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1、wordxx房地产市场调查报告（2005年2月）2004年的xx楼市在经历了宏观调控的洗礼后，出现了许多引人关注和思考的现象，先扬后抑而后再逐步回暧的走势，宏观面不断的利空袭来，让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断，以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。土地交易情况2004年市区（除开发区外）共招标、拍卖出让土地亩，出让总金额万元。开发区共招标、拍卖出让土地亩，出让总金额为万元。据市国土资源局统计，2004年出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计51宗，包括城市规划建设用地X围内出让33宗，城市规划区外18宗,成交均价在100万元左右，与前两年基本持
2、平，出让面积与2003年相近，但据观察04年出让地块郊区化现象明显，表明土地价格实际上是在进一步上涨，而且体量供应维持在高位，前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市，预计既使今年土地供应严格控制，仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。商品房开发与销售情况2004年，市区商品房销售面积为万平方米，同比增长，其中住宅为万平方米，同比增长；商品房预售面积为127.42万平方米，同比减少，其中住宅为万平方米，同比减少。商品房新开工面积为万平方米，同比增长，其中住宅为万平方米，同比增长。据xx市统计局资料，尽管受到宏观调控影响，但2004年xx市区房价仍呈上升态势，商品房平均每平方米价格为3645
3、元，同比上涨12.9%。其中住宅3185元，同比上涨14.1%，住宅中的多层和高层分别为2885元和3757元，同比分别上涨13.1%和19%；非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为3207元和6930元，同比分别上涨24.2%和10.2%。市区共成交住宅8272套，成交面积万平方米，成交金额万元；共成交商业营业用房1119件，成交面积7.69万平方米，成交金额万元；共成交办公写字楼202件，成交面积万平方米，成交金额万元。此外2004全市经济适用房在建面积万平方米，竣工面积万平方米。2004商品房及二手房交易登记表时间商品房二手房性质数量建筑面积数量建筑面积1住宅37654商业331办公00
4、002住宅108979商业767办公13003住宅863524商业78142112办公41240064住宅721433商业63181048办公456255住宅495314商业46261835办公11818306住宅750133商业19700办公4007住宅109035商业1893办公45008住宅58232商业15800办公30009住宅62526商业8000办公310010住宅271324商业7034办公21311住宅4735100048944400商业717300342200办公2211007700012住宅9373600054553000商业584400405200办公172100720
5、00全年合计住宅合计82722988商业合计1119177办公合计202422004年商品房销售趋势图历年商品房销售趋势图市区二手房中住宅共成交2988套，成交面积万平方米，成交金额万元；二手房中商业营业用房共完成177件，成交面积1.61万平方米，成交金额万元；二手房中办公写字楼共成交42件，成交面积万平方米，成交金额26万元。2004年市区二手房销售趋势图历年二手房销售趋势图(全市)从交易情况来看，2004年度保集半岛总销售面积为63927.38(不含车库平方米)，约占市区总销售面积的5.9%，销售金额万元，占总销售金额的13.8%，销售套数412套，占总销售套数的5%。可以看出，我们在销
6、售数量有限的情况下，在销售金额上还是占有了相当大的比重，说明我人们对于中高层的购买群体中形成了明显的集群效应，但不足之处是限制了部分购买意图不明确的中层购买群体，今年将针对这批潜在客户展开有效的推广，争取让成交量也有一个好的提升。市区2005年交易登记情况时间2005年1月2005年2月商品房成交金额(万元)二手房成交金额(万元)商品房成交套数(套)861419二手房成交套数(套)597320商品房成交面积(万平米)二手房成交面积(万平米)2004年下半年至今重点楼盘预售登记情况案名栋号预售证号住宅套数商业套数办公四季清风苑1-6号04年41号143四季新城2、3、4、5、6、7、1004年4
7、3号856970167345天龙32、33、35、36、45、4604年19号1583427、29、37、39、40、4204年37号2301130、31、43、47、48、504年47号24247172749、50、59、60、6104年79号1230982991251号05年01号158广厦A区04年51号284502313915013、14、15、1604年117号4789136814大众苑05年27号9711东方明珠E0104年53号60E0204年61号60E0304年81号60商住04年119号11294205书香名邸1、4、5、604年75号156207、04年109号22112
8、、3、4、5、6、7、1005年23号264和信花园17、1804年77号160491146491众信蝶景湾3、404年87号118481061101205、604年105号113549612五星公寓1、2、3、4、04年93号13779143130611五一怡景园2、3、404年95号10494104798131、05年15号15113203163215东方前城19、04年99号3020、22、28、29、31、3205年07号216东方兰庭B1、B3、B4、D5、D1、D704年101号72152530香格里花园04年103号18675168福莲汇04年111号04年111号1392225
9、52578新黄浦南A座04年113号255532022509北A座04年25267214中兴荣泰4号地块1号楼04年115号315952707449紫东星座04年121号151861405819银泰广场E、F04年125号8874185376117瑞城名座04年123号9054878817240广润翰城12-15号05年03号961、2、3、4、05年13号56455西京花园1号05年05号129832812935山水人家05年17号34590当代江南31号05年21号1572050江南新城2-8号，10-13号05年25号37890442301526合计689451420097从以上数据可以
10、看出，总体来说，2004年xx房地产市场还是呈现价增量升的良好态势，但值得注意的是2004年6月份以后销售登记数量为平米，预售登记数量为平米，节余房源约平米，去化量比约63%，而今年预计新开楼盘将超过15个，投放体量急剧增加已成定局，如果按04年下半年的去化量比计算的话，市场竞争的激烈程度可想而知。重点及新增个案情况江南片区当代江南开发商：xx市阳光房地产开发某某楼盘位置：环城南路以南，紧邻兰溪街。建筑面积：10万占地面积：104亩形态：多层60%，小高层10%，别墅30%主推：2幢16层高的小高层，约250户。户型：130平方米三室两厅，96平方米两室一厅。价格：小高层均价为3300元/平方
11、米。主推：1月30日将开盘沿兰溪街挑高米，浅进深（米20米）大面宽（面宽达5米7米）商铺。目前小高层销售不多，低于20%，价格3300元，可优惠2%，曾荣获2003中国优秀环境住宅设计大赛金奖当代华府开发商：xx市阳光房地产开发某某楼盘位置：当代江南的南边。东起兰溪路，西至双龙南路，北靠金磐路，南临和信路。业态：高层住宅建筑面积约为50589平方米；小高层建筑面积约为平方米；以多层公寓为主，建筑面积约为128558平方米；单身公寓为平方米，容积率为，绿地率为35%，户数为1836户，开盘时间预计5月28日，目前方案正在修改中，增加了叠加别墅和排屋的物业类型。星月花园开发商：某某中奥置业某某位置
12、：婺州街以西，李渔路以南。建筑面积：9万多平方米。业态：多层22栋与4栋小高层。户型：80160平方米均有。以110平方米140平方米为主力户型。开发周期：分三期推出。2005年主推第二期4幢多层，2幢小高层。目前正在销售中。多层均价3200元/平方米价格区间3090-3300。小高层均价3300元/平方米，价格区间2900-3800。物业管理费：多层元/平米，小高层元/平米，目前可优惠1%-3%。一期销售约95%，二期开盘预计6月28日，第三期将在春节后动工。天龙南国名城开发商：中外合资某某天龙置业发展某某位置：xx八一南街以西，清照路以北，金磐路以南，兰溪街以东围合地块。面积：占地275亩，总建筑面积35万余平方米。特点：某某首个健康住宅，也是全国中小城市首个国家健康住宅。目前销售以小高层为主，均价3200元，区间3000到3800元，推广以健康小区及景观为
