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1、房屋折迁赔偿新要求拆迁时，“住改非”房屋怎样赔偿？ 拆迁时，“住改非”房屋怎样赔偿？基础案情2021年8月9日，原淮安市清浦区政府作出房屋征收决定，对本市某地块计划红线范围内的房屋和隶属物实施征收，并于同日作出房屋征收决定公告并附有房屋征收赔偿安置方案，原告赵先生、李女士（化名）夫妻二人全部的房屋在征收范围内。为了取得合理的拆迁赔偿，赵先生夫妇经过探询，主动联络了北京圣运律师事务所的王有银主任，期望能经过委托，拿到一份合理的赔偿。2021年8月12日，清浦区住建局公布了房屋征收评定机构报名情况的公告及房屋征收评定机构协商选择公告，并向原告发出了房屋征收评定机构协商选择意见票，因协商选定评定机构
2、不成，决定组织被征收人经过多数决定的方法确定项目评定机构。2021年8月23日，清浦区住建局发出了房屋征收评定机构选择公告、房屋征收项目选择评定机构规则，并向原告送达了选票，经公证，组织了该项目标房屋征收评定机构选择活动。2021年8月26日，清浦区住建局公布了选择结果，先河评定企业为该征收项目评定机构。2021年11月18日，先河评定企业作出了项目评定价格公告，公告了产权调换房屋价格、被征收房屋初步评定结果。2021年11月25日，先河评定企业对原告房屋作出汇报，价格为5734元/平方米。2021年12月2日，原告申请复核，复核意见不变。后经判定，淮安市房屋征收评定教授委员会出具判定意见，对
3、该评定汇报给予维持。期间双方数次谈话，但未能就赔偿问题达成一致。2021年1月23日被告向原告发出协调会通知、征收赔偿方法选择通知书、举证通知书，清浦区住建局提出赔偿决定申请书，报请作出房屋征收赔偿决定。2021年2月7日江浦区政府作出国有土地上房屋征收赔偿决定书，并于2021年2月12日向原告送达。原告不服，遂提起行政诉讼。原告赵先生、李女士认为被告作出的房屋征收赔偿决定实体及程序均违法，侵犯了原告的正当权益，故起诉请求撤销国有土地上房屋征收赔偿决定书。被告清江浦区人民政府答辩称：一、被告依法作出房屋征收决定，原告在法定时限内未复议也未诉讼；二、被告作出的赔偿决定正当，评定机构选择程序、房屋
4、评定程序、赔偿决定作出的程序均是正当的，因签约期限内未能达成协议，经征收部门报请作出赔偿决定，依法给予公告并送达，符正当律要求。综上，请求驳回原告的诉讼请求。江苏省淮安市中级人民法院经审理，认定被告的答辩理由不成立：一、原告是对赔偿决定不服，对征收决定无异议不影响其依法提起行政诉讼；二、被诉房屋征收赔偿决定认定事实不清、关键证据不足。本案中，被告清江浦区政府认可原告底层房屋为沿街“住改非”底层房屋，原告的房屋含有营业用房和住宅用房的双重性质，应依据营业年限来确定以营业性用房标准赔偿的权重。不过被告委托评定机构作出的评定汇报仅根据住宅用房性质进行评定，在此基础上仅增加沿街住改非补助费作为额外赔偿
5、，缺乏事实和法律依据。法院根据中国行政诉讼法之要求，作出判决支持原告赵先生和李女士的诉讼请求，撤销被告清江浦区政府作出的国有土地上房屋征收赔偿决定书。圣运律师法律分析一、“住改非”房屋的征收赔偿怎样认定？“住改非”是指国有或集体全部的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。依据国务院办公厅有关认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知第四条之要求“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的赔偿，各地可依据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给合适赔偿”；和住建部公布的国有土地上房屋征收评定措施第十三条第二款之要求“被征收房屋或其类似房地产有经济
6、收益的，应该选取收益法评定。”本案法院认定以营业年限为界定原因，再将两部分的赔偿数额累计计算，合理正当，切实地避免了原告的正当权益受到侵害。依据国有土地上房屋征收和赔偿条例第十七条对征收赔偿内容作出的要求，经营用房比住宅用房要额外赔偿因征收房屋造成的停产停业损失。和第十九条第一款之要求“对被征收房屋价值的赔偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”通常来说，经营性用房的单价相对较高，此部分拆迁赔偿价格评定的正确是否，直接影响到拆迁当事人的利益。二、作出行政行为的行政机关被撤销，该怎样维权？依据中国行政诉讼法之要求，行政机关被撤销或职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被
7、告。本案中，因行政区划调整，原淮安市清河区、淮安市青浦区撤销并设置淮安市清江浦区，清江浦区政府继续行使原清河区及青浦区政府的行政职权。原告依法向清江浦区政府提起行政诉讼，并取得胜诉。除上述情形外，当事人若碰到没有继续行使其职权的行政机关的，则作出撤销决定的行政机关是被告，也能够依法进行维权。经典意义国有土地上房屋进行征收时，房屋的价值评定是一步主要的程序。评定机构出具的房屋估价汇报错误，政府作为征收方以此为依据作出的征收赔偿决定应该依法给予撤销。本案中，造成双方对赔偿数额产生争议的原因是房屋的性质和用途，房屋权利人所以对估价汇报不服可申请复核、判定，对赔偿决定不服可申请复议、提起诉讼，来维护本身的正当权益。
