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1、细心整理如何办理住房公积金贷款实行对象 住房公积金实行对象是全部行政机关、企事业单位包括外商投资企业、城镇和私营企业在职职工。专项用于职工个人购、建、大修住房等。 对所申请的个人住房公金贷款缺乏以支付购房所需款时，缺乏局部可向银行申请商业性贷款。申请公积金抵押贷款 由市住房资金管理中心及指定承办银行受理。 申请条件 已参加缴交住房公积金，并连续缴交的职工 有所在单位出具的借款人固定经济收入的证明 每户只能享受一次本项贷款 借款人购置的住房必需是解困房、 经济适用住房、已办商品房预售许可证的平凡住宅和二级市场住房。 有符合法律规定的购房合同或协议书 (A)有购置一套自住房所需资金30%以上的自有
2、资金,并以此作为购房首期款(买一手房) (B)拟购房产位于市内,首期款项(不低于评估价的40%)已存入指定银行帐户(买二手房) 7.具有本市城镇常住户口或有效居留身份 货款额度、期限、利率 每户最高可贷款额度为12万元，贷款额度随着住房公积金存量的增长而调整。 贷款期限最长为30年，贷款年限加借款人年龄不能超过法定的退休年龄。 贷款期限在5年以内的为414，5年以上的为459，贷款本息接受按月等额均还的方式。 归还方式 公积金贷款本息接受按月等额均还方式，借款人须按借款合同规定，每月到贷款银行归还贷款本息，也可托付所在单位每月从工资中代扣转交贷款承办银行。待还清贷款本息后，办理抵押登记注销手续
3、。 办理程序 A买一手房 借款人到市住房资金管理中心领填申请表资金中心审查贷款资格5个工作日承办银行审查贷款平安性20个工作日承办银行分别与借款人和售楼单位签订借款合同和抵押合同借款人办理抵押登记和房产保险承办银行放贷购房者还款清户 B买二手房 申请人与卖房签订房产买卖合同，并向中介公司申请 中介公司收齐资料并协作申请人到银行办手续 资金中心审查贷款资格 承办银行审查贷款平安性，并向买卖双方及中介公司出具贷款承诺函 评估机构对物业评估的确认 借款人办理贷款，抵押合同签字和房产保险 中介公司负责办理房产过户及房产抵押登记手续，并将他项权证交银行收押 承办银行放贷 购房者还款 清户 申请人需供应的
4、资料 申请时申请表须经所在工作单位证明盖章并提交: ( 1 )借款人身份证、户口簿原件及复印 ( 2 )合法的商品房预售合同或销售合同及复印件 3拟购住房售价30以上自筹资金的证明已预付给售房单位的局部供应付款收据原件 4售房单位同意为借款人供应阶段性担保的承诺等。 5职工申请时，须以自有、共有或第三房产进展抵押，或用有价证券质押。 注：借款人已婚的需供应配偶身份证，户口本，结婚证原件及复印件二份，未婚的需供应未婚证明。 假设申请人买的是二手房,还需供应: ( 1 )申请人家庭收入证明或纳税证明 ( 2 )供应银行认可的评估机构对抵押物评估的评估报告 公积金的转移与支取 一当职工变开工作单位时
5、，其住房公积金本息转入新调入的单位职工公积金帐户下 二购置，建立，翻造，大修自住住房的 三当职工离退休或户口迁出本市、出境或与单位终止劳动关系，其积累的公积金本息一次结清，退还本人，同时注销职工住房公积金帐户。 四当职工在职期间去世，可由其继承人或受赠人依据 继承法的有关 规定办理提取 手续。职工在符合有关条件下经单位批准可支取住房公积金帐户的存储余额。 支取住房公积金步骤 到开户行支取审批表和支款凭证 到市住房资金管理中心审批 到银行支取住房公积金 办理住房公积金贷款应按以下程序： 一借款人申请住房公积金贷款须要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并照实供应有关资料。
6、 二市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。 三贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续 特别提示：购房时，借款人依据自己公积金的缴纳状况，到银行进展测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。依据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息
7、共计2500元，余额12500元可一次性归还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再归还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，削减月还款额的方式进展还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有必需限制的。假如客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将遵照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额缺乏时，借款人应刚好将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可依据自身实际进展选择。 假如客户购置个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住
8、房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种缘由没有申请到“公积金”贷款，而此时此刻个人公积金缴存到达规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进展归还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。 申请银行个人住房贷款工作流程： 一买方要与开发商签订商品房预售契约。 二支付30以上的房款。 三去房管部门办理预售登记。 四办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。 两种还贷方式利息天壤之别 一般的购房人只知道贷款必
9、需归还利息，可是，接受不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以到达10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。 市民刘先生上个月刚买了新居，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊异的事他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限一样，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！缘由只是他们接受了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一窍不通。 “在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里
10、，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。” 签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提示，刘先生还以为贷款就是这样办的，又生气又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又细致翻了好几遍，发觉合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请挚友算了一下，假如套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比此时此刻要少2.49万元。 银行普遍主荐“等额法” 为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的
11、身份对南京多家银行进展了暗访。 在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购置一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热忱地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元； 记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右慢慢递减到1000多元。 究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话： “两种还贷方法哪一种更合算呢？” “总的说来其次种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到3
12、0年才还清的，假如提前还贷的话就没有那么大差距了。何况运用递减法虽然后面还得少，但是一起先压力太大了。” “哪一种更便利呢？” “当然是第一种等额法便利，每个月只需按月还给银行一样数额的钱就行了。其次种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦所以我们一般都引荐客户选择等额法。” 随后，记者接着以购房人的身份电话询问了商业银行、招商银行、工商银行、建立银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也成认应当遵照个人的不同状况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。 银行倾向性在于息差 导致银行产生这种倾向
13、性的缘由何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。” “两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进展了一番计算，得出的结果令人震惊同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！ 该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然盼望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像平凡商品买卖一样，一般的商家都会引荐顾客购置价格高、利润高的商品，怎么会引荐价格低、利润低的商品呢？ 至于银行说明的“等额法比递减法便利”的理由，记者发觉，运用递减法事实上也并不如想像的那么麻烦。虽
14、然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不须要人力测算，银行的计算机系统特别轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。 而另外一个“递减法起先还款压力大”的说明，记者通过业内人士测算发觉，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。坚信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。 银行称没占到廉价 昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在承受记者采访时称，
15、两种还款方法外表上看两者利息总额相差不少，而事实上两者的计算原理是一回事。 “不存在银行占廉价。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷到处长丛华昌介绍说，1998年5月央行公布了个人住房贷款管理方法，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且事实上两种还款方法计算原理是一样的。 “简洁地看，两者利息是相差必需额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是遵照客户占用银行资金的时间价值来计算的。” 据丛处长说明，造成这两种还款方法利息总额不同的根本缘由，在于顾客占用银行资金发生了变更。递减还款法，由于顾客一起先就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法那么不同，起先还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。 针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。 “可能我们的局部柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，
