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1、均安星豪湾风情商业街推广方案目录:一、 均 安 概 况第2页二、 均安商业物业总体概况第2-7页 1、均安主要商圈分析 2、各楼盘商铺租金、售价一览表3、商铺的供应量分析三、项目定位第7-12页 1、形象定位 2、经营路线定位3、功能分区定位4、价格、租金定位5、目标客户定位四、整合推广第12-15页 1、推广策略2、媒体策略 3、各阶段推广计划五、总结第15页一、 均安概况:1、 概况:均安镇地处珠江三角洲腹地,位于顺德市西南部,与中山、新会相邻,总面积81.3平方公里,下辖18个村委会和1个街道办事处,常往人口8万,流动人口4万多,旅居海外和港澳台的乡亲4万多。均安镇是省级旅游度假区、省民
2、族民间艺术之乡。第三产业以旅游业、房地产业和专业化市场的开发为重点。以均安碧桂园高尔夫生活村、生态乐园、李小龙祖居为龙头的康体游、生态农业游、名人游蓬勃发展。 均安现正积极树立牛仔纺织服装产业和旅游度假两大品牌。 2、腾飞的第二工业目前全镇共有工业企业646家。其中,规模企业32家,三资企业63家,规模企业4家。工业区配套完善。近年来,均安新开发工业区15个,面积共2500多亩,投入资金达5000多万元,并重点规划了3个总面积5000亩的镇级大工业区,为均安工业发展打下了实的基础。3、蓬勃的教育事业教育事业蓬勃发展,全镇现有中学7所,小学18所,幼儿园29所。二、 均安商业物业总体概况:1、
3、均安主要商圈分析:1)、 以百安路为界,三华商业城、壹加贰商场和天天商场为中心,加上宏安路商铺组成的中心老商圈。 A、 三华商业城一层是拥有126个卡位(2/个)的菜市场,一个卡位租金200元/月左右,沿百安路的商铺租金在30元/左右,二层已经出租做了厂房; B、天天商场以经营小食品、日常用品为主,面积600,沿街商铺租金40-45元/,以经营小家电、摩配、文具为主;商场旁边的小商品市场经营低档服装、杂货,每个摊位租金180元/月; C、 壹加贰商场较陈旧,以经营小食品、日常用品、低档服装鞋类为主,面积600左右; D、锦安路两边店铺林立,经营小百货、文具、通讯器材、服装鞋类为主,租金价格在3
4、0元/左右,还有上升的趋势。点评:此商圈商业氛围较浓厚,人流量大,位于均安镇中心,是满足均安人日常消费的老商圈,商业业态主要以关系民生的商业为主。沿建安路的碧海名居商铺售价在7150-15000元/,商铺租金价格为100元/,集中了一些中档的西餐厅、快餐厅、品牌服饰等,是全城商业物业售价、租金最贵的地方,也是人流相对集中的区域。2)、以富安国际牛仔城、万乐福购物广场为中心,加此区域百安路的商铺组成的商圈。 A、万乐福一层为新建的中心菜市场,经营蔬菜、肉类,拥有200多个卡位(2/个),每个卡位租金350元/月,市场内铺位租金50元/; 二层为面积1200左右的购物商场,经营中低档服装、食品、日
5、常用品为主,小电器、手机、烟酒、金银饰品为辅; B、富安牛仔城为均安牛仔服饰产业发展的产物,主要经营牛仔服饰配套行业。点评: 此商圈毗邻均安旧商圈,是伴随均安牛仔纺织服装产业的发展而形成的,商业业态以牛仔纺织服装配套产业为主,如布料批发、服装批发等。3)、以嘉都商场、泰和市场和新华永丰菜市场、裕丰商场为两端中心,连接保安路、均榄路商铺组成的商圈;A、 嘉都商场面积1500左右,以经营副食、日常用品、小家电、中档服饰(占据了商场近一半的面积)为主;B、 泰和商场面积300左右,经营日常用品为主;C、 新华永丰菜市场占地500左右,经营蔬菜和肉类,旁边的裕丰商场经营小百货,面积在300左右;D、
6、保安路近均安大桥的商铺租金约40-45元/,均榄路商铺租金价格在20-25元/ 。 点评: 此商圈以康乐路为界,均榄路两旁集中了70-80家小规模的服装厂、绣花厂,保安路靠近嘉都商场集中了一些关系民生的低档商业业态5。本地居民和厂里的工人形成此区域的消费主力,此区域亦是最靠近本案的区域,商业氛围差,商业业态较单一、原始,迫切需要一个新的上档次的消费中心。2、各楼盘商铺售价、租金一览表 楼盘名称售价租金备注丽雅苑5380-10800元/未定12月31号交楼怡华园二期4100-5488元/未定12月交楼丽景阁5500元/35元/打桩阶段碧海名居7150-15000元/45-100元/现楼鸿俊轩只租
7、不售40元/现楼,建行租沿百安路四间鸿逸轩10000元/40元/现楼牛仔城二期7000-10000元/28元/(夹层3元/)现楼牛仔城一期4200元/(靠内街)3、商铺的供应量分析:随着均安经济的不断发展,商业物业市场竞争将更加激烈,供应量亦在原有的基础上继续增大。详见下表:楼盘名称数量(套)备注怡华苑一期25现楼汇福豪庭24现楼牛仔城一期400 现楼牛仔城二期105现楼盈翠轩21现楼碧海名居12现楼聚丽豪庭26(商场)怡华苑二期80新建丽雅苑27新建鸿俊轩9新建鸿逸轩11新建鸿信轩3新建帝豪湾154新建丽景阁16新建分析:1)、均安镇今年商铺新增供应量达到了300套,其中已经销售了近60套。
8、鸿球地产11套不售,丽景阁17套全部售罄、丽雅苑已售12套。市场仍然有足够的容纳量消化剩余货量。2)、本案推出后,将与牛仔城二期、怡华苑二期商铺形成“三足鼎立”局势,共同占有绝大部分市场份额,然而本案与牛仔城和怡华苑二期的位置、经营定位、经营内容、推广策略上面有很大区别,所以本案建成后必将成为均安新的商业中心,消费新坐标。三、 项目定位:一)、形象定位:* 均安第一品牌商业步行街-缔造东区尖沙咀,引领均安新时尚;* 集购物、美食、文化、休闲娱乐为一体综合性的欧陆风情商业步行街。二)、经营路线定位:走差异化、互补性道路,引进知名品牌,专做中档精品,突出与均安目前的商业不同的经营线路。三)、功能分
9、区定位:1、功能分区依据:1)、依据项目整体形象定位的需求: 项目要塑造东区尖沙咀,均安消费新坐标的形象。是均安唯一的至大的集购物、餐饮、休闲娱乐、文化于一体的综合性欧陆风情商业步行街;2)、依据发展商城市运营商的角色定位: 发展商促进东西区协调发展,打造东区高档住宅小区,均安第一商业街,起到城市运营商的角色;3)、依据公司后期发展的需要: 公司后期项目的开发主要集中在商业物业部分。前期商业街的定位以及经营的好坏直接影响到后期项目的开发。从后期项目开发的角度来讲,步行街只许成功。2、功能分区: 1、 超级市场区: 1)、位置:A座商铺(A11A171除外)2)、目标商家:本土有一定影响力的综合
10、性超市,经营内容要有别于目前均安的各个商场。例如:信和商场3)、理由: 大商家对位置、人流的要求比较严格,A座紧邻马路、河堤公园,将来人流比较旺盛; 若主力商家招商失败,可考虑进行组合招商,例如:屈臣氏、中型家电连锁超市、通讯器材连锁店、珠宝店、银行等。A座的位置、人流方面均可以满足这些商业业态的需求。2、 中西美食区: 1)、位置:B座商铺(、B17号-B31号商铺除外) 2)、目标商家:大型酒楼、中档西餐厅或者自助餐厅、美食街、饼屋等 例如:一层引进一家大的酒楼、中档西餐厅或者咖啡馆像绿茵阁西餐厅、彩蝶轩等,二层做各地小吃美食街或者自助餐厅、酒吧、咖啡馆等。 3)、理由: 紧邻马路,商家需
11、要; 饮食行业的油烟问题不会影响到小区居民的生活起居; 对面的河堤公园建成后环境优美,为商家揽客提供便利;3、 品牌店一条街 1)、位置:内街A11号A17号、B17号B31;1座131座24号、2座1号2座17。 2)、目标商家:中档次的休闲、运动类品牌服饰、鞋类、窗帘布艺、床上用品等特色品牌店。 例如:千色、华伦天奴、百丽、安踏、德尔惠、以纯、啄木鸟等品牌。 3)、理由: A1号A12号位置偏,形成不了连续性,故排除在外; 两边商铺,真正步行街感觉;4、 休闲精品区 1)、位置:1座铺位二层 2)、目标商家:美容养颜、康体店、美发店、精品饰品店等 例如:伊丽莎白美容、香水、箱包、小饰品店等
12、 3)、理由: 铺位本身的面积决定:铺位面积从14个方到270多个方不等,小的铺面可作精品、小饰品、女性化妆品专柜等,大面积的可以作美容美发; 铺位的位置决定:此类行业靠的是专业和名气,相对来说回头客多,对人流的要求并不十分严格;5、 文化影音区: 1)、位置:2座商铺二层 2)、目标商家:书店文具店、影碟店、网吧 3)、理由: 此区域商铺进入性差,有四只楼梯把商铺间隔开来,难以形成商业的延续性; 此区域邻近市政文化、体育中心,和文化有关系; 均安目前的文具店、书店不上档次,不成规模。 网吧设在二楼,有足够的面积,而且可以带动一定的人流。6、 生活配套区:1)、位置:A座1号12号商铺2)、目
13、标商家:纯净水店、粮油店、干洗店、士多等,或者考虑作商场的仓库。3)、理由:作为小区的生活配套商业对位置要求不高;位于侧街,对整个商业步行街的氛围没有什么影响。商场需要仓库位。注:整个小区建成后将达到1660户,故招商时可考虑银行、邮政代办点、干洗店等生活配套。四)、价格定位:1、商业街定价原则:1)、整个小区的高质素,商业街的整体形象,商业街的地理位置、紧邻市政文化体育中心,未来人流走向,暂定价为5000-13000元/;2) 、商铺定价分为四个档次:A、B座沿东堤路的商铺价格最高,为第一档;靠内的价格为第二档;A、B座商铺二楼与1、2座裙楼商铺(A1-A12除外)首层为第三档,1、2座裙楼商铺二层与1座1号-1座12号为第四档。2、商业街定价:1)、外街:均价:12000元/A1号、A2号、A9、A10;B1号、B2号、B3号、 B15号、 B16号为13000元/,其余均价11800元/;2)、内街:均价:8000元/A11号A17号、B17号B31 , 9000元/ ;1座131座24号、2座1号2座17,7000元/ ;3)、侧街;均价:5000元/ 1座1号12号铺4)、A、B