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1、烟台大学土木工程学院 房地产估价课程大作业世纪华府房地产估价报告专业 工程管理 班级 土112-2 姓名 张伟 学号 201159502230 任课教师 崔淑梅 2014 年 4月 28 日目录致估价委托人函1估价师声明2估价假设和限制条件3估 价 结 果 报 告4估 价 技 术 报 告7附件19致估价委托人函张先生：烟台大学11级学生接受您的委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对座落在烟台市莱山区的房产进行了现场勘查和评定估算。现将评估结果函告如下： 一、 估价对象：世纪华府第8栋10层住宅户型三室两厅两卫一厨 项目西
2、邻观海路，与佳世客一路之隔；北靠万象城商业区，与烟台大学一路之隔；东临烟台市体育公园，离黄海只有600米；南临滨州医学院，地处中央政务区、中央居住区、中央商务区、文体教育区、旅游度假区等中心，位于未来城市中心核心位置，汇聚四方人流。依据各小区和商业区的居委会、物业管理部门提供的资料和实际的查询资料，估价对象房屋所有权人为烟台南山置业发展有限公司，用途为住宅、商业，框架结构。证明文件详见后附中华人民共和国国有土地使用证；中华人民共和国建设用地规划许可证2000-规地字-XX；中华人民共和国建设工程规划许可证2000-规建字-XX；烟台市房屋估价办法。委估房地产产权清晰，无纠纷。二、估价目的：确定
3、房地产的当前市场价格，为委托方购买房产提供依据。三、估价时点：2014年4月28日四、估价结果： 世纪华府第30层东南朝向户型三室两厅两卫一厨，建筑面积为158平米的毛坯房在2014年5月7日的房地产价格为： 房地产市场价格评估单位为：8586.96元 大写金额: 捌仟伍佰捌拾陆圆玖角陆分（每平方米） 烟台大学土112-2张伟 2014年4月28日估价师声明 我们郑重声明： 1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。 2本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事
4、人没有利害关系或偏见。 4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5我们自接受估价委托之后，于2014年4月28日，派出评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。 6自估价报告送达委托人之日起20日内，被拆迁人对评估结果有异议的，可以委托其他评估机构重新进行评估。7本评估报告由烟台大学2011级学生张伟负责解释。 烟台大学2011级张伟 2014年4月28日估价假设和限制条件 1本次估价目的是为购买房产服务的，因此以保持现状为估价前提。 2报告评估出的房地产市场价值，为估价对象
5、在估价时点的价值，随着时间的推移和房地产市场的变化，该估价结果需作相应的调整，甚至重新评估。 3本次估价的依据是： 中华人民共和国土地管理法 ； 中华人民共和国城市房地产管理法 ； 国家标准房地产估价规范 ； 烟台市房屋估价办法。 4本报告是为购房服务的，估价结果仅作为购房的依据，不得用于其他用途。 5未经过估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容，本评估报告只对委托估价方负责，不对第三方承担任何责任。 6本报告有效期为壹年。 烟台大学2011级张伟 2014年4月28日估 价 结 果 报 告一、 委 托 估 价 方委托单位：张先生负责人：（略）委托方地址：（略）联系人：（
6、略）联系电话：（略）法定代表人：（略）委托方地址：（略）二、 受 托 估 价 方受托估价人：山东省烟台大学土112-2张伟估价人住址：烟台市莱山区清泉路30号三、估 价 对 象 小区基本信息：估价对象烟台市莱山区世纪华府，其位于烟台市东部新城市中心-莱山区核心地段，项目西至观海路，北至银海路，南烟台市体育公园，周边市政府、体育公园、国际博览中心、皇冠五星级酒店、金融商务区等大型市政配套齐全，医院、大学、银行、购物中心等生活配套星罗棋布，公交线路密集交通便利，是烟台的文化、体育、行政、金融、教育和生活新中心。项目地址：莱山区银海路566号建筑类别：板楼、高层产权年限：70年项目占地面积：77万总
7、建筑面积：150万容积率：2.07绿地率：42.5 停车位比例：1：1.2物业费1.5元/开发公司: 烟台南山置业发展有限公司待估住宅基本信息待估对象位于世纪华府第8栋住宅第10层户型三室两厅两卫一厨，建筑面积为158平米，竣工时间为2006年，房屋类型为普通住宅，房屋结构为框架结构，南北朝向，住宅为毛坯房，可根据需要装修。有完善的供水、排水、供电、通讯和供暖。四、 估 价 目 的确定房地产的市场价格，为委托方对买方进行买卖提供依据。五、 估 价 时 点 2014年4月28日六、价 值 定 义 本报告评估出的房地产价格为估价对象在时点的市场价格。七、估 价 依 据 1有关法律、法规、政策文件和
8、技术规程 (1) 中华人民共和国土地管理法 ； (2) 中华人民共和国城市房地产管理法 ； (3) 国家标准房地产估价规范 ； (4)烟台市房屋估价办法。 2. 委托方提供的资料 (1) 烟台市房地产勘察测绘提供的资料； 3. 受委托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查及网上搜集获得的相关资料。八、估 价 原 则 1. 合法原则 房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。本报告遵守这一原则。 2. 最高最佳使用原则 房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提估价。由于本次估价的目的是为房屋买卖服务的，因此以保持现状为估价前提。 3. 替代原则 要求估价结果不得明显偏离类似房地
9、产在同等条件下的正常价格。 4. 估价时点原则 要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。本报告的估价时点为2014年4月28日。九、估 价 方 法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际情况，采用如下方法进行评估： 1. 采用市场比较法，考虑到该区域有同类型的小区和商铺交易案例可做比较，故首选市场比较法求取评估对象的房地产价格。首先选取交易案例作为比较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易时间、区域因素和个别因素修正，最后求取房地产的比准价格。 2. 采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=重新购建价格-折旧 3.采用收
10、益法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=房地产净收益建筑物资本化率，得到估价对象房地产的价格。对上述三种方法所得到的结果进行综合，得到估价对象的最终价格十、估 价 结 果世纪华府第8栋第10层，在2014年4月28日的房地产价格为：房地产市场价格评估单位为：8586.96元大写金额: 捌仟伍佰捌拾陆圆玖角陆分（每平方米）十一、估 价 人 员 烟台大学土112-2张伟十二、估价作业日期开始于2014年4月20日，完成于2014年4月28日。十三、估价报告应用的有效日期本报告的有效期，自估价时点起壹年。21估 价 技 术 报 告世纪华府（一）个别因素分析 估价对象为烟台市莱山区世纪
11、华府第8栋第30层房屋用途：普通住宅 建筑结构：框架结构； 建筑年代：2006年； 外观：委估标的所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房房屋楼层： 8栋2号楼总层数为32层，估价对象位于第10层；平面布局：现房屋平面布局呈三室、两厅、两卫、一厨的格局； 配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完备； 装璜情况： 毛坯。估价对象面积：158m2建筑面积150万平米占地面积77万平米销售许可证烟房预许字2006第017号公摊18%-20%物业管理费1.5元/平米绿化率42.5%容积率2.07（二）区域因素分析 地理位置待估宗地处于烟大商业圈内。 环境条件环境影响主要有大气污染、水污染和噪
12、声污染，估价对象房地产不临树林、不临水、不临山、不临边缘区，空气良好，自然景观较好。 对外交通便捷程度 待估宗地所在区域交通便利，路网密度较高，区域内有观海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道纵横交错， 有5、7、10、17、23、59、50、51、52、53等公交路线通过。 区域内公用设施配套状况待估宗地区域内有超市、市场、银行、学校等，区域公用配套设施基本完善。 商服繁华程度待估宗地所在区域有：学校:烟台大学、清泉学校、烟大附中、莱山区实验小学 ；商场:新世界购物中心、佳世客购物中心、麦千车超市；酒店:华美达大酒店；医院:毓璜顶医院莱山分院、烟台口腔医院莱山分院；邮局:中国邮政；
13、银行:中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、中信银行、商业银行、农村信用社等。人口密集，商业繁华度较高。 基础设施 道路待估宗地所在区域有主干道观海路、清泉路，以及次干道迎春大街。 供水待估宗地区域内有完善的供水管网。 排水待估宗地区域内有完善的排水管网。 供电待估宗地区域内有完善的供电系统。 通讯待估宗地区域内通讯设施满足使用要求。 供暖待估宗地区域内有集中供暖管网。（三） 市场背景分析 烟台东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。是山东省重点建设开发的城市，作为中国改革开放最早的十四个沿海城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城，全市海岸线长达909公里。烟台依山傍海，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，全年平均气温摄氏12度左右，是我国北方著名的旅游避暑和休闲度假胜地。 烟台市认真贯彻实施扩大投资、启动内需的政策措施，固定资产投资对
