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1、房地产开发课程设计 班级：房地产122班 姓名： 指导教师： 日期：2015年6月1日-12日姓名工作分配5、7、9 13、14、15、164、8、101、2、36、11、12成绩教师评语：目录一总论41.项目背景42.项目基本情况43.研究目的与方法5二、项目宏观环境因素分析71.宏观政策72.经济因素73.人口因素9三、项目区域环境因素分析101.长春市区域环境102.高新区区域环境103.项目区域环境11四、项目开发条件分析131、项目现状132、地块征用情况13五、项目竞争力分析141.项目SWOT分析142.项目定位情况16六、建设规模与策划18七、项目开发建设进度安排191.项目施
2、工组织192.开发进度计划20八、投资估算与资金筹措221.投资估算222.资金筹措与使用计划23九、财务数据估算241.销售收入估算242.销售成本估算243.损益状况24十、财务评价251.静态指标252.动态指标25十一、不确定分析261.项目的盈亏平衡分析262.敏感性分析26十二、费用效益分析27十三、社会分析28十四、环境评价30十五、风险分析32十六、结论及建议35一总论1.项目背景倡导国际化湾区生活的中海兰庭，位处于长春城市最热的西南板块，为南部新城中央行政商务区、高品位体育文化区和滨水娱乐休闲区所围拥，比邻水域面积约177万平方米、相当于两个南湖一样的八一水库及30万平方米的
3、永春河永久性湿地公园，拥有更纯粹的自然景观优势。兰庭占地16万平方米，项目建筑风格为新古典主义Art-Deco，充满古典主义的庄重感以及现代主义的简约与时尚。产品为34层峰景高层与18层经典小高层，考虑到不同人群的生活所需，产品面积区间为86-164平方米不等。整个园区根据建筑的排布走势，共设置了以中央公园为主的16重景观节点，营造一种丰富、舒适、休闲的生活环境与氛围。是长春中海9年第五代建筑精品。2.项目基本情况（1）项目的主要技术经济指标：项目的净现值 静态投资回收期 动态投资回收期 内部收益率 敏感性分析的净现值内部收益率 盈亏平衡分析的保本价格和保本面积（2）规划设计：项目占地面积：1
4、60000平方米，绿化率约40%，容积率：2.5 长春中海兰庭位于长春首屈一指的集生态、人文、商业于一身的城市生态富源区高新区。项目总建筑面积约40万平方米，绿化率约40%，毗临八一水库、永春河和富裕河，生态环境优越，发展潜力巨大。城区：高新区南环路与超凡大街交汇处南行1000米地址：高新区 装修情况：毛坯 产权年限：70年 付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款 容积率：2.5 绿化率：40% 开发商：长春海成房地产开发有限公司 建筑类型：小高层、高层 物业类别：普通住宅 供暖方式：集中供热 占地面积：160000平方米3.研究目的与方法目的：中海兰庭三期方案是否可行，毛利润多少，净
5、利润多少，是否符合经济技术指标要求，是否符合规划设计，还可以作为项目筹措建设资金的重要依据，开发企业与有关部门签订合同或协议的依据，最后是编制设计任务书的依据方法：运用各项技术经济指标综合评价：风险适度、社会、经济、环境效益的分析评价。二、项目宏观环境因素分析1.宏观政策 我国房产市场经过一系列政府调控,房价上升的势头并未被明显抑制,近几年，从中央到地方，各职能部门又一轮针对房地产市场的调控以组合拳的方式逐步展开。房产市场是否健康序发展，是国家经济产业结构调整布局的重要目的之一，政策方面是十二五规划的重头戏、是国家经济领域举足轻重的风向标，事关民生、稳定等多项重要因素。2.经济因素 2015年
6、5月11号起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。本次降息之前，央行已经两次降息两次降准、各地救市政策等利好频发，为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”，但就从二季度以来楼市表现来看，尽管救市政策出了好几轮，市场就是没有什么反应，或者有反应的城市仅为一线城市及少数二线城市。 “救市”政策很难起到促使市场规模化放量，政策的效果不会很明显，对于供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市上述特征会表现更加明显本次降息之后，购房者成本继续降低，楼市需求进一步激活，楼市接下来几个月成交
7、量短期反弹是板上钉钉的事情，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于上述一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲，本来下半年会预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临。而对于供地量偏大与库存量偏大（库存去化周期在15个月以上的城市）的二线城市、大部分三四线城市而言，由于降准降息、“330新政”等政策叠加的推动作用，这些城市也将加速去库存，这些城市的库存去化周期将进一步缩短。从今年下半年预期来看，当前库存去化周期在15-20月之间的城市预计库存去化周期将回落至15个月以下，短期市场基本面将回归合理。其他城市尤其是库存去化周期在20月以上的城市则仍然面临去库存的压力。在三次降息两
8、次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，而15月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。从长春房产业的发展现状不难预测，长春房地产投资将继续发展势头，但是从近几年国家土地调控的力度来看，2011年房地产投资的发展势必要受到更强的调控政策的影响。资料显示房地产开
9、发投资增速将在2011年第一季度放缓。转型性投资将接替房地产投资，成为2011年投资主力，到2015年战略性新兴产业的增加值占GDP的比重将达到8%，节能环保投资在“十二五”期间将达到3万亿，比十一五时期多一倍，高铁成为投资的新绿地，2010-2012年计划高铁投资将超1.38万亿，年均投资达到4600亿元，拉动投资增长4个百分点。3.人口因素 2011年长春全市GDP实现4040亿元，增长15.2%；全口径财政收入实现800亿元，增长42%，地方财政收入实现283亿元，增长56.5%；规上工业总产值实现7000亿元，增长23%；固定资产投资按新口径累计完成2450亿元，同比增长30%；城市居
10、民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到20400元和7400元，分别增长14%和12%。主要经济指标增幅继续位居15个副省级城市前列。 三、项目区域环境因素分析1.长春市区域环境 2015年，对长春房地产市场而言，交通体系的完善使得楼市新兴居住板块呈现出新的局面。两横三纵快速路的通车，地铁1、2号线陆续开工建设等利好因素都推动了一些新兴居住板块的出现，长春房地产市场曾经区域发展不平衡的格局已经成为过去。2015年，随着两横三纵快速路的通车，交通环境大大改善，加上优美的自然环境，南城、北城区域房地产市场发展将提速，尤其是生态广场板块、八一水库板块、铁北区域、八里堡板块及北湖板块将迎来更多房企和
11、购房者的积极入驻。2.高新区区域环境长春高新区幅员面积55平方公里，历经多年的发展，现已形成了良好的产业基础。其综合实力日益彰显，成为全市乃至全省最宜居宜业、最具吸引力和竞争力的发展区域。例如2012年全区实现营业总收入3620亿元，同比增长21.15%。全区完成地区生产总值（GDP）571.2亿元，其中南区570.5亿元，同比增长23.3%，预计全年全区完成665亿元，其中南区完成664亿元，同比增长24.9%。 3.项目区域环境（1）自然条件和环境方面的因素中海兰庭倡导国际化湾区生活，位处于长春城市最热的西南板块，为南部新城中央行政商务区、高品位体育文化区和滨水娱乐休闲区所围拥，比邻水域面
12、积约177万平方米、相当于两个南湖一样的八一水库及30万平方米的永春河永久性湿地公园，拥有更纯粹的自然景观优势。（2）交通方面的因素位于高新区南四环路与超凡大街交汇处，小区周边公交线路有：239路、124路、179路、201路、212路、217路、297路、308路、193路、129路。其中239路(公交医院-南湖广场-硅谷大街-一汽轿车基地)可到达红旗街商业圈，124路(太阳城大屯)可到达火车站商业圈，交通便利，出行方便，适宜居住。（3）市政基础设施和公共配套服务设施完备情况生活配套：沃尔玛购物广场、欧亚卖场、东方家园、大鹅岛绿色生态美食园、肯德基快餐、移动营业厅、网通营业厅、邮局等医疗：硅
13、谷医院、博爱中医院、前卫医院及拟建的大型国际医院 教育：双语幼儿园、省二实验小学、在建中的吉大附小、吉大附中、吉林大学、吉林艺术学院动画学院、吉林工业大学、吉林建筑工程学院装饰学院、英华女子中学等多家教育机构满足业主对教育配套的要求 金融：建设银行、中国银行、工行、商业银行等机构为日常生活提供便利 小区内部配套：小区内配有娱乐设施四、项目开发条件分析1、项目现状长春中海兰庭位于长春首屈一指的集生态、人文、商业于一身的城市生态富源区高新区。项目总建筑面积约40万平方米，产权年限：70年，绿化率约40%，容积率：2.50毗临八一水库、永春河和富裕河，生态环境优越，发展潜力巨大。采用新古典主义风格演
14、绎城南高品质生活建筑典范，园区内移步及景的新古典主义园林设计，使宽大的组团中庭丰富且具有层次。网球场、特色商务会馆、景观游泳池等生活配套使项目综合品质卓显。27年专业积淀及7年本土开发经验，中海地产将以天工开物之势打造中海城南核心圈中的高品质纯住区2、地块征用情况征用地块由国家出让方式所得，产权年限为70年，每平方米土地2000元，目前已完成施工现场“三通一平”工作，进行工程设计和施工招标阶段.五、项目竞争力分析1.项目SWOT分析（1）项目优势（Strength）A.品牌优势：中海地产全称是:中海地产集团有限公司，是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，企业类型中外合资。作为中海地产集团有限公司的控股企业-中国海外发展有限公司1992年即在香港上市，曾被国际知名的财富杂志评为中国上市公司(香港和中国大陆)百强中的房地产主要企业。B.户型优势：南北通透，格局方正，干湿分离，小户型与大户型的结合，适合多层次消费群体的需求。C.自然环境优势：临近八一水库、富强水库、永春河世纪公园，三水环绕，环境舒适，适宜居住。D.人文环境：该项目地处高新区，临近长春市政府政府规划用地，靠近南部新城、市政府。(2)项目劣势（Weakness）项目地处目前仍属城郊地区，属南部新开发区域，其区位潜在价值尚待消费者逐步认识。(3)威胁（Threat）A.
