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1、泓域/新式茶饮项目建设工程方案新式茶饮项目建设工程方案xxx投资管理公司目录一、 产业环境分析4二、 必要性分析10三、 项目基本情况11四、 BIM技术应用价值价值13五、 BIM技术发展趋势16六、 BIM技术在规划设计阶段的应用19七、 BIM技术在运营维护阶段的应用30八、 工程监理合同订立33九、 工程监理合同履行管理35十、 工程监理工作主要方式42十一、 工程监理工作内容46十二、 合同价款结算59十三、 合同价款调整65十四、 竣工决算报批71十五、 竣工决算编制72十六、 投标报价75十七、 承包合同价款78十八、 公司简介80公司合并资产负债表主要数据81公司合并利润表主要
2、数据81十九、 项目经济效益评价82营业收入、税金及附加和增值税估算表83综合总成本费用估算表84利润及利润分配表86项目投资现金流量表88借款还本付息计划表90二十、 建设进度分析91项目实施进度计划一览表92二十一、 投资计划93建设投资估算表95建设期利息估算表95流动资金估算表97总投资及构成一览表98项目投资计划与资金筹措一览表99一、 产业环境分析到“十三五”末期，如期实现全面建成小康社会目标，老工业基地新一轮全面振兴取得重大进展，努力把辽宁建成体制机制重点突破、经济结构优化提升、创新创业成效显著、民生社会全面进步的国家老工业基地振兴发展先行区。经济社会发展的主要目标是：经济保持中
3、高速增长。在提高发展平衡性、包容性、可持续性的基础上，地区生产总值年均增速不低于全国平均水平，主要经济指标平衡协调，投资效益和企业效益明显上升，全员劳动生产率进一步提高。创新能力明显增强。创新型省份加快建设，科技研发经费投入占地区生产总值比重达到2.5%。全民受教育程度和创新人才培养水平明显提高。劳动力受教育年限明显增加。以企业为主体的技术创新体系初步形成，自主创新能力全面提升，构建创新型经济体系和创新发展新模式。经济结构优化升级。转变经济发展方式和结构性改革取得重大进展，新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化协调发展新格局基本形成。新型工业化水平达到中国制造2025第一阶段目标，产业迈向中高
4、端水平，重点行业和企业具备较强国际竞争力，先进制造业强省加快建设，现代服务业和现代农业加快发展，城镇化发展质量和社会主义新农村建设水平进一步提高，资源枯竭型城市转型发展取得显著成效，构筑优势互补、良性互动的城乡区域发展格局。改革开放扎实推进。重要领域和关键环节改革取得重大成果，形成系统完备、科学规范、运行有效的体制机制。开放型经济水平大幅提高，“引进来”与“走出去”协调推进。保持全社会改革振兴发展活力不断增强。文化和社会建设全面进步。社会主义核心价值观根植人心，爱国主义、集体主义、社会主义思想广泛弘扬，公民文明素质和社会文明程度明显提高。文化产品更加丰富，公共文化服务体系基本建成，文化事业和文
5、化产业繁荣发展。社会治理制度不断健全，法治辽宁建设全面推进。生态环境质量总体改善。主体功能区布局基本形成，万元地区生产总值用水量下降、单位地区生产总值能源消耗降低、单位地区生产总值二氧化碳排放降低完成国家下达任务，森林覆盖率达到42%，森林蓄积量达到3.41亿立方米。人民生活水平和质量普遍提高。保持居民收入增长与经济增长同步，就业比较充分，就业、教育、文化、社保、医疗、住房等公共服务体系更加健全，基本公共服务均等化总体实现。教育现代化水平取得重大进展。收入差距缩小，现行标准下的农村贫困人口实现脱贫，使全省人民安全感幸福感不断提升。新式茶饮是指将中国传统优质茶叶辅以不同的萃取方式提取的浓缩液为茶
6、底，并加入新鲜牛奶、进口奶油、天然动物奶油或各种新鲜水果调制而成的饮料。目前市面上的新式茶饮以奶盖茶和水果茶为主。新式茶饮上游环节为原材料供应环节，主要包括制作茶饮所必须的农副产品，农副产品包括水果、茶叶、乳制品、动物奶油、椰果、木薯粉等。新式茶饮产业链的中游环节为茶饮设计、制作和包装环节。产业链的下游为新式茶饮的流通环节，分为线下门店和线上外送两种渠道。2015年之前新式茶饮行业快速发展，诞生多个全国性的连锁品牌，包括快乐柠檬、COCO、一点点等，整体上看，2015年之前属于新式茶饮的连锁发展时期。2015年-2019年，新式茶饮快速发展，强调“现制”到“鲜制”的转变，典型特征为在饮品中加入
7、新鲜水果、奶制品、烧仙草等食材，重视饮品的颜值，好看好喝，这一阶段诞生了包括喜茶、奈雪的茶、乐乐茶等品牌，属于连锁茶饮消费升级1.0时期。2020年起，茶饮细分市场进一步规模化发展、头部茶饮品牌开始布局二三线城市，从产品创新走向产品、渠道、品牌共振，包括7分甜、茶颜悦色、SEVENBUS等，新式茶饮行业自此进入连锁茶饮消费升级2.0时期。与传统现制茶饮不同，新式茶饮注重产品原料选择和搭配的多元化，通过创新生产工艺，加强门店运营管理来提高产品品质和服务质量，进而打造自有品牌文化和品牌价值，同时通过时髦、舒适的门店装修为消费者提供所需的社交场所，使产品具社交价值和休闲价值的双重属性。除此之外，新式
8、茶饮品牌十分注重渠道建设，品牌不仅有传统线下门店消费方式，还开通了线上购买渠道，包括自有渠道(品牌APP、小程序)和第三方渠道(美团、饿了么等)。在营销推广方面，内容营销是新式茶饮品牌的制胜法宝，例如通过与其他品牌联名合作，不仅可以带来新品销售吸引力，同时创造了营销话题，进而提高品牌的知名度。由于新式现制茶饮注重产品品质还具有社交价值，因此备受消费者喜爱。近年来，我国新式茶饮消费者对新式茶饮的用户粘性较高。2020年，新冠疫情期间消费者对现制茶饮的热情度依然高涨，微博#秋天的第一杯奶茶#话题阅读量高达24.2亿，讨论量高达101.7万。随着我国消费者消费能力的提升，人们对饮品口感要求不断提高，
9、新式茶饮相较于传统茶饮口感更好、选择更加丰富因为备受消费者青睐。据调查数据，2021年有76%的消费者每周都购买新式茶饮。新式现制茶饮相较于传统茶饮所做出的升级与创新使得新式现制茶饮的功能多样化，从而带动了我国新式茶饮消费的发展。其主要表现在产品原料、饮品外观以及场景三个方面，而场景又可分为线上和线下两个场景，当前线下门店消费场景为主要的销售渠道。其中，线上空间如小程序、APP、第三方外卖平台等进一步带动了现制茶饮消费发展。随着移动互联网及手机支付的普及以及中国餐饮业的持续数字化进程，通过外卖服务的现制茶饮产品的零售消费价值由2015年的7亿元增加至2020年的284亿元;我国现制茶饮产品外卖
10、占零售消费总值的比重由1.7%增至25%。人们对食品健康要求的提升使得主打更有品质的茶基和更为健康的配料的新式茶饮在短期内实现弯道超车，我国新式茶饮市场快速爆发。2020年，我国新式茶饮市场规模达1136亿元，同比增长6.87%。新式茶饮店除了销售新式茶饮外，同时还销售烘焙产品等其他交叉销售产品。其中，平均售价不低于20元的高端新式茶饮市场正在大幅增长。2020年中国高端新式茶饮店销售总额为152亿元(包括新式茶饮及烘焙产品等其他销售产品)，2015-2020年的复合增长率高达80.2%。新式茶饮行业企业广泛布局在全国各个区域，从代表性企业分布情况来看，上海、四川、广东、福建等地代表性企业较多
11、。从行业代表性企业的主要布局区域来看，东南沿海地区是大多数企业主要布局的区域。例如，美西西餐饮、品道餐饮、千利休餐饮主要布局区域在广东和江浙沪，生根餐饮和肇亿商贸主要布局区域在东南沿海地区。在竞争方面，目前我国新式茶饮市场竞争激烈，市场的参与者主要有三大梯队，分别是价格在20元以上的高端新式茶饮品牌、价格在10-20元的中端新式茶饮品牌以及价格在10元以下的低端新式茶饮品牌。从销售额来看，2020年我国新式茶饮品牌市场份额中最高的为低端品牌蜜雪冰城，占比达11.52%，其次是中端品牌COCO都可占比为10.05%，高端品牌喜茶和奈雪的茶的市场份额较低。2020年突如其来的新冠肺炎疫情让餐饮消费
12、行业备受打击，“复苏”成了新式茶饮企业共同的课题。以奈雪的茶、喜茶为代表的头部品牌迅速调整策略，依靠精耕会员体系、入驻电商平台、发力新零售、小程序以及数字化运营等措施盘活流量，新式现制茶饮进入数字化发展阶段。新式茶饮的数字化是以数字化管理为核心，进行全链路的数字化搭建。在这场数字化转型中变化最大的是消费者通过数字化渠道如小程序、APP、第三方平台的线上下单方式。未来随着新式茶饮市场规模的逐渐扩大，数字化运营将进一步加速发展。目前，新式茶饮主要定位消费群体为新一代年轻消费人群，年龄主要集中在20-40岁之间。缺少面向儿童或老年人产品系列。未来新式茶饮将推出更多营养系列、养生系列产品，面向老年市场
13、和儿童市场。例如针对老年人开发的养生系列茶饮，预估定价属于高端消费价位，预测未来这块市场是商家必争之地。根据奈雪的茶招股书数据，2025年我国新式茶饮市场规模有望达3400亿元。其中，平均售价不低于20元的高端新式茶饮点正在大幅增长，2020年，我国高端新式茶饮点产生的新式茶饮及烘焙产品等产品的零售消费价值约为152亿元，2025年预计将达623亿元，复合增长率约为32.7%。2020-2025年，我国高端新式茶饮市场规模占新式茶饮市场规模比重将从13.4%增至18.3%，高端新式茶饮的市场潜力巨大。二、 必要性分析1、提升公司核心竞争力项目的投资，引入资金的到位将改善公司的资产负债结构，补充
14、流动资金将提高公司应对短期流动性压力的能力，降低公司财务费用水平，提升公司盈利能力，促进公司的进一步发展。同时资金补充流动资金将为公司未来成为国际领先的产业服务商发展战略提供坚实支持，提高公司核心竞争力。三、 项目基本情况（一）项目投资人xxx投资管理公司（二）建设地点本期项目选址位于xx（待定）。（三）项目选址本期项目选址位于xx（待定），占地面积约55.00亩。（四）项目实施进度本期项目建设期限规划12个月。（五）投资估算本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资21969.25万元，其中：建设投资17472.85万元，占项目总投资的79.53%；建设期
15、利息171.93万元，占项目总投资的0.78%；流动资金4324.47万元，占项目总投资的19.68%。（六）资金筹措项目总投资21969.25万元，根据资金筹措方案，xxx投资管理公司计划自筹资金（资本金）14951.89万元。根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额7017.36万元。（七）经济评价1、项目达产年预期营业收入（SP）：37900.00万元。2、年综合总成本费用（TC）：29217.66万元。3、项目达产年净利润（NP）：6359.42万元。4、财务内部收益率（FIRR）：21.98%。5、全部投资回收期（Pt）：5.48年（含建设期12个月）。6、达产年盈亏平衡点（BEP）：13617.43万元（产值）。（八）主要经济技术指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积36667.00约55.00亩1.1总建筑面积71359.10容积率1.951.2基底面积22366.87建筑系数61.00%1.3投资强度万元/亩301.482总投资万元21969.252.1
