氐于 基价的，则应按基价计算的价共同点：1、按销售合同或协议中 约定的价格计算的价款于收 到受托方已销开发产品清单 之日确认收入的实现；2、如果销售合同或协议 约定的价格低于基价的，则按 基价计算的价款于收到受托 方已销开发产品清单之日确 认收入的实现。3
13、、属于由受托方与购买 方直接签订销售合同的，则按 基价加上按规定取得的分成 额于收到受托方已销开发产 品清单之日确认收入的实现。于基价的，则应按基价计算 的价款于收到受托方已销开 发产品清单之日确认收入的 实现。属于由受托方与购买 方直接签订销售合同的，则 应按基价加上按规定取得的 分成额于收到受托方已销开 发产品清单之日确认收入的 实现。款于收到受托方已销开发产 品清单之日确认收入的实现。 属于由受托方与购买方直接 签订销售合同的，则应按基价 加上按规定取得的分成额于 收到受托方已销开发产品清 单之日确认收入的实现。（4）米取包销方式委托销 售开发产品的，包销期内可 根据包销合同的有关约定，
14、 参照上述（1）至（3）项规 定确认收入的实现；包销期 满后尚未出售的开发产品， 开发企业应根据包销合同或 协议约定的价款和付款方式 确认收入的实现。4.米取包销方式委托销售 开发产品的，包销期内可根据 包销合同的有关约定，参照上 述1至3项规定确认收入的实 现；包销期满后尚未出售的开 发产品，企业应根据包销合同 或协议约定的价款和付款方 式确认收入的实现。共同点：1、米取包销方式委托销 售开发产品的，包销期内可根 据包销合同的有关约定，参照 上述1至3项规定确认收入的 实现2、对包销期满后尚未出 售的开发产品，企业应根据包 销合同或协议约定的价款和 付款方式确认收入的实现。六、开发产品先出租
15、再出售问题二、关于完工开发产品 的税务处理问题5、开发企业将开发产品 先出租再出售的，凡将开发 产品转作固定资产的，其租 赁期间取得的价款应按租金 确认收入的实现，出售时再 按销售固定资产确认收入的 实现；凡未将开发产品转作 固定资产的，其租赁期间取 得的价款应按租金确认收入 的实现，出售时再按销售开 发产品确认收入的实现。不同点：新31号文取消此项 规定。七、视同销售问题六、关于开发产品视同 销售行为的税务处理问题开发企业将开发产品转 作固定资产或用于捐赠、赞 助、职，福利、奖励、对外 投资、分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他企事业 单位和个人的非货币性资产 等行为，应视同销售，于开
16、发产品所有权或使用权转第七条 企业将开发产 品已于捐赠、赞助、职工福利、 奖励、对外投资、分配给股东 或投资人、抵偿债务、换取其 他企事业单位和个人的非货 币性资产等行为，应视同销 售，于开发产品所有权或使用 权转移，或于实际取得利益权 利时确认收入（或利润）的实 现。确认收入（或利润）的方共同点：1、视同销售的范围都是 用于捐赠、赞助、职工福利、 奖励、对外投资、分配给股东 或投资人、抵偿债务、换取其 他企事业单位和个人的非货 币性资产等行为；2、以开发产品所有权或 使用权转移，或于实际取得利 益权利时确认收入（或利润）移，或于实际取得利益权利 时确认收入（或利润）的实 现。确认收入（或利润）的 方法和
