《房地产开发与经营》课程设计说明书

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1、目 录 设计任务书3房地产开发与经营课程设计指导书71房地产市场调查与分析101.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析101.1.1政治法律环境分析101.1.2经济环境分析111.1.3社会文化环境分析121.1.4技术环境分析121.1.5房地产业行业环境分析131.2武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析141.3区域环境调查与分析151.3.1武昌区域环境151.3.2洪山区区域环境171.4竞争项目调查与分析181.5客户群调查与分析221.5.1本项目客户来源分析221.5.2消费者消费偏好分析232项目市场定位242.1影响本项目市场定位的因素分析242.1.1市场需求因素分析2

2、42.1.2竞争对手及竞争项目因素分析252.1.3客户偏好因素分析292.1.4房地产开发企业要素302.1.5 相关配套产业因素302.1.6政策因素302.2项目定位302.2.1项目目标302.2.2功能定位312.2.3客户定位312.2.4产品定位312.2.5价格定位322.2.6开发时机及进度323项目规划、建筑方案策划333.1项目规模及总体方案333.2项目规划布局及空间环境343.2.1规划布局基本原则343.2.2建筑风格构想353.2.3项目设计指标353.3建筑方案设计363.4公共服务设施374项目营销策略384.1品牌策略394.2租售方案和价格策略414.2.

3、1租售方案414.2.2价格策略434.3渠道策略464.4促销推广策略495项目经济可行性分析555.1项目背景及概况555.2开发地点现状及条件分析565.3投资估算与资金筹措575.4项目经济效益分析605.4.1主要分析评价指标615.4.2项目的成本及费用构成分析625.4.3项目的租售收入、利润分析625.4.4 现金流量表635.5项目不确定性分析645.5.1、项目盈亏平衡分析646项目策划结论666.1项目概述666.2项目定位666.3开发进度676.4预期效益指标676.5风险分析及风险控制686.6结论697参考文献69设计任务书一、 项目情况介绍说明某房地产企业拟开发

4、一项目，项目概况如下：宗地位于武汉市洪山区珞狮南路38号，用地四至关系为：东临50米宽珞狮南路，南临武汉德安科技有限公司用地，西临洪山乡洪山村集体地，北临广厦省六建公司住宅用地和公共通道。地块规划净用地面积为8355.12平方米（以实测为准），为保证北侧省六建公司住宅楼对外交通联系，用地北面控制两条公共通道，控制公共通道用地面积为176.22平方米。规划用地性质控制为居住用地，容积率控制在3.0以内，建筑密度控制在28%以内。该地块区位详见下图，请完成该项目的总体策划方案。二、策划方案任务说明第一章 房地产市场调查与分析1.我国房地产开发市场宏观环境调查分析2.武汉市房地产市场现状与发展趋势调

5、查分析3.区域环境调查与分析（经济发展、交通、商业、市政配套、消费水平、文化、人口规模、受教育程度等）4.竞争项目调查与分析（区位、地块、开发商、开发规模、规划、设计、定位、营销策略等）5.客户群调查与分析（职业、年龄、文化程度、家庭结构、消费能力、市场认知能力、消费偏好等）要求：数据来源可靠、数据指标详实、时点正确、图表丰富。第二章 项目市场定位1.影响本项目市场定位的因素分析2.项目定位（1）项目目标（市场占有率、利润、品牌建设等）（2）功能定位（居住、商用等）（3）客户定位（年龄、收入、职业、受教育程度、购买能力等）（4）产品定位（建筑风格、结构形式、房型、面积、材料及设备、建筑标准等）

6、（5）价格定位（6）开发时机及进度要求：定位描述系统准确，产品方案完整，价格、时间区间确定，图文并茂。第三章 项目规划、建筑方案策划1.项目规模及总体方案2.项目规划布局及空间环境（间距、平面布置、层数、密度、绿地、出入口、道路、管线综合等）3.建筑方案设计（平面布局、户型方案、建筑立面、材料设备选择）4.公共服务设施（物业、社区服务、停车场、商业服务、文体等）要求：规划总平面示意图、单体建筑平面、户型表现。第四章 项目营销策略1.品牌策略（确定品牌名称、定位，开展品牌传播）2.租售方案和价格策略3.渠道策略4.促销推广策略要求：系统完整，创意新颖适用。第五章 项目经济可行性分析1.项目背景及

7、概况包括项目名称、开发商、开发地点、开发规模与目标、项目开发的必要性、项目投入总资金及效益情况等2.开发地点现状及条件分析 包括地点与地理位置、熟地还是生地、地形地貌条件、工程地质与水文地质条件、周边建筑物及环境条件、城市规划及区域性规划要求、交通条件、公共设施条件、征地与拆迁条件、施工条件等3.投资估算与资金筹措 包括土地费用、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费、配套工程费、开发管理费、预备费、建设期利息等投资估算，并以投资估算汇总表和分年投资计划表表示；资金筹措方式与来源；借款偿还计划等4.项目经济效益分析（1）确定主要分析评价指标（2）项目成本及费用构成分析（3）项目租售收入、利润分

8、析（4）编制现金流量表5.项目不确定性分析要求：图表完整、参数选择正确、数据来源依据充分、指标计算准确。第六章 项目策划结论 项目概述、定位、开发进度、预期效益指标和风险分析及风险控制。要求：概括总结结构系统完整、语言精练。二、 人员分组及任务分工以班级为单位分组实施，每组4人，自由自愿组合。第一、二章一人，第三章一人，第四章一人，第五、六章一人按此章节分工，组员商讨、互助合作完成，每组推选组长一人负责组稿和汇总最终成果。上交成果中注明组长和成员名单及分工。工程0701班：班长： 指导老师：唐祥忠13808644038 ; 工程0702班：班长： 指导老师：王军武18971650318 ; 工

9、程0703班：班长： 指导老师：寇慧丽18971012748 ; 房地产开发与经营课程设计指导书课程编号：课程名称（中文/英文）：房地产开发与经营/ Development and Operation For Real Estate学时/学分：2周/2学分先修课程：房地产经济学、工程经济学、工程估价、房屋建筑学、房地产开发与经营适用专业：工程管理专业开课学院、系或教研室：土木工程与建筑学院一、 目的和要求1、课程设计的目的 课程设计的目的是使学生了解编制房地产项目策划的基本步骤和工作流程，初步锻炼运用所学基础知识解决实际问题的能力。加强对房地产项目策划的内容和使用方法的掌握，并对房地产项目策划

10、的全过程有一个完整的了解。2、课程设计要求通过课程设计各个工作环节，达到以下教学要求：1、巩固和加深学生对专业基本知识的理解，提高综合运用本课程所学知识的能力。2、培养学生根据课题需要选学参考书籍，查阅手册、图表和文献资料的自学能力。通过独立思考，深入钻研有关问题，学会自己分析并解决问题的方法。3、了解房地产全程策划在本领域的使用情况及各自特点。4、了解与课题有关的策划方法，能按照设计任务书的要求，完成设计任务，编写设计说明书。5、培养严肃、认真的工作作风和科学态度。二、课程设计内容依据所提供的某个房地产项目的相关图表，结合所学房地产经济学、工程经济学、房屋建筑学、工程估价和房地产开发与经营等

11、知识，按照项目策划大纲的要求完成该房地产开发项目的总体策划。三、课程设计进度安排序号设计内容所用时间1熟悉任务书及资料1天2现场踏勘1天3收集相关资料3天4编写报告书5天合 计10天四、课程设计步骤与方法1、 了解任务书及熟悉资料2、 现场踏勘3、 收集相关资料4、 做市场调查与市场机会分析5、 分析项目市场定位策略及项目规划和建筑设计方案策划6、 分析项目销售策略并提出项目实施全程方案7、 项目的经济可行性分析8、 风险分析及结论五、课程设计说明书与图纸结合所提供的一个特定房地产项目的相关资料，要求学生编写一份房地产项目策划报告书，要求学生编制的报告书有一定的务实性，提出的方案有一定的可操作

12、性。1、提供相应图表反映房地产项目的一些特征，如：区位、用地范围和用地条件（土地权属情况及项目红线范围、土地用途、容积率、建筑密度、绿地率指标等）2、提出编制报告书的内容及深度六、课程改革特色房地产开发与经营课程设计将所学知识融入到特定房地产项目中，以学生为认知主体，充分调动学生的积极性和能动性，重视学生实践和创新能力的培养，有利于工程管理专业的学生在未来工作中能更快适应社会的需要。 七、课程设计评分标准土木工程与建筑学院课程设计评分表评 定 项 目评分成绩1选题合理、目的明确（10分）2设计方案正确，具有可行性、创新性(20分)3设计结果（例如：硬件成果、软件程序）（20分）4态度认真、学习

13、刻苦、遵守纪律（15分） 5设计报告的规范化、参考文献充分（不少于5篇）（10分）6答辩（25分）总分备注：成绩等级：优（90分100分）、良（80分89分）、中（70分79分）、及格（60分69分）、60分以下为不及格。八、教材及参考书教材：王洪卫 主编：房地产市场营销上海财经大学出版社，1999年出版参考书：刘洪玉 主编：房地产开发与经营，首都经济贸易大学出版社，1996年出版；刘洪玉 主编：房地产开发，北京经济学院出版社，1993年出版；David Sirota主编：Essentials of Real Estate Investment第六版，Dearborn Financial Pu

14、blishing，1997年出版；执笔：唐祥忠审阅：（系或教研室主任签字） 日期：审定：（教学院长或主任签字） 日期：舒心家园项目总体策划方案1房地产市场调查与分析1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析1.1.1政治法律环境分析 政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。它所含因素众多，依据对于房地产行业的重要性选取房地产土地政策和税收政策作重点分析。（1）房地产土地政策2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，要求分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年；土地出让价款首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50。这意味着资金回款慢、资金充足率低的开发商可能因门槛限制被迫退出房地产市场。此外招拍挂的土地出让方式也增加了房地产企业获取土地使用权的难度和开发成本。（2）房地产税收政