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1、2009年18月房地产市场调研2009巢湖市房地产市场调研报告（2009年18月）目录第一部 分 市调说明第二部 分 宏观经济形势分析第三部 分 巢湖城市发展规划第四部 分 巢湖市房地产市场环境分析第五部 分 主要楼盘调研第六部 分 主要楼盘产品分析第七部 分 巢湖市住宅消费偏好性调研分析第一部分 市调说明一、 市调对象及范围（一） 巢湖市在售预售楼盘调查（二） 巢湖市城市建设情况及未来规划前景调查（三） 巢湖市基本经济情况调查（四） 巢湖市购房者消费习惯调查（五） 巢湖市房地产市场供求状况调查（六） 对全市重点房地产项目进行调研（七） 其它调研二、 调查方法（一） 实地考察法（二） 直接访谈
2、法（三） 电话调查法（四） 专家探访法（五） 座谈会法（六） 问卷调查法（七） 文献调查法三、 调查组调查组成员：市场部、策划部；调查组负责人：技术支持：设计部。第二部分 宏观经济形势分析2008年相关宏观经济数据统计如下：一、综合统计初步核算，全年地区生产总值（GDP）479.33亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%。分产业看，第一产业增加值100.77亿元，增长6.7%；第二产业增加值210.30亿元，增长19.1%；第三产业增加值168.26亿元，增长10.0%。分季度看，一季度增长10.8%，上半年增长12.5%，前三季度增长13.4%。三次产业结构为21.043.935.1。按
3、常住人口计算，人均地区生产总值11634元（折合1675美元），比上年增加1825元。2008年生产总值 单位：亿元指 标绝对数比上年增长%全市生产总值479.3313.2第一产业100.776.7第二产业210.3019.1工业174.1022.5建筑业36.203.4第三产业168.2610.0交通运输、仓储和邮政业t 23.182.8批发和零售业33.7910.8住宿和餐饮业9.1012.6金融保险业6.425.1房地产业15.617.6其他服务业80.1712.4 居民消费价格一季度比上年同期上涨7.2%，上半年上涨7.2%，前三季度上涨6.5%，全年上涨5.5%，涨幅高于上年0.3个
4、百分点。全年工业品出厂价格上涨6.9%，生产资料产品出厂价格上涨5.5%，生活资料出厂价格上涨12.9%。 年末全市城镇单位从业人员17.12万人，在岗职工16.31万人，减少0.47万人。全年城镇新增就业2.71万人，下岗失业人员再就业1.30万人。年末城镇登记失业率为3.9%，比上年下降0.1个百分点。二、农 业全年粮食作物总播种面积为34.6万公顷，比上年增长3.4%，其中夏粮播种面积6.6万公顷，增长4.7%；早稻种植面积5.1万公顷，比上年减少0.7%；秋粮播种面积22.9万公顷，增长4.0%；蔬菜播种面积5.7万公顷，与上年持平。2008年主要农产品产量 单位:万吨产品名称 绝对数
5、比上年增长% 粮食231.709.6油料25.438.0 其中：花生1.6413.7 油菜籽23.297.4棉花7.009.8蔬菜135.73.4肉类16.065.9禽蛋7.504.3水产品16.054.6 三、工业和建筑业 全年全部工业增加值174.10亿元，比上年增长22.5%。其中，规模以上工业增加值141.09亿元，增长29.0%。轻、重工业分别增长20.9%和31.3%。股份制、其他类型及国有企业继续较快增长。全市规模以上工业经济效益综合指数223.31，比上年提高19.99个百分点。企业主营业务收入429.82亿元，增长31.0%；实现利税41.45亿元，增长17.0%，其中利润2
6、3.75亿元，增长16.0%。黑色金属矿采选业、化学原料及化学制品制造业、非金属矿物制品业、金属制品业、电气机械及器材制造业5个利润超亿元的行业累计实现利润19.66亿元，占全部规模以上工业的2.8%。 全年全社会建筑业增加值36.20亿元，比上年增长3.4%。三级及以上建筑企业实现利税总额3.38亿元，增长37.4%。房屋建筑施工面积525.29万平方米，增长22.7%；房屋建筑竣工面积164.55万平方米，增长36.2%。 四、固定资产投资 全年全社会固定资产投资346.79亿元，比上年增长35.2%。其中，城镇投资306.39亿元，增长38.9%；非农户投资40.4亿元，增长12.7%。
7、技术改造投资78.0亿元，增长27.3%。从产业看，第一产业投资10.17亿元，增长147.8%；第二产业投资193.79亿元，增长21.3%；第三产业投资142.83亿元，增长54.2%。从行业看，工业投资193.79亿元，比上年增长21.3%，其中制造业投资增长30.4%。三产中的交通运输、仓储和邮政业投资增长36.6%，水利管理业投资增长155.1%，卫生、社会保障和社会福利业投资增长199.7%。 全年房地产开发投资49.17亿元，比上年增长51.1%。商品房销售额36.88亿元，增长6.5%。五、国内贸易 全年社会消费品零售总额151.18亿元，比上年增长24.0%。分城乡看，城市消
8、费品零售额89.32亿元，增长25.3%；县以下消费品零售额61.86亿元，增长22.0%。分行业看，批发和零售业零售额126.05亿元，增长23.7%，其中限额以上批零贸易业零售额19.72亿元，增长50.8%；住宿和餐饮业零售额20.77亿元，增长25.6%；其他行业零售额4.36亿元，增长24.7%。 六、对外经济和旅游 全年进出口总额4.48亿美元，比上年增长68.0%。其中，出口3.99亿美元，增长65.4%；进口0.49亿美元，增长92.6%。全年接待海外游客1.24万人次，比上年增长21.6%；接待国内游客431万人次，增长26.4%。旅游总收入25.1亿元，增长36.4%。其中
9、，旅游外汇收入314万美元，增长30.8%；国内旅游收入24.9亿元，增长36.1%。年末全市共有A级旅游景点(区)20处。七、财政、金融 全年财政收入44.80亿元，比上年增长31.8%，其中地方财政收入25.61亿元，增长35.9%。在地方财政收入中，增值税增长19.9%，营业税增长38.6%，企业所得税增长120.3%。财政支出73.94亿元，增长37.3%。其中，教育支出增长44.4%，科学技术支出增长46.4%，文化体育与传媒支出增长49.4%，医疗卫生支出增长76.0%，环境保护支出增长48.7%，城乡社区事务支出增长65.1%，农林水事务支出增长44.9%，社会保障与就业支出增长
10、25.0%。全年二十五项民生工程累计投入10.67亿元，惠及320万城乡居民。 年末全市金融机构各项存款余额（人民币，下同）达到469.54亿元，比上年末增加84.48亿元，增长21.9%。其中，企业存款余额67.37亿元，增长14.7%；城乡居民储蓄存款余额347.59亿元，增长23.3%。金融机构各项贷款余额235.39亿元，比上年末增加37.27亿元，增长18.8%。其中，短期贷款138.22亿元，增长5.0%；中长期贷款86.89亿元，增长40.3%，中长期贷款中个人消费贷款19.49亿元，增长44.7%。第三部分 巢湖城市发展规划描述一、巢湖市城市总体规划简介巢湖市城市总体规划（20
11、002020年）于2001年12月28日经安徽省人民政府批准，其主要内容简介如下：城镇体系：强化中心城市功能，着力构建以市区为中心、四个县城为依托、25个中心镇为骨干、97个小城镇为基础，层次分明、布局合理、设施配套、功能完善的城镇体系。城市性质：全市政治、经济、文化中心、皖中工业发达、商贸繁荣、以旅游和休疗养为特色的滨湖城市。规划区范围：西至忠庙，北至夏阁，南至银屏、散兵，东至清溪半湖、亚父。规划区总面积443平方公里。城市规模：至2005年，建成区面积达28平方公里，市区实际居住人口达到28万人。到2020年，建成区面积达到45平方公里，市区实际居住人口45万人。发展方向：发展南北，提升中
12、间，注重特色、着重长远。即依托老城，重点向北部半汤、南部滨湖方向发展。体现滨湖特色，努力把巢湖建设成为皖中明珠。生态环境：规划以卧牛山作为城市生态环境的中心；以太湖山森林公园、鼓山风景区、银屏山风景区、东庵森林公园、龟山公园等组成城市生态圈；以巢湖、天河、环城河、裕溪河、洗耳池两岸绿化带及城市若干广场形成城市生态绿化群，从而形成城市生态框架体系。规划城市人均公共绿地面积近期10平方米，远期15平方米；绿地覆盖率近期40%，远期45以上；绿地覆盖率近期35%，远期40%。发展目标：按照“一腹两翼，拥湖发展”的城市发展格局，近期重点发展半汤新城区，改造老城区，启动滨湖区，加快道路等基础设施建设步伐
13、。远期目标把巢湖建设成为经济繁荣、设施齐全、通信网络先进、交通体系发达的现代化中等城市。二、未来五年规划展望按照市委、市政府提出的“一年小变化、三年中变化、五年大变化”的总体发展要求，坚持科学发展观，以城市道路建设为重点，以生态环境综合治理为亮点，进一步完善市政设施建设，改造老城区，建设新城区，开发滨湖区，促进风景名胜区建设。（一） 完善城市规划编制体系，组织编制城市灯饰户外广告等专项规划及城市相应地段的修建性详细规划。加大城市规划执法力度，坚决制止违法搭盖，坚决拆除违法建筑。（二） 按照巢湖市城市商业网点布局规划的要求，建设若干综合购物中心、商业步行街及品牌专营店。（三） 按照“一腹两翼，拥
14、湖发展”的思想，改造老城区，建设新城区。老城区以整体开发人民路、城北转盘区域为切入点，五年内力争完成改造任务的60%，新区建设半汤水景公园、新区广场的重点项目。滨湖区重点改造滨湖大道，新建滨湖南岸主干道及游泳码头等配套设施，力争五年初步建成旅游休闲度假区。 （以上资料来源巢湖市规划局）总结：1、无论是从城市规划的性质来看，还是从其“一腹两翼”的战略来看。还是从其具体的市政配套规划来看，其核心思想是巢湖市的扩张；2、本项目位于金湖大道与金巢大道交口，所处区域是城市扩张战略中“南北发展”的重点区域，具备“承北启南”左右逢源的战略地位，前景值得期待。3、随着世纪大道、景观大道的建成，交通上的逐步完善，使本区域形成了立体化的交通网络，抵达城市的各个方位都比较方便快捷。4、各划分区域描述：老城区域：由于城市中心可开发土地相当稀缺，目前有人民路商业步行街、东方新世界两个老城区改造项目，以商业开发为主。半汤区域：市区东北部（半汤）将打造成现代化新城建设区，目前市政务中心、市公安局已建成办公楼，市财政局、国税局、传媒中心等在建，将在近两年内陆续投入使用。同时，随着四海花园、远洲玫瑰园、名仕嘉园的住宅项目的陆续开发，呼应和带动了新城区建设。由于该区域毕竟远离城市中心，且目前生活配套设施及交通非常落后，
