《秦皇岛项目前期定位及规划设计建议书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《秦皇岛项目前期定位及规划设计建议书（59页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、秦皇岛项目前期定位及规划设计建议书天津联合地产目录一、秦皇岛房地产市场调查市场、地块及本案的开发机会（一）当地房地产市场综合分析（二）地块分析（三）市场调研综合说明二、项目市场定位基于市场判断的开发方向（一）市场定位（二）客户定位（三）产品定位三、本案总体规划设计建议打造本项目卓尔不群的产品形态（一）项目初步规划和设想（二）基于本案定位以及初步规划方案的设计补充附件：联合地产简介一、秦皇岛房地产市场调查一一市场、地块及本案的开发机会（一）当地房地产市场综合分析1 、项目特性分析物业名称物业位置整体区位项目体量项目档次阳光海岸河滨路与文体路交汇处临海区域万个楼座两栋精装修商品房；一栋普通住宅渤海
2、皇家文体路号（秦皇岛）临海区域栋层高层万平米高档住宅世纪海洋花园燕山大学对面临海区域万平米，栋层的高层、以及栋商业楼、栋会所组成普通住宅金海湾森林逸城河北大街西段滨海大道以北，山东堡立交桥以西临海区域万林海休闲大盘在水一方北临和平大街，东临西港路，南临滨河路、西临大汤河海港城西区域万平米城西咼品质大盘和平花园和平大街以北，西港路以西海港城西区域万户普通住宅楼盘文博城海阳路、西港路、港城大街形成的天然黄金三角地海港城西区域万平米塔板结合的普通住宅楼盘华盾凤凰城北环路与西港路交口海港城西区域万普通住宅楼盘广顺现代城海洋路与北环路交叉地带海港城西区域平米，户普通住宅楼盘金龙中央胜境建设大街（人民广场
3、对面）海港中心区域万咼品质中心楼盘渤海明珠河北大街四道桥汽车站旁海港中心区域平米户普通住宅楼盘天洋新城迎宾路城北火车站区域万普通住宅楼盘海港第一城东港路与燕山大街东段的黄金交汇处城东环城区域万个楼座城西咼品质大盘综合说明：本次调研主要跟踪该区域有代表性的个楼盘，涉及临海区域个、海港中心区域个、海港城西区域个、城北以及城东各个，涉及不同的板块、产品形式及项目档次；秦皇岛房地产开发区域：海滨、中心区、城市周边边缘区域；开发体量：以上主要在售项目总建筑面积万平米，项目体量普遍较大，总体规模在万以上的项目个，其中不乏万以上的大盘。上述项目以渤海皇家、中央胜境项目档次最高，在水一方、海港第一城、金海湾森
4、林逸城为各具特色的大盘项目，而其他项目较为一般。2 、项目规划及建筑风格物业名称规划理念建筑形式外檐风格园林设计阳光海岸以波浪建筑曲线配合美丽的海岸线动感流畅；高层精装、层毛坯。高层层、层、层现代简约世纪海洋花园提升楼层做大绿化，绿化率，同时可以借用临海景观栋高层，栋商业，栋会所现代简约确保户户观海的远景；高绿化，借景造园，人文环境与自然和谐统一渤海皇家一栋大面积住宅，前后欧式园林、会所以及室外网球场层咼层欧式古典平米超大、永久生态绿地，绿化率高达；米宽的中轴景观大道，两旁植不同风情的花草，精美的雕塑点缀期间，景观优势彰显金海湾森林逸城源于大海的精灵海螺，整体规划呈海螺型设计，不同形态的建筑组
5、团构成了螺旋形的曲线，并将高档别墅设计在螺旋之心。一期：是栋，二期：层栋，层二栋，层四栋三期：别墅。现代简约海岸风情园林景观在水一方社区人性化、环境生态化、建筑国际化、设备节能化、管理规范化、安防智能化、层高层、别墅德国现代建筑风格造型简约、方正，色彩沉稳协调将山的概念延伸演化为“台地与坡地”的微地形，两大人工湖贯穿社区南北，多条水系流动于每栋楼前和平花园本项目依托亩主题花园与中央广场为主要中心景观建立，户户南北通透，小区内人车分流，空间规划层次丰富栋“”多层、栋层小高层、纯板式栋层高层组成；跃小高层栋，商业写字楼栋现代风格，浅色系亩主题花园与中央广场为主要中心景观文博城加大楼间距塑造空间绿化
6、个层住宅、个层综合楼、个商业办公楼现代简约精致、优美、生态的基调，以水位自然灵动的要素。分为社区主景观、楼间绿地、特殊景观区域华盾凤凰城基本排列栋“”多层、栋层小高层、栋层咼层现代风格广顺现代城建巩群体借景而不夺景，以巧妙的空间混搭形成各种流动的活性空间栋层咼层现代风格引入小汤河水系（未定）金龙中央胜境商务、商业、住宅、公寓、会所等综合性小项目住宅栋咼层（住宅配备双电梯）其中最高层，最低层；栋商用楼和办公楼；栋酒店式服务公寓组成德国现代建筑风格造型简约、方正，色彩沉稳协调项目内部园林水系布局错落有致；超大面积社区花园渤海明珠中间米楼间距，亩大型社区园林栋层南北通透、框架剪力墙结构高层商住楼采用
7、“通体”麻面、亚光高档外墙砖面层亩地园林，奇花、异草、名树、怪石、小溪、叠水应有尽有天洋新城目前开发的期是栋咼层：其中栋为层；栋为层小高层海港第一城复合社区，中轴景观带、全地下人车分流、高低错落、层电梯纯板纯德式简约建筑，采用独特的双向建筑立面设计手法中西合璧，超万平米水景主题，纵贯社区南北景观主轴，东西走向楼间景观带自然写意综合说明：规划水平较高，一些先进的设计元素如全地下停车、人车分流、空间绿化、中水处理、会所配套等等，同时在小区功能分布上也加大对典型产品（如公寓等）、公建配套的比重等。在建筑形式上等多层产品形式逐渐退出市场，取而代之是小高层、高层住宅，且目前层以上的高层住宅成为项目供给的
8、主流，由于户型的限制，出现大量的塔楼以及塔板结合的项目，对户型设计产生负面影响。在建筑立面风格上以现代简约风格为主，强调简单线条以及浅色系；渤海皇家项目采用现代与欧式风格的结合，气质典雅品质感较强；另外，在该区出现三个德式现代风格的建筑，分别是在水一方、中央胜境以及海港第一城，建筑风格也在逐渐过渡，强调品质感。在园林设计上有一定的特色，诸如中心大面积景观、景观轴线、广场、园林小品等元素开始得到广泛的应用，都比较强调内部环境的塑造。同时，临海区域的项目也在规划上借助海岸景观。3 、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）物业名称组合平面面积区间户型特点建
9、筑配套阳光海岸梯户从平米多种户型选择；主力户型平米，两室一室户型方正，短进深，向阳面宽，客厅开间较小两栋楼精装世纪海洋花园梯户一室平方米、两室平米、三室平米、跃层出现部分小面积跃层产品金海湾森林逸城梯户、梯户、梯户平米在售户型梯户、梯户为主，方正实用在水一方一梯户、户、户，二梯户、户平米平米以下开阔的起居室，长进深设计，突出窗、台的设计太阳能、雨水收集、中水利用和平花园一梯户平米多层、小高层、高层平米共计种户型可以选择，进深长，面积大文博城梯户、梯户平米；平米跃层塔楼。主力室、两室华盾凤凰城一梯三户平米三室面积出现双阳卧户型广顺现代城两梯户平米平米紧凑三室，两室阴厅较多金龙中央胜境高档住宅后期
10、小户型公寓平米到平米的居、平米到平米的居、到平米的居等等，主力户型为平米。以两居、三居为主，后期一栋楼小户型公寓天洋新城两梯户平米渤海明珠梯、户平米户型多样地热采暖海港第一城梯三户、梯四户、梯六户平米一居至三居综合说明：新开发的项目平面组合形态多集中在一梯四以上，由此出现部分阴面厅户型、纯阴面户型，使得户型的舒适度大大降低。同时，该种组合也使户型的进深加大、面宽减少（一般进深在米以上，在通风、采光以及内部功能布置上都有缺憾，出现诸多阴面厅、双阴面室等户型。面积区间集中在平米，其中一室、两室的比例明显偏大，占到整体套数的（其中部分项目的一室占到流右，部分小户型公寓一室比例更大）。一室集中在平米；
11、两室集中在平米，三室集中在平米（其中的比例较大）。上述户型特点一方面是由于高层的产品形式、政策限制等客观因素制约，另一方面也是由于当地消费潜力与消费特点作用的。部分高端如渤海皇家等大户型比较多（开发时期也较早），面积要较大，出现平米的大户型，部分产品也出现部分的大面积跃层，但该类产品的比重不大。建筑配套较为一般。、项目综合配套物业名称会所及生活配套车位配比及停车系统周边环境销售卖点阳光海岸多功能会所包括咖啡吧、康体中心、商务中心等配套设施。：地上地下周边燕山大学、东北大学、太阳城商业中心、体育基地、奥体中心、洗浴场等餐饮、娱乐、健身、购物一应俱全中央城市海景公寓世纪海洋花园栋会所地上，地下多，
12、：同上海景第一城金海湾森林逸城及产权式公寓、商业、幼儿园、小学、会所为一体的大型滨海社区车位个，地上个，半地下个；车位能实现：南侧紧临百亩原生态森林，与大海的直线距离为米，西南为世界四大观鸟湿地之一一一北戴河观鸟湿地，东临年奥运会分赛场，北靠河北大街，西外环路、滨海大道对项目呈合围之势，可便捷抵达市中心面朝大海，紧依万亩森林；在水一方社区居民活动中心，规划了图书阅览室、素质教育及延续教育等设施，台球、乒乓球、棋牌室、健身房等。社区幼儿园、国办一流中、小学。风格统一的商业街。地上地下；：秦皇岛旧城改造，依托汤和公园，汤和环绕项目东南半环项目位于汤河之滨；世纪换代住宅中水系统；雨水收集利用系统；太阳能建筑一体化；电气设备节能技术；
