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1、项目营销策划工作思路针对贵公司所开发的项目，我公司拟从三个方面介入到项目的营销策划工作中来：项目的市场定位与产品的设计定位；项目的市场推广策划；项目的营销策划（项目销售阶段）。市场定位与产品设计定位：根据前期的市场调查分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助贵公司确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案和产品规划设计理念，最终完成产品定位。具体工作内容包括：项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议，组团规划建议，交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议，外立面设计建议园林景观规划建议社区配套
2、设施及会所建议楼宇配套建议，装修标准建议，装饰材料建议物业管理建议市场推广策划：我公司将通过对项目所在区域的竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为项目销售做好准备。工作内容主要为项目的市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容包括：市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼项目案名建议销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制广告宣传策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群，项目诉求重点媒体投放策略：媒体
3、选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行项目的营销策划（项目销售阶段）：此阶段由我公司制定缜密的项目销售计划，展开销售，做好销售现场的管理，帮助贵公司实现预定的销售时间计划和资金回笼计划。具体内容包括：开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间包装策略销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划促销策略，月度销售分析，竞争对手跟踪市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整销售策略调整项目营销策划基本工作流程 洽谈阶段1、贵我双方
4、初步接洽 通过初步的接触，使贵我双方相互之间有初步的了解，同时对项目策划工作如何进行合作进行沟通。2、初步确定合作意向 在贵我双方进行深入了解后，对双方在项目策划的合作意向进行确定。3、我方对项目地块进行勘察及了解项目情况 双方确定合作意向后，我方派工作人员对项目地块进行勘察及对项目情况进一步了解。4、我方提交详细的项目发展策划工作建议书 对项目进一步了解后，我方将提交详细的工作建议书，提出工作的方法、时间和费用。5、双方签定合作合同 贵我双方对合作方式、工作的内容、时间、费用进行洽谈后签定合作合同。 发展策划工作阶段1、我方制定详细工作计划 合作合同签定后，我方将针对项目的策划工作制定详细的
5、工作计划。2、我方组织项目工作组到当地进行市场调研工作 按照工作计划，我方项目工作组到当地针对项目进行市场调研和资料收集工作，收集所需的社会经济、城市规划、房地产市场、消费者分析、投资估算、开发税费等相关资料。3、对收集的资料进行整理分析 在资料收集完成以后，我方组织专业人员对资料进行分析。4、对项目充分研究的基础上，提出初步定位 在对项目所处区域社会经济、城市规划、市场状况、竞争环境、开发条件、发展策略等进行研究的基础上，提出项目初步的发展定位。5、向贵公司进行中期汇报 将以书面文字的形式向贵公司对项目前期工作及初步定位进行汇报，并与贵公司进行进一步沟通。6、对项目策划进行调整和深化 结合中
6、期汇报的情况，对项目的策划进行调整和深化。7、形成文字稿，提交发展策划报告 形成文字的策划报告后提交给贵公司进行沟通。8、与贵公司进一步汇报沟通后形成最终报告（主要为规划、建筑设计的建议） 针对项目的定位和发展模式，对如何实现项目的策划，主要是在规划和建筑设计上如何实现策划提出建议及汇报，对贵公司的反馈信息进行调整后形成最终的策划报告。 营销策划工作阶段 在项目发展策划工作完成后，根据双方的合作情况，我方将进行营销推广策划工作和销售组织工作，营销策划工作将结合项目的发展策划、项目开发情况、竞争环境等因素，在对市场竞争环境进行调查的基础上，结合项目的发展策略来制定。1、制定营销策划详细工作计划2
7、、对项目营销环境进行市场调查和资料收集 根据市场调研分析，对项目所处的竞争环境、消费者需求、广告诉求、促销活动等情况进行分析，为项目的营销策划工作奠定基础。3、设定营销主题 根据市场环境、产品特征和目标市场需求，结合项目的发展定位，制定出能贯穿始终的营销主题，使整个营销推广活动具有核心和主线。4、制定营销阶段策略 根据客户的任职规律、对市场的变化预测，将整个营销过程划分为几个阶段，使每个阶段各有工作目标、侧重点，使工作思路更为清晰、更有针对性。5、制定项目价格策略、广告策略、公关策略、促销策略6、对物业管理、小区智能化等其它方面提出建议7、以书面文字方式对营销策划工作进行汇报8、根据汇报反馈信
8、息进行调整，最终形成文字的营销策划报告 销售组织工作阶段 项目的销售组织工作主要包括销售计划制定、销售人员的培训、销售价格的制定、销售现场的布置、对广告及公关活动的控制等方面的工作，具体的工作内容要根据项目销售工作的实际需要来确定。1、制定销售组织工作计划 结合项目的营销策划及贵公司对销售工作的建议，对销售工作的各阶段的组织工作制定工作计划。2、对广告、公关、沙盘模型等方面的选择建议 在贵公司选择广告、公关方式及沙盘模型制作时提出建议。3、制定详细销售计划的建议 结合贵公司、广告、公关等公司一起制定详细的销售计划提出建议。4、对不同阶段的广告、公关、促销活动提出建议5、对施工现场包装、销售现场
9、布置、销售工作组织提出建议6、组织销售人员进行销售培训7、销售价格制定建议8、市场跟踪总结及销售工作的调整建议三室户型的特征相对集中：面积在115138平方米之间推广主题选择范围：产品面：位置与交通与周边配套设计规划特征，建筑外观及风格，花园，户型，朝向，配套设施，建筑结构价格单价，总价，付款方式，折扣比例服务： 销售服务物业服务 推广主题选择依据：市场领先原则：“第一”胜过“更好”。选择其他竞争者没有说过的深入人心原则：市场营销是观念之争，而不是产品之争。抢先深入人心，以急风暴雨的方式迅速进入人们的头脑这符合人们认识事物的规律。概念集中原则：市场营销中最强有力的战略是使潜在用户心目中只拥有一
10、个概念。只说一个概念，无须面面俱到。概念专有原则：两个不同的公司不可能在用户心目中享用同一个概念。绕开竞争对手已经在用户心目中形成的概念或拥有的地位，去创造自己专有的概念。有所牺牲原则：有所失才能有所得。要牺牲的东西有三：产品系列、目标市场、以及不断的变化。对立特征原则：对任何一种产品的特征，总存在着另一种与之相对立的有效特征。“领先者一定知道怎样做最有效，所以让我们也这样做。”这种办法在营销主题的选择上是无效的。必须绕开竞争对手已经在用户心目中形成的概念或拥有的地位，去创造自己专有的概念，找到自己独有的特征。唯一策略原则：在市场营销中起作用的只有唯一的、大胆的突击。在任何既定条件下，只有特定
11、的某一种行动可以产生实质性的效果。大多数情况下，竞争对手只有一个容易攻破的薄弱环节。步行社区，实现人车分流、分区。消除交通隐患，使社区成为安全的庭院，又能保证园内的绿地不受侵犯，使社区有效空间成为家的延伸和扩展。远离汽车尾气和刺耳的噪音，拥有健康、清新的生活。双电源供电系统，每户配备1015安的电表；空调、厨房动力及主卫用电单独设计回路；所有房间、起居厅、客餐厅均设预留电话插孔（包括主卫生间、厨房等）；可视防盗对讲系统，来访客人通过对讲系统确认身份后方可入内；卫星电视。户型设计：生活模式决定户型。只有深刻理解目标阶层的生活模式，才有可能设计出有生命力，能够长盛不衰的户型。而户型也不仅仅是平面图
12、之间的区别。好户型是个细腻的人性的东西，要有生活的激情，要有敏锐的感觉，要有精致的头脑，要有长期的研究，才有可能被意识、被发现、被提升，成为生活的第一代言人。选则经典，珍藏久远； 拥有独特的销售主张，主题社区；如水环境，城市中的田园社区，欧陆风情社区；生态化社区，).绿色节能住宅、配电梯的多层住宅、阳光室、绿化带等与生活质量相关的配套设施愈来愈成为人们房时关注的重要因素。中心花园精美、别致，富有异域风情的外立面设计欧式园林化社区环境.跃层附带屋顶花园.优越的地理位置.独到的户型设计.艺术型幼儿园.精品套餐装修售后服务.两份合同，一份售房合同，一份补充合同，目的为业主节省税费。定位为中高档社区,
13、与竞争楼盘存在一定差异，将楼盘差异化通过形象包装推向极致。产品情报诉求是房地产广告常用不衰的诉求方法，出于自身卖点的需求和区别于对手的广告策略，将楼盘的优势与消费者心理需求紧密地结合在一起，通过利益诉求更直接地激起目标消费群体的共鸣,从而对项目产生认同。厨房、餐厅和卫生间最好全部集中在一起；卫生间与阳台，两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧室有独立的卫生间，私密性强；阳台要有利观景。居住享受实际上是一种人生品质的追求；为完美主义者度身细做的理想家园援引诸如欧式建筑风格之浪漫情怀,将繁华都市氛围与诗意居住环境完美结合；全心缔造优雅居住空间；园林香氛萦绕，洋窗景观怡然。全方位开启都市全新生活灵感。让
14、生活艺术化，让艺术生活化。前瞻性设计理念、浓郁的人文精神、自由气质和健康生活本质观为我市人居环境建设标明方向。都市田园生活，感受自然情怀典雅、浪漫的风情居所，拒绝花草、树木、石头的简单堆砌，整体化景观艺术概念，力求创造有文化、有灵魂的园林，主题雕塑，平添一份宁静与祥和，花廊、水池、阳光、草坪，宛如印象派大师的色彩灵动，幻化出美仑美奂的异国景观，与众不同的都市田园生活，让您自由挥洒浪漫气质，尽情感受自然情怀.全方位智能化设计，现代时尚物业管理让您提前感知未来生活模式。社区红外线公共监控系统、单元电子对讲系统、紧急呼叫系统、车库监控及智能化系统、三表智能收费管理系统、社区消费一卡通等，无一不表达着
15、开发商对居住者的关爱。全方位封闭式物业管理，力求人性与智能化的高度统一，为您提供超值、规范、周全的现代管家式物业服务。园区配套：健康时尚生活，演绎优裕质感社区拥有网球场、咖啡厅、桥牌室、乒乓球室、健身房、台球室、电脑学习室、便利店等功能齐全的生活配套设施和康体设施,为您的健康时尚生活提供超值便利。售后服务：精品套餐服务，轻松开启幸福生活空间提供精品套餐式家装服务，为业主提供装修设计方案预算和优质专业服务。“不求利润，但求完美”的服务理念让您远离装修的困扰与烦恼，轻松开启幸福生活空间。区位环境：优越区位环境，尽享生活便利公共部分一次装修到位 入户门采用高级防盗门 内墙地面为粗装,预留二次装修空间 高级塑钢窗，双层玻璃 阳台为落地塑钢窗，封闭阳台，并设外飘观景铁艺阳台，主卧八角形设计 预留电话线、有线电视接口后勤制胜法，从软件方面做文章，为开发商树立良好口碑。旧楼换新楼，差价做按揭。（拿出部分房源做促销）
