北 海 市 房 地 产 市 场调查报告目录一、北海市概况 3二、北海市房地产市场概述 3三、北海与海南房地产市场比较 5四、北海与南宁房地产市场比较 6五、北海房地产营销路线 7六、附：北海部分楼盘调查表 8一、北海市概况北海市位于广西壮族自治区南部，北部湾畔全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，总面积3337平方公里，人口139.5万，其中市区面积964平方公里，人口50.5万北海市地处南亚热带，面临北部湾，年平均气温22.6℃，年平均降水1876毫米这里阳光充足，雨量充沛，气候温和，植被丰茂，天然优良的海滩，岛屿，珊瑚礁，湖泊，形成了风光旖旎的旅游环境，成为闻名遐迩的全国优秀旅游城市北海三面环海，每立方厘米空气里负氧离子含量2500至5000个，比一般城市高出50至100倍，被誉为中国第一天然氧吧，是人类理想的居住地北海市2004年完成生产总值158.1亿元，同比增长12.1%。
城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高全市在岗职工年平均工资11653元，比上年增长13．6％城镇居民人均可支配收入8015元，增长4．2％，农民人均纯收入为2587元，比上年增加133元，增长5．4％二、北海市房地产市场综述（一）市场宏观概述10多年前的“北海投资热”导致了当时房产泡沫的破灭，整个北海房地产陷入了最低谷，据北海市调查数字显示，2000年该市共闲置土地1887公顷，其中房地产开发用地闲置土地面积487公顷；空置商品房107万平方米，其中空置商品住宅80万平方米；停缓建工程项目108个，面积122万平方米，沉淀资金高达200亿元以上直到2000年初，北海房地产业才从谷底开始了爬升，房产广告悄然出现在了报纸电视上;2001年，北海一度出现有楼就卖的奇迹；2002年12月30日国家财政局，国家税务总局联合下发《关于处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知》，此举为彻底处置困扰北海发展的停缓建工程和闲置土地注入了强大的活力，北海闲置的烂尾楼开始盘活；2003年－2005年北海的房地产出现了新的变化，商业地产，旅游地产纷纷登台，房地产业走向了新的局面2004年，北海市房地产完成投资额8.86亿元，同比增长87.1%，比全国增长28.1%的增长水平高出59个百分点；房地产开工项目96个，建筑面积165.6万平方米，同比增长215%和38.6%；房地产竣工项目70个，建筑面积67.7万平方米，同比增长105.9%和89.8%。
同时2004年房地产交易量大幅提高据统计，2004年北海市房产交易面积130.8万平方米，交易额11.4亿元，均为历史之最，同比增长68.9%和89.2%二）市场微观特点1）房地产开发投资迈上新台阶2005年1-3月北海房地产项目开工有14个，建筑面积39.79万平方米，投资额27604万元项目竣工有17个，建筑面积13.22万平方米，申领预售商品房许可证的项目有13个，批准预售建筑面积14.24万平方米，商品房实际预售面积14.22万平方米，实际预售交易额28507.23万元预计2005年北海市房地产投资增长率将达20％，投资总额将突破10亿大关2）房地产交易稳步上涨2005年1-3月房产交易2473宗，面积40.48万平方米，成交额58677.66万元，其中，商品房交易面积为37.93万平方米，占房产交易面积的93.7%，其中：增量商品房交易面积30.98万平方米，占商品房交易面积的81.68%，存量商品房交易面积6.95万平方米，占商品房交易面积的18.32%3）房地产价格上涨显著北海市的商住楼从最低的1000元每平米上涨到新开楼盘1400元每平米左右，年涨幅超过10％银滩附近的烂尾别墅从10万一套涨到了40－50万也很难买到。
4）旅游地产发展迅速北海2004全年接待国内外游客401.35万人次，其中境外游客2.35万人次旅游总收入17.86亿元，同比增长8.97%，旅游创汇553万美元温州购房团，上海购房团及全国各地的投资人士纷至沓来，置业面积已达50％强许多来旅游的游客都表达了来北海置业的愿望，并有不少人已经实现了这一愿望5）开发商看好北海房地产市场北海现有房地产相关企业600多家，比前几年增加了大约50％，大小开发商纷纷前来占领北海这西部的唯一出海口，再现了当年房产精英闯荡两海的现象6）价格差距明显2005年北海现在商品住宅的平均售价仅为1300元/平方米，低端房价为800元/平方米，高端海景房的售价为2000元/平方米左右，这较其他沿海城市为低，市内房价差距明显；与三亚的海景房房价4000多元/平方米的价格差距更大7）本地购买力小制约地产业就城市现状看，市区人口才50万，常规的房地产发展空间增长缓慢，并且目前北海人均住房面积已经达到较高水平，短期内现有人口住房需求不是很大虽然外来移民逐渐增加，但短期内北海还无法提供太多的就业机会本地购买力的大小，制约了北海的房地产业8）北海房价绝对值小温州人说，少买一个卫生间，就可以在北海拥有一套别墅；上海人说，少买一个阳台，就可以在北海拥有一套别墅。
这么便宜的房子，它的升值空间先不研究，它的贬值空间还有多少呢?北海房价的低廉，导致许多在大城市买不起房子的人，愿意来买北海这种单价极为便宜的房子三、北海与海南两地房地产市场比较当年的“两海热”后，海南房地产业集全省之力，在全国范围内进行了强势的宣传推广，率先复苏，全面反弹，房价发展到今天的高度又到了一个关键的瓶颈海南房产价格也接近了广大投资者的心里价位，许多资金正有向北海等中小城市转移的趋势北海与海南虽同属沿海地带，但北海海陆空交通齐备，而海南孤悬海外北海房地产业则是这两年刚刚起步，潜力巨大，如旭日之东升 四、北海与南宁两地房地产比较北海与南宁同为广西壮族自治区南宁拥有省会城市的先天优势，毗邻广东的经济优势，近几年房价大幅攀升迈入2004年的4月份，南宁房地产投资已累计完成12.65亿元，增速达到了65.3%，发展势头强劲在销售价格上，2004年1-4月，南宁房屋销售均价为每平方米2559元，琅东、凤岭新开的楼盘，预售价格以每平方米2400元至3200元不等的价格起步南宁房价也已经到了一定的高度，投资风险加大，投资回报率减小而北海正成为广西最具知名度的城市之一，极大的吸引了投向广西的资金注入北海。
五、北海房地产营销路线北海目前是还是有不少困难和问题，如缺资金、缺企业、缺人才等，但她在中国无疑是一座区位好、环境好、规划好、交通好的美丽城市，它的缺点可以通过发展去改善，它的优点却是其他城市无法拥有的独特优势发展北海房地产业，我们要做的是：1、提高北海的知名度北海的根本是旅游城市，近几年来，北海以“滨海旅游城市”为定位，以促进和服务旅游产业发展为中心，不断加强城市改造建设，着力营造集休闲、旅游、运动于一身滨海特色旅游，使北海吸引了越来越多的人前来观光旅游、度假、休闲、定居要卖北海的楼，须先“卖”北海，宣传推广北海在北海房地产新一轮发展中至关重要，只有提高了城市良好的知名度，房地产业才有可能迎来更好的发展2、用足用好国家房产扶助政策北海市之所以能盘活房地产业，主要是国家出台了一系列针对北海的调控房地产市场的优惠政策和刺激消费的积极财政金融政策，北海市政府配套出台了一系列地方政策措施，解开了北海开发商的束缚，这才使北海的烂尾楼处置工作取得更显著的成效现在的开发商从承包烂尾楼中得到了实惠，加强了资本3、以人为本，提供优惠的移民政策吸引多种格局的人才移民北海北海人是北海建设的基础，也是北海生活消费的保障力量，在北海扎根的人都是北海房产业的绝对消费力量。
本土人士的房产购买是北海楼市的基础4、旅游挂帅，发展北海四大支柱产业仅有繁荣的旅游业是远远不够的，它的抗风险性太差，一个非典，北海旅游业收入下降30％以上只有整个城市全面的发展才可以支撑房地产业这面大旗5、抓住目标消费群，打造养老城市新概念我国正成为人口老龄化国家，目前60岁以上老人约有1.3亿人，北海空气指数长年保持优良，是我国最适合人类居住海滨环保城市，是老人最佳的休闲度假疗养圣地开发适合老人居住的楼盘，搞好一切物业及其他配套设施，是当今国际上先进的经验是房产营销目标市场细分的优良成果6、借力西部大开发的政策目前，北海正面临良好的发展机遇，兼有“东部的环境，西部的政策”北海背靠大西南，毗邻港澳台，面向东南亚，是中国大陆走向东南亚和欧洲的最近口岸，其独特的地理位置和区位优势被全世界都看好六、附北海部分楼盘调查表鸿正丽苑1450海城区鸿正丽苑项目总建筑面积15752.6㎡，绿化率36%，由二幢临街商住楼、二幢公寓楼及二幢豪华别墅构成鸿正丽苑地处云南路与北海大道交汇处，占据了城市最完善的居住核心和交通枢纽北海商旅公寓1580(不含精装修)海城区北海商旅公寓位于北海市北部湾东路，地理位置极其优越.无论您是去机场，火车站还是去北海的各个角落，都有公车到达。
北海银滩度假公寓1750银海区银色的沙滩、蓝色的大海绵延二十公里宛如一条多彩的珠链、嵌在景色如画的北部湾，这是大自然的恩赐---北海银滩国际旅游度假区意创大厦1680海城区商务：生活尊崇位置，赚钱居于第一线意创大厦，占据城市中心主干道——北部湾路身处繁华商业黄金路段，大厦一层设有大型商铺，各类品牌进驻，商机无限，升值无限桂成花园1560海城区桂成花园由北海桂成房地产开发有限公司投资开发建设，楼高20层，总建筑面积约72000平方米，一至三层为大型商场，四层为约2000平方米的空中生态花园及会所，五层以上为办公，住宅地下室为大型停车场碧海银滩1880银海区碧海银滩座落于被誉为“天下第一滩”的北海银滩旅游度假区内，是全国罕有的，北海唯一的与海“零”距离接触的多层公寓项目占地面积5900多平方米，建筑面积15000多平方米，六栋南北朝向的楼宇大益花园二期商铺3980元/平米，公寓1780元/平米海城区大益花园住宅小区由香港大益置业建筑（北海）有限公司倾情缔造她以全新的居住理念，奉献给北海人民一座完美高尚的花园住宅小区，占地20068㎡，建筑面积33000㎡；绿化面积10000㎡大益花园由八栋公寓楼和两栋临街商住楼组成。
蓝色海岸.国际家园别墅2100,公寓1600银海区蓝色海岸.国际家园一期推出“蓝色梦乡”花园别墅组团，一期总用地面积17420平方米，总建筑面积12608.66平方米，建筑密度19.5%，容积率0.724，绿化率60%景翠花园住宅：1750海城区一个近似公园的社区，一个宛如花园的小区——景翠花园，以两幢16层的高层住宅和两幢7层的公寓楼，环绕着近4千产方米的绿权、鲜花、翠草，人性化地壤嵌在四川南路与重庆路的交汇处，眺望着三面大海，相拥着百户温馨之家棕榈泉花园别墅2200海城区棕榈泉花园别墅总用地面积为253亩，规划设计建设197栋独特的具有亚热带风情的豪华别墅，每栋别墅占地（包括花园）从300平方米至1200平方米，小区内配套有3800平方米的豪华会所，有中心花园、游泳池、网球场、幼儿。