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1、房地产估价师房地产估价理论与方法考试全真模拟卷附带答案1. 【判断题】商场与住宅相反，其朝向对价格的影响要比楼层对价格的影响大得多。（）【正确答案】错2. 【单选题】当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】C3. 【多选题】交易情况修正的方法，主要有()。A.指数法B.差额法C.分数法D.百分率法E.比较法【正确答案】BD4. 【判断题】同一宗房地产在相同估价目的下所得到的评估价值应当相同。()【正确答案】错5. 【单选题】销售利润率的计算基数为()。A.土地取得成本+
2、开发成本B.土地取得成本+开发成本+销售费用C.生产成本D.开发完成后的房地产价值【正确答案】D6. 【多选题】对确定报酬率有参考依据的有()。A.折旧率B.物价指数C.银行贴现率D.投资回报率E.收益乘数【正确答案】CD7. 【判断题】一般来说，某种房地产的价格越高，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。()【正确答案】对8. 【单选题】在建筑容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积不超过3.5，则必须以建筑容积率不超过()为前提来估价。A.3B.4C.3.5D.6【正确答案】C9. 【多选题】在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据。A.法律B.行
3、政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意【正确答案】ABC10. 【判断题】目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。（）【正确答案】对11. 【多选题】开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括（）。A.直接成本利润率B.全部成本利润率C.成本利润率D.投资利润率E.销售利润率【正确答案】ACDE12. 【多选题】路线价法与一般的市场法的主要不同之处有()。A.要做交易情况修正B.不做市场状况调整C.先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整；而不是先对可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合D.利用相同的可比实例价格-路线价，同时
4、评估出许多估价对象-临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个估价对象的价格E.需要确定路线的价格【正确答案】BCD13. 【多选题】两税一费是指()。A.营业税B.城市维护建设税C.教育费附加D.销售税E.房产税【正确答案】ABC14. 【单选题】对于那些较老的、陈旧的房地产，往往需要估价人员对建筑物进行()，依靠其主观判断。A.质量校核B.年龄勘察C.主观思索D.实地勘察【正确答案】D15. 【判断题】土地的自然供给是完全无弹性的。()【正确答案】对16. 【判断题】房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保值功能。（）【正确答案】对17. 【判断题】在农地价格的决定因素中，肥力甚至是
5、最重要的因素。()【正确答案】对18. 【单选题】【真题】某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%，该房地产的价格为()万元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70【正确答案】B19. 【多选题】【真题】根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括()。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【正确答案】BD20. 【单选题】【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是(
6、)。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【正确答案】B21. 【单选题】成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【正确答案】D22. 【多选题】成本租金的构成中有（）因素。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.投资利息【正确答案】ABCE23. 【判断题】买方或卖方对其所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是该房地产对买方有特殊的意义或价值，从而卖方惜售，或买方执意要购买，此种情况下的成交价格往往偏低。()【正确答案】错24. 【单选题】在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因
7、素，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的()作为最终的估价结果。A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果【正确答案】D25. 【单选题】房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。A.四类B.五类C.六类D.七类【正确答案】B26. 【单选题】能够增加房地产市场对中小户型房屋需求的是()。A.增加中小户型的供给量B.增加居民收入C.降低利率D.开征物业税【正确答案】D27. 【单选题】将房地产称为物业的国家或地区是()。A.法国B.意大利C.日本D.香港【正确答案】D28. 【判断题】房地产在经
8、济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力强。（）【正确答案】错29. 【判断题】正常成交价格就是和平获得他人房地产付出的代价。()【正确答案】错30. 【判断题】收益法以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（）【正确答案】错31. 【单选题】对于新开发区土地的估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【正确答案】B32. 【多选题】房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（）等属于房地产的权益内容。A.房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的B.将屋顶出售或
9、出租给广告公司获得收入的C.建筑物装饰装修较为豪华的D.设立了抵押权、租赁权的房屋所有权E.建筑物的层高较高【正确答案】ABD33. 【判断题】房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。（）【正确答案】对34. 【多选题】最高最佳使用是指()，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.估价上合理E.委托人能够接受【正确答案】ABC35. 【判断题】拍卖的房地产估价，人民法院既是委托人，也是估价报告的使用者。()【正确答案】对36. 【多选题
10、】市场法又称()。B.比较法C.积算法D.还原法E.替代法【正确答案】AB37. 【判断题】市场租金与称作协议租金。()【正确答案】对38. 【单选题】【真题】价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是()。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【正确答案】D39. 【单选题】估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在()中。A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测【正确答案】A40. 【多选题】投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定。A.现状用途B.新旧程度C.规
11、划限制条件D.所在地区未来经济状况E.投资者管理水平【正确答案】ABD41. 【单选题】一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。A.1年B.3年C.5年D.6年【正确答案】A42. 【多选题】地价与一般商品价格的主要不同之处有()。A.偿付形式不同B.折旧不同C.价格差异不同D.供求变化不同E.买卖主体不同【正确答案】BCD43. 【判断题】交换价值，是该商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。一般简称的价值是指交换价值，在房地产估价中所说的价值也就是交换价值。()【正确答案】对44. 【单选题】【真题】运用假设开
12、发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【正确答案】C45. 【单选题】选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取()的可比实例即可。A.1个B.2个C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）D.3个以上（含3个）、10个以下（含10个）【正确答案】D46. 【判断题】人口出生率的高低与人口的年龄构成、育龄妇女的生育率、初育年龄、生活水平、文化程度、传统观念和习俗、医疗卫生条件，以及国家计划生育政策等有密切的关系。（）【正确答案】对47. 【判断题】当房地产价
13、格为平稳发展时，可不进行市场状况调整。()【正确答案】对48. 【判断题】从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。（）【正确答案】错49. 【多选题】在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()。A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率【正确答案】BCD50. 【单选题】决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）房地产的供求状况。A.全国B.本地区C.全国本类D.本地区本类【正确答案】D51. 【判断题】同一估价对象可以有不同类型的价值，
14、即同一估价对象的价值不是唯一的。（）【正确答案】对52. 【判断题】计算前后两面临街矩形土地的价格，是采用正旁两街分别轻重估价法。()【正确答案】错53. 【判断题】一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。（）【正确答案】对54. 【单选题】某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。A.130.0B.119.2C.117.5D.120.0【正确答案】D55. 【判断题】高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。（）【正确答案】错56. 【单选题】有时为了一定的需要，持有一定房地产的可能会合并相邻的一宗房地产，则价格往往会()。A.偏低B.与市场吻合C.偏高D.其他【正确答案】C57. 【单选题】有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物
