房地产投资分析概论

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1、房地产投资分析概论资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同，对投资经济效果的影响也不同。作为房地产投资者，其投资可能来源于自有资金（股本金）、开发贷款或其他融资渠道，其收益可能来源于出售、出租或经营，但在进行投资决策的过程中，他们都无一例外地要把所有的支出和收入都折算到同一时间点，并通过一系列投资效果评价指标的计算，对各种可能的投资方案进行比较、分析。所以进行房地产投资分析时，须对与之相关的现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标有一个较准确的把握。 （一）现金流量 房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进行考查。从物质形态上看，房地产开发活动表现为开发商使用各种工

2、具、设备，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑部件，最终建造出可供人类生产或生活入住的建筑空间。从货币形态上来看，房地产开发活动则表现为投入一定量的资金，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。对于房地产投资项目这样一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式（包括现金和其他货币支付形式）体现的资金流出或资金流入。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流出与流入之差称为净现金流量。 房地产投资分析的目的

3、，就是要根据特定房地产开发投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查在不同运行模式或开发方案下的现金流出与流入，选择合适的运行模式或开发方案，以获取最好的经济效果。对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。 （二）投资与成本 1.投资与成本的概念 （1）投资。投资可以分为广义投资与狭义投资。广义投资是指人们一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。投资可分为生产性投资和非生产性投资。所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。

4、房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。 一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。固定资产投资是指用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资，固定资产投资在项目投产以后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入产品成本，并通过产品销售以货币形式回到投资者手中。流动资金则是指工业项目投产前有限垫付、在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用以及被在制品、半成品、制成品占用的周转资金。流动资金在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被

5、占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。 （2）成本。成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。 就工业投资项目而言，其投产后便开始了产品的生产经营活动。产品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。生产经营活动中的费用包括生产费用和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。产品生产过程中的费用称为产品的生产成本（亦称工厂成本），生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本（亦称完全成本）。 影响产品成本的因素很多。对于同一种产品来说，不同生产技术方案、不同

6、生产规模、不同生产组织方式、不同技术水平与管理水平、不同物资供应与产品销售条件、不同自然环境等都可能导致产品成本的不同。 投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同，主要表现在两个方面。 财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是惟一的；而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。 在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念（如机会成本、沉没成本、不可预见费用等），这些成本的经济含义及成本中所包含

7、的内容与财务会计中的成本不完全一样。 2.房地产投资分析中的投资与成本 房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动中的投资与成本有较大差异。 对于开发-销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质，但其投资的大部分却都将形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的房地产商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资。开发过程中，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少，甚至是零。所以，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的

8、工业生产项目投资和成本的概念相同。 （1）开发项目总投资。开发项目总投资包括工程建设投资和经营资金。工程建设投资包括固定资产投资和开发产品成本两部分。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 （2）开发产品成本费用，包括产品开发成本，经营成本和期间费用。 产品开发成本。产品开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。按其用途可分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核算上又将其费用划分为6个成本项目，即土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发间接费。 经营成本。当企业对外转让、销售和出租所开发的产品时，应将上述产品的开

9、发成本结转为相应的经营成本，即土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房经营成本和出租土地经营成本。 期间费用。开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 （三）经营收入、利润和税金 1.经营收入 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。 销售收入销售房屋面积房屋销售单价 出租收入出租房屋建筑面积房屋租金单价 自营收入营业额营业成本自营中的商业经营风险回报 经营收入是按市场价格计算的，房地产开发投资企业的产品（房屋）只有在市场上被出售、

10、出租或自我经营，才能成为给企业或社会带来收益的有用的劳动成果。因此，经营收入比企业完成的开发工作量（产值）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。 2.利润 利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。房地产开发投资者不论采用何种直接的投资模式，其销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分，称为投资者的经营利润（或称盈利）。这是劳动者新创造价值的一部分，要在全社会范围内进行再分配。经营利润中的一部分由国家以税收的方式无偿征收，作为国家或地方的财政收入；另一部分留给投资者，作为其可分配利润、企业发展基金、职工福利基金、职工奖励基金、储备基金等。

11、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为经营利润、利润总额（又称实现利润）、税后利润和可分配利润等四个层次。 经营利润销售（含出租、自营）收入经营成本期间费用销售税金 利润总额经营利润营业外收支净额 税后利润利润总额所得税 可分配（应付）利润税后利润（盈余公积未分配利润） 3.税金 税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。国家或地方政府的这种筹集财政资金的手段叫税收。税收是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种方式，具有强制性、无偿性和固定性的特点。税收不仅是国家和地方政府获得财政收入的主要渠道，也是国家或地方政府对各项经济活动进行宏观调控的重要杠杆。（四）

12、房地产投资经济效果的表现形式 1.置业投资 对置业投资来说，其经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。租金通常表现为月租金收入，减少纳税一般要在每年纳税时才能实现，而增值和股权增加效果则既可在处置（转让）物业中实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请抵押贷款）。 置业投资经济效果的好坏受市场状况和物业特性变化的影响，个人或企业进行置业投资的目的是要获得预期的经济效果，这些预期经济效果在没有成为到手的现金流量之前，仅仅是一个模糊的期望。因此，置业投资经济效果的四种表现形式仅能说明投资者可获得的利益类型，在没有转换为一个特定时间点的现金流量之前，经济效果是无法定量描

13、述或估算的。 2.开发投资 房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。 （五）投资回收与投资回报 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入资本的回收；投资回报是指投资者所投入的资本在使用过程中所获得的报酬。例如，金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在每月的还款额中，一部分是还本，另一部分是付息，对于金融机构来说，借款人还本的部分就是其贷款（投资）回收部分，借款人所支付的利息，就是金融机构所获得的贷款（投资）回报。 投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获

14、得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率和利息率。 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。 目前，在国内吸引外资进行房地产开发的过程中，许多中方合作伙伴是将土地全部或部分作为投资，入股到合资或合作企业中去。但这些中方合作者比较多地看重开发利润，即投资回报的大小，很少考虑自己所投入土地资本的回收问题，结果得出一个结论：如果不参加合作，只是把土地转让给外商，提前一次获得的土地收益似乎远远大于合作若干年后所分得的开发利润。为此，当外商提出合资入股时，许多中方合作伙伴觉得还是转让土地来得稳妥，获益也较大。实际上，他们

15、往往忽视了投资回收那部分收益，对于房地产开发投资来说，投资回收通常要远远大于投资回报。 （六）收入价值比率 收入价值比率描述了某宗物业的年收入与其相应的资本价值之间的关系。收入价值比率有综合资本化率、权益资本化率、毛租金收入乘数、净租金收入乘数等许多种表现形式。 1.综合资本化率 综合资本化率是一种收入价值比率，它反映物业某年预期净经营收入与该物业的价值或价格之间的关系。综合资本化率通常用来将物业的净经营收入转化为整体物业的价值。综合资本化率不是资本回报率，也不是用来衡量投资效果的经济指标。综合资本化率可能等于，也可能小于或等于资本投资的预期收益率，这取决于预期收入或价值的变化情况。 2.权益

16、资本化率 权益资本化率也是一种收入价值比率，它反映预计某年税前现金流量与权益资本价值之间的关系。 3.毛租金收入乘数 毛租金收入乘数是指投资性物业在出租经营过程中，物业毛租金收入与物业资本价值之比。虽然房地产投资者从拥有商业物业的租金收入中还要支付运营成本，但由于某种类型和档次的商业物业的运营成本通常占毛租金收入的一定比例，因此毛租金收入乘数在一定程度上反映了投资所获得的投资收益水平。 4.净租金收入乘数 净租金收入乘数是指投资性物业在出租经营过程中，物业净租金收入与物业资本价值之比。由于净租金收入是投资者可获得的净经营收入，因此，净租金收入乘数与投资者可获得的投资收益率相当，但净租金收入乘数显然比投资收益率更容易估算，所以，常与毛租金收入乘数一道被投资者用来初步估算其置业投资的收益水平，或用来判断某商业