法律审查租赁合同

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1、法律审查租赁合同法律审查出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同 就成 立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从以下几个方面进行审查。 11、应注意审查租赁合同是否存在合同法规定的合同无效或可撤销的情形 合同无效 的情形合同法第五十二条规定： “ 有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈，胁迫 的手段订3 、以合法形 式掩合同可撤 销的情立合同，损害国家利益； 2 、恶意串通，损害国家、集体或者第二人利益； 盖非法目的； 4、损害社会公共利益； 5、违反法律、行政法规的强制性规定。 形合同法第五十四条规定：或者下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者

2、仲裁机构变更撤销： 1、因重大误解订立的； 2、在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁 机构 变更或者撤销2、应注意审查岀租人是否享有岀租房屋的实体权利，否则将导致合同无效。房屋的所有权屋管理部门查询。人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房委托或代理岀租的：应注意审查房屋所有权人是否与岀租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权岀租的书面证明材料。（3）共有房屋岀租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意岀租的书面证明材

3、料房屋转租的：应注意审查是否经岀租人同意，是否有岀租人同意转租的书面证明材料3、应注意审查租赁房屋的状态，否则将导致合同无效岀租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。岀租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城 镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终 结前经主管部门批准建设的，人民 法院应当认定有效。4、应注意审查租赁合同的租赁期限、否则将导致合同无效。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限超过临

4、时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。编辑本段相关法规中华人民共和国合同法最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 2最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）编辑本段法律特征1. 房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖合同区分开来。后者是 以移转 物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行

5、使用收益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列人破产 财产，出租人有取回 权。2. 房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成 立，而 不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的 在于获得房屋使用权， 故租赁合同为有偿合同。3. 房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限 不宜过 长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而 且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于

6、租赁房 屋的改良。因此，合 同法第二百一十四条规定： “ 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自 续订之 H 起不得超过二十年。编辑本 段法律问题房屋租赁合同是以房屋为租赁物的合同，即出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付 承租人 使用、收益，承租人交付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。 作为租赁合同 的主要类型之一，房屋租赁合同具备租赁合同的通性，而由于其租赁标的物 是不动产，又有自身 的突出特点。随着市场经济的发展，房屋作为市场主体的主要财产形 式之一，具有举足轻重的地 位。时至今H,房屋租赁合同纠纷已经

7、难以避免地成为司法实践中常见的民事合同纠纷，从而受到广泛关注。房屋租赁合同的性质、对于承租人的特殊保护、转租及有关装潢、添加物的处理等焦点问题在理论界有不同的看法，实践中的处理 亦不统一，在学理及立法、司法界均应进一步明确。 笔者试图从自身的实践积累出发，通 过介绍、分析相关案例，对房屋租赁合同的若干法律问题进 行研究和探讨。由于自身水平 有限，文中观点难免有欠妥之处，但愿本文能起到抛砖引玉的效果。 笔者在本文中着重 讨论了以下问题：第一章、房屋租赁合同概述。通过简要阐述房屋租赁合同的 概念、法 律特征及主要类型对房屋租赁合同进行了宏观的介绍，并着重讨论了房屋租赁权的性质 和 房屋租赁合同的效

8、丿 J 。笔者认为，房屋租赁的权源植根于合法占有较之所有权更为合理，在理论上并无障碍，也有利于房屋租赁合同实务问题的解决。学界对租赁权的性质有不同 的认识， 主要有债权说、物权说以及租赁权之物权化说等二种观点，笔者赞同租赁权之物 权化说，认为租 赁权在本质上仍然是债权，法律赋予承租人的租赁权以物权性质的保护方 式并未从根本上改变租 赁权的债权性质。第二章、房屋租赁合同对承租人的特殊保护。笔者在本章中结合司法实践中的相关案例具体讨论了“ 买卖不破租赁 ” 法则和承租人的优 先购买权两个问题。 “买卖不破租赁 ” 是对所有权的限制，反映了现代民法追求公平正义 和经济效率 的价值趋向。承租人的优先购

9、买权是一项法定权利，可以对抗第二人，同时， 承租人只能在同等 条件下享有优先购买权。第三章、转租。房屋的转租是指房屋承租人 不退出租赁关系，而将租赁 房屋出租给次承租人使用、收益的情形。根据其法律后果不 同，转租可以分为同意转租与自行转 租。转租在实践中引发的争议颇多，在理论界和实际 处理中均有不同的观点，难以进行透彻的讨 论，故笔者仅结合部分案例加以分析，对转租 进行概括性的介绍。第四章、房屋租赁合同中的装 潢、添加物的问题。本章所涉及的问 题也是实践中发生争议较多的间题，笔者认为装潢、添加物 应该属于添附理论中的附合， 中国政法大学硕士学位论文房屋租赁合同若干法律问题研究但我国 现行法律并

10、未将添附规 定为物权的取得方式，相关的司法解释将装演、添加物归属的判定权赋予 了法院，这种做 法虽然能够在短期内有所作用，但难以从根本上解决问题，在制定物权法时 宜明确规 定添附制度。在房屋租赁合同终止时，法院确定装演、添加物归出租人所有，出租人给 予 承租人适当补偿的法律依据在于不当得利返还。在司法实践中，对装演、添加物价值的确 定 实践中曾经有过几种作法，各有利弊，笔者认为以现有价值评估法最为合理，另外，确 定装演、 添加物的补偿价值在评估现值的基础上还需考虑其他多种因素。编辑本段合同款项房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务 的协 议。作为住房的承租

11、人，既要清楚自己的权利，也应了解自己的义务。具体来说，房屋租赁合同应包括以下条款：1. 双方当事人的情况合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。2. 住房具体情况住房的具体位置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室；住房 面积； 住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设承租施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设 备和卫生间设备等； 住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租 人与产权人的关系及是否得 到产权人的委托出租住房。3. 住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、

12、还是允许人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公4. 租赁期限由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有需要 特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了 之后，承租人将住 房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租 人。经协商，出租人同意 后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找 到合适的新住处，出租人应酌情 延长租赁期限。5. 房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁

13、期限内，出租人不得高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期擅自提 限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度 考虑，按月或按季付 款造成的经济负担相对较小。6. 住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的 责任。 承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使 用。如果在正常 使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予 以维修。但如果是因为 承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人 无力对住房进行修缮的，承租 人可与其共同出资维修，承

14、租人负担的维修费用可以抵偿应 交的租金或由出租人分期偿还。7. 住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在 确实需 要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。8. 转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许于这种 转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转 租，出租人则有权终止 租赁合同。9. 违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规 的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人

15、可以提前终止合同，让其 租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。定相应 搬离；如果出10. 租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于述各项 工作等的变动需要与他人互换住房，应该事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终 止，出租人和新的承租 人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方 要提前解除合同，则要提前通 知对方，并按照合同约定或协商给了对方一定的补偿。如果 合同到期，那么该合同自然终止。编 辑本段纠纷问题房屋租赁合同纠纷问题出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款 一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法 为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：达成 规的规定，1 、 审查合同的主体是否适格。限制即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或 民事行为能力人等。2、审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。建设部 1995 年以第 42 号令发布 的城市房屋租赁管理办法第六条