容--积--率

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1、 容 积 率容积率是指项目规划建设用地范畴内所有建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。容积率越低,居民的舒服度越高,反之则舒服度越低。容积率与地价关系（宏观）(1)容积率对地价的作用与都市规模成正比。都市规模越大,地价随容积率的变化幅度越大;（)容积率对地价的作用与中心区位成正比。从都市外围到市中心，地价随容积率的变化幅度越大；(）容积率对地价的作用与用途有关。对商业地价影响最大,住宅另一方面，工业最弱；(4)容积率对地价的作用与密度有关。容积率对公共住宅区的影响较大，对别墅区较弱。 容积率影响地价的作用规律容积率是用地地块上的总建筑面积与用

2、地面积之比值。它是影响地价的非常重要的因素，它的变化可导致地价成倍上升或下降。一般来说,地价变化与容积率成比例关系，即容积率大，则地价高，但个别时候也会浮现地价随容积率增长反而减少的状况。 一方面，容积率的大小决定了土地开发收益率的高下，从而影响到地价。 由于建设项目在兴建时并非所有的土地面积都能作为建筑物的基底，因而容积率与楼层数目并不完全相等，特别是某些地段，建筑物的建设规划规定留一部分空地，作为绿化用地或保证楼与楼之间的采光、日照及消防间距等等。土地价格是预期收益的资本化,在建筑单方售价和建导致本保持不变的状况下,提高容积率指标,就可以在同等面积的土地上获得更多的建筑面积,不仅可以增长销

3、售收入，并且由于每建筑平方米分摊的地价额减少，总成本减少;在一定限度上又获得更多的经济剩余,纯收益增长,地价上升;反之,容积率减少，土地开发收益减少，地价下降。 另一方面，容积率对地价作用的限度具有一定区域性。 容积率对地价的作用限度与都市规模成正比。都市规模愈大,容积率对地价的影响限度愈大,地价随容积率的变化幅度愈大；都市规模愈小，容积率对地价的影响愈小,许多小城乡在土地流转或规划建设项目时主线没有容积率控制。此外,同一都市不同区位容积率对地价的影响限度也存在着明显的差别,从市中心到外围地区，容积率对地价的作用限度逐渐削弱。第三，容积率对地价的影响具有分用途性。 在一种都市中,不同的用地类型

4、，其容积率对地价影响限度也不同样,对商业用地地价影响最大，住宅用地次之，工业最弱,工业用地在诸多状况下不考虑容积率的影响。以商业用地为例，对同一幢建筑物而言,每平方米建筑造价是相似的，但建筑物在销售或出租时，各层的销售价格或租金却有较大差别，这重要是由于各楼层的楼面地价不等而引起的。地价分派率是指各楼层楼面地价与总地价的比率。对商业用地来说，层次越高，其楼面地价越低,因而,随着楼层数的增高,地价分派率呈递减趋势。调查廊坊市不同楼层商业用房的租金状况,运用租金剥离法测算出每层楼面地价，进行年期修正后，得出各层楼面地价分派率,见下表：楼层 楼面地价分派率（)一层 77二层 2.三层 5四层 .五层

5、以上 1.0这阐明商业用地的地价约72%分派在底层，而三层以上则相差不大。 第四，规划拟定的总平均容积率对地价总体水平有较大影响。 从社会效益和环境考虑,大范畴用地的总平均容积率越低,就越能提供优美、舒服的环境空间，但土地经济效益就相应地越低,地价总体水平越低;从经济效益和节省用地考虑，总平均容积率越高,土地使用强度越大,地价就越高，土地就越节省,但都市环境质量就会下降。另一方面,都市内分区片总平均容积率的高下分布决定了地价空间分布。消费者在购房时,除了考虑地理位置和人文环境外,对生活的质量也越来越注重,她们特别关注在商品房销售的广告中常用的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。 建

6、筑容积率：是指项目规划建设用地范畴内所有建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度:即建筑覆盖率，指项目用地范畴内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范畴内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范畴内的土地面积,一般涉及建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。 房屋建筑物的有关术语 建筑面积是指指建筑物的水平面积。其计算公式为: 建筑面积=套内建筑面积应分摊的公共建筑面积 套内建筑面积=套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积墙体面积阳台建筑面积） 套内墙体面积/共用墙墙体投影面积或=非共用墙墙体水平投影面积公共分摊面积=公用建筑面积分摊系数套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物的公用建筑面积整幢建筑物的各套套内建筑面积之和 阐明:整幢建筑物的公用建筑面积,应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。