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1、镇江市兴达房地产开发有限公司新民洲共青团农场新农村项目可行性报告二00九年六月目 录第一章 总论(3)一、项目概况二、企业简介三、可行性研究报告编制的依据四、可行性研究报告编制的主要内容五、可行性研究的过程第二章 项目提出的背景、投资的必要性和意义(9)一、项目提出的背景二、项目实施的必要性和意义第三章 市场分析(13)一、房地产市场总体分析二、镇江市房地产市场的走势分析三、镇江市房地产市场发展影响因素分析第四章 项目选址及建设条件 (32)一、项目场址二、场址建设条件第五章 项目建设规模及建设内容(36)一、建设规模二、规划控制性指标三、建设内容四、主要经济指标第六章 项目配套设施(37)一
2、、基础设施条件二、生活方便状况第七章 人民防空与抗震(39)一、人民防空二、抗震第八章 环境保护与节能(40)一、环境保护二、节能第九章 消防措施(44)一、 设计依据二、 消防系统第十章 项目招标投标管理(45)一、镇江市有关施工公开招标操作过程二、项目招标基本情况三、招标初步方案第十一章 项目施工进度计划(47)第十二章 组织机构及营销管理(48)一、组织机构二、劳动定员三、营销管理四、物业管理第十三章 投资估算和资金筹措(51)一、本报告基本资料二、总投资估算三、资金筹措第十四章 项目经济分析(53)一、项目总投资额二、销售收入计算三、静态分析四、不确定性分析第十五章 风险分析(54)
3、一、主要风险因素二、主要风险之对策第十六章 项目社会效益评估和项目申请结论(66)一、项目社会效益评估二、研究结论及建议附表：一、投资估算表二、土地及开发费用摊销估算表三、总成本表四、损益表五、全部投资现金流量表附件：1、企业法人营业执照2、资质证书3、项目选址意见书4、公证书第一章 总 论一、项目概况项目名称： 新民洲新农村建设单位：镇江兴达房地产开发有限公司项目建设地点：京口区新民洲共青团农场二、企业简介名称：镇江兴达房地产开发有限公司住所：镇江市京口区新民洲共青团农场法定代表人：商俊注册资本：800万元人民币企业类型：有限责任公司经营范围：房地产开发经营、物业管理镇江兴达房地产开发有限公
4、司的前期已独立开发了上党农贸市场等项目,有丰富的地产项目开发经验和一定的资金实力.三、项目申请报告编制的依据公司受镇江兴达房地产开发有限公司的委托，编制该公司开发的新民洲新农村项目申请报告，报告编制的依据是国家公布的有关法律、法令、法规、政策和镇江市有关政策、定额标准以及有关文件规定。报告的基础数据和资料来自镇江市、京口区有关部门和建设单位提供或认可的资料、文件、函件及我公司调查得到的资料和信息。具体内容为：1、国家发展计划委员会办公厅计办投资(2002)15号投资项目可行性研究指南2、国家计委等计投资(1993)530号关于印发建设项目经济评方法与参数的通知及建设项目经济评价方法与参数(第二
5、版)3、建设部于2000年9月颁布房地产开发项目经济评价方法4、镇江统计年鉴(2007)5、镇江兴达房地产开发有限公司提供的资料有：a、镇江兴达房地产开发有限公司企业法人营业执照b、镇江兴达房地产开发有限公司暂定资质证书c、镇江兴达房地产开发有限公司前期规划设计总平面图d、镇江市京口区发展改革委员会批文f、项目的其它相关资料四、项目申请报告编制的主要内容根据委托方的要求，力求切合实际，本着“经济合理，技术可行”的原则，以当前实际需求、资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目的市场及建设方案的技术、功能、经济等方面进行分析，确定合理的建设规模，估算项目投资，并进行必要的效益分析和风险分析。1、投资
6、环境及市场分析2、项目提出的背景、投资的必要性和意义3、项目选址及其依据4、项目建设规模及建设内容5、项目配套设施6、项目施工进度计划7、投资估算和资金筹措8、项目经济效益分析及评价9、项目风险分析五、项目申请过程公司受镇江兴达房地产开发有限公司委托承接本项目后，组织有关人员到现场及相关地点进行认真的踏勘和调查，在搜集了地质、地貌、交通、供电、供水、排污等资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性、规划方案的科学性、项目实施的经济性等方面进行了充分的论证，在此基础上形成了项目申请报告。六、主要结论1、镇江兴达房地产开发有限公司注册资金达800万元，公司法定代表人高俊。2、项目的实施将进一步完善京
7、口区新民洲功能，为京口区新民洲经济发展提供新动力，为吸引外资提供新磁场，为积聚人才提供新平台，对合理利用城市建设用地、提高土地利用率，改善社区环境，优化城市布局、美化市容市貌都具有积极的意义。3、本项目选址位于镇江市京口区新民洲农场，项目位于红旗村。总规划占地102598。974平方米，规划总建筑面积113064。07平方米。本项目所在地区城市基础及公共配套设施齐全，自然环境优美，交通便捷，项目市场前景和预期价格较为有利。4、项目概算总资金12117.3万元，其中土地费用23085万元、建筑安装工程费用12437。05万元、前期费用614186万元、财政及事业性收费143798万元、配套工程费
8、、316578万元销售费用11306万元、不可预见费6023万元。项目现有资金为注册资本金800万元,占总投资额万元的3。87%。5、本项目预计销售总收入为25702.83万元，上缴税金1824.90万元。可实现税后利润3199.07万元，投资利润率为15.47%。综上所述，镇江兴达房地产开发有限公司实施本项目可以实现丰富的经济效益和优良的社会效益，并能保证项目效果的持续发挥。同时镇江兴达房地产开发有限公司具有较强的技术力量和经济实力，确保本项目的顺利实施。第二章 项目提出的背景、投资的必要性和意义一、项目提出的背景镇江市是国家级历史文化名城，也是国家旅游发展重点城市之一。镇江市地处我国沿海和
9、沿江产业带“T”字型生产力布局一级轴线的交汇部分，这是我国较长时期内进行重点开发的两条主要轴线。进入九十年代以后，我国沿海开放重点由珠江三角洲向长江三角洲转移，以浦东开发开放为龙头的长江产业带已进入快速增长时期，对长江三角洲和沿江地区的开发开放和经济发展产生了重大而深远的影响，区位优势极为明显，加之镇扬大桥建成通车及京沪高速铁路国家级重点工程正在紧锣密鼓的建设和准备之中，这给镇江市的发展提供了历史性机遇。为更快更好地加快城市建设的步伐、促进区域经济的发展，镇江市委、市政府作出了“2010年把镇江市基本建设成现代化大城市”的这一跨世纪的重大战略决策。根据城市发展规划，镇江市正按照“东进、南移、西
10、拓、北连”的发展思路，进一步扩大城市规模，逐步拉开现代化大城市的框架。近年来我市在扩大城市规模的同时，还在优化城市结构，改善城市功能等方面做了大量工作，已建成润扬大桥、城市客厅、城市花园、珍珠项链、引资大道、南徐路和南门立交桥等现代化大城市框架工程建设。该项目地址位于镇江市京口区新民洲。项目距市中心不到25分钟车程。目前该片区城市基础设施齐全，自然风景宜人，公共交通便捷。镇江兴达房地产开发有限公司有着丰富的房地产开发的经验，并以严格、科学的管理，一流的质量，良好的信誉，取得了项目地居民以及主管部门的一致好评。二、项目实施的必要性和意义1、项目建设是镇江市加快向较大规模城市发展的内在需要2003
11、年底，镇江市拥有城市人口60万人，城镇人口占总人口比重较低，中心城市的吸纳、辐射作用不能得到充分地发挥。根据镇江市远景发展目标，全市将按照高起点规划、高标准实施的原则大力加强城市建设，力争到2010年使市区的城市人口提高到100万，形成布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美的现代化城市。为达到此目标，必须加快城市居住用房及配套设施的建设。本项目作为房地产建设项目，其实施对扩大城市生活设施和基础设施的供给、加快城市人口的集聚、实现镇江市城市发展战略可起到积极的推动作用。2、项目的实施符合我国宏观经济发展的方针政策，是进一步拉动有效需求、促进镇江市经济发展的需要根据国家的有关政策导向，未来几年我国
12、的经济发展的重点仍将以扩大内需为主，通过投资和消费双向拉动来促进社会经济的发展。住宅建设作为新的经济增长点不仅关系到国计民生，更担负着拉动消费、促进经济增长的重任。根据有关专家预测，为确保GDP增长7%，固定资产投资的增长必须在12%以上，作为重点发展的房地产建设的投资更应有较大的增长。因此，在今后多年内继续加大住宅建设投资力度和建设规模将是我国拉动经济增长的重要手段之一。根据国务院关于把房地产业培植成为新的经济增长点和深化住房制度改革等文件精神，我国已明确把城镇住宅建设作为我国经济发展的新的增长点，并作为国民经济可持续发展战略的一个重要部分来实施。随着房改的深入、住房公积金制度的建立和完善以
13、及群众住房观念的改变，住房个人消费的主体地位已基本确立。引导加快房地产行业的健康发展，可以拉动城市居民的住房消费，带动相关行业的发展。本项目的建设符合国家的产业政策，对促进镇江市房地产业的健康发展、并带动相关产业的发展具有积极的意义。3、项目的实施可为今后合理利用镇江市城市建设用地资源，优化城市结构，促进城市住宅成片化的建设，有效发挥当地基础设施的效用良好的城市形象对内可增加凝聚力，外可增加竞争力，能够创造巨大的对外开放优势，因此，利用存量土地资源于基础设施和房地产建设，美化、彩化、亮化、绿化城市以创造良好的城市形象一直是镇江市历届政府所追求的目标。人多地少，市区建设用地资源不足是镇江市的基本
14、行情，一方面经济和城市建设不得不继续占用有限的土地资源，另一方面，由于城市人口的增加，对住房的需求也不断增加，对城市建设用地也提出了新的要求。城市建设用地的不足不仅制约了经济建设、城市建设和房地产业的发展，也形成用地的结构性矛盾。为改变目前市区用地指标较低、人均建设用地较少、城市用地紧张的现状，从提高城市土地利用效率和紧凑度的角度出发，镇江市政府进一步扩大城市规模，逐步拉开现代化城市框架的发展构想。但要把这一构想付诸实施，就必须按产业化的思路，形成投入开发建设产出的良性循环。本项目的实施有利于镇江兴达房地产开发有限公司进一步实现土地的潜在效益，为企业的发展提供必要的资金；有利于实现土地和基础设施的综合开发和高效利用；有利于该地区形成布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美的现代化住宅小区。对优化项目所在地的区域环境、提高当地居民的起居生活质量以及改善城市的形象都具有积极的意义。第三章 市场分析一、房地产市场总体分析1、2005年全球房地产行业现状与特点全球房地产业成为支撑不太景气的全球经济的支柱之一；全球房地产价格快速上涨，不少国家的房地产市场呈现局部过热现象，
