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1、房地产抵押估价报告估价项目名称：上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号房地产抵押价格评估委托方:郭邦年估价方：上饶市众恒房地产评估事务所有限公司估价人员：*估价作业日期：二O一年三月二日至三月五日估价报告编号：*目录一、致委托方函-1二、估价师声明-2三、估价的假设和限制条件3-4四、估价结果报告-5-8（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期五、估价技术报告9-17（一）个别因素分析（二）区域分析（三）市场背景分析（四）最高最佳使
2、用分析（五）估价方法选用（六）估价测算过程（七）价格结果确定六、附件-18致委托方函*先生.受您委托，我公司对*拥有的位于上饶市信州区月城花泉1号楼2单元1002号住宅在现状利用条件下的房地产市场价格进行了评估，为郭邦年先生将此房产转让给您向北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行做抵押贷款，确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积146.36平方米）在估价时点2011年3月2日的公开市场价格为：（币种：人民币）房地
3、产总价：61.38万元大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整单位价格：4194元/平方米顺致商祺法定代表人：*二O一年三月五日估价师声明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准(GB/T50291-1999)房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6. 没有人
4、对本报告提供了重要专业帮助。7. 本估价报告由*公司负责解释。8. 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师估价的假设和限制条件1. 产权方以商品价购买委估房屋并取得房屋所有权及支付有关税费。2. 在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3. 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。4. 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力
5、对估价结论的影响。5. 估价对象建筑面积、结构等均以房屋所有权证（京房权证密私字第53357号）为依据。6. 本报告附件中的材料系报告的重要组成部分，本次评估中涉及的附件均为委托方提供，我公司未向政府有关部门核实和调查。本报告是按附件中的材料是真实、全面的前提下进行评估的。如因材料不符、变更或委托方隐瞒有关资料，对估价结果造成偏差，委托方应对其负责。7. 本报告估价目的为*先生将此房产转让给委托方向北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行做抵押贷款，确定房产抵押贷款额度提供价格参考依据,不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。8. 本报告估价结果是估价对象在现状利用
6、条件下的房地产价格，包括与房屋有关的装修工程等。如果房屋结构及装修发生损毁，其估价结果应作相应调整。9. 本次估价中假设估价对象处于公平的交易市场中，未来市场短期波动，短期变现和强制处分等因素对其价值会有一定的影响，在此我们不予考虑。本估价报告结果的有效期自估价报告完成日期起壹年，即二OO九年二月十三日至二OO年二月十二日，若房地产市场价格变化较快时估价报告结果的有效期相应缩短。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。估价结果报告一、委托方：委托方姓名：宁天星委托方住址：河北省张家口市宣化县王家湾乡柏树洼村公路西街32号二、估价方：单位名称：*单位地址：*房地产资格证书号：
7、*房地产评估资质级别：*法定代表人：*三、估价对象：1、基本情况估价对象位于上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号。根据房屋所有权证（房权证上饶市第301817号），房屋所有权人为郭邦年，住宅用途。月泉花城1号楼总层数为11层，框架结构。估价对象位于第十层，总建筑面积146.36平方米。房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为一般装修。2、基础设施情况估价对象所在区域内基础设施达到“六通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）。 四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超市； 供电：市政220伏生活用
8、电； 供水：市政供水； 排水：市政管网； 通讯：由上饶市电话局接入； 煤气：接入小区。四、估价目的：本报告估价目的为郭邦年先生将此房产转让给委托方，向南昌银行股份有限公司上饶市分行做抵押贷款，确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。五、估价时点：二O一年三月二日六、价值定义：根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准，估价对象为产权方合法拥有，估价结果中的房地产价格是指估价对象于估价时点2011年3月2日，剩余使用年限约为15年条件下的公开市场价格。七、估价依据：1、有关政策法规和文件：*中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第29号）*国家标准房
9、地产估价规范（GB/T50291-1999）*关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知【建住房20068号】2、委托估价方提供的资料（详见附件）3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。八、估价原则我们在本次估价时遵循了合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点等原则。九、估价方法：估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法、收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。1. 市场比较法定义将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对
10、象的客观合理价格或价值的方法。比准价格二可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X房地产状况修正系数2. 收益还原法定义预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。VA1(1g)tYg1Y其中：V房地产在估价时点的收益价格A房地产的未来第一年净运营收益Y房地产的报酬率g净收益逐年递增的比例t房地产的收益年限3、以上两种方法进行综合分析，得出估价对象的公开市场价格。十、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响
11、房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积146.36平方米）在估价时点2011年3月5日的公开市场价格为：（币种：人民币）房地产总价：61.38万元大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整单位价格：4194元/平方米十一、估价人员：中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师十二、估价作业日期：二OO九年二月九日至二月十三日十三、估价报告应用的有效期：自估价报告完成日期起壹年，即二OO九年二月十三日至二OO年二月十二日。估价技术报告一、个别因素分析1、基本情况估价对象位于上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号。根据房屋所有权证（房权证上饶市第301817号），房屋所有权人为郭邦年，住宅用途。月
12、泉花城1号楼总层数为11层，框架结构。估价对象位于第十层，总建筑面积146.36平方米。房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为一般装修。2、基础设施情况估价对象所在区域内基础设施达到“六通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）。 四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超市； 供电：市政220伏生活用电； 供水：市政供水； 排水：市政管网； 通讯：由上饶市电话局接入； 煤气：接入小区。二、区域因素分析估价对象所在小区紧邻三清山大道，位于凤凰中大道，交通方便，小区环境好，配套设施完善，周围有江光派出所、
13、中行江光分理处、上饶市西市街道办、凤凰超市、上饶市实验中学等配套服务设施；在这里居住、购物消费、日常生活以及公共交通都比较方便，地理位置较为优越。三、市场背景分析（1）宏观经济形势在房地产市场逐步回暖，销售形势以及融资环境好转的情况下，企业拿地信心明显增强，土地市场成交继续好转。伴随着土地市场成交的不断转好，政府供地信心大增，各重点城市经营性用地供应再创年度新高；开发商频频出手争夺优质地块，土地成交日趋火爆，经营性用地成交面积环比继续上涨，五成以上城市本月经营性用地成交放量。但由于部分城市推出了较多地理位置较偏远地块，导致地块流标率出现小幅上涨。高溢价率地块与上月相比继续增加；排行榜总价整体水
14、平与上月基本持平，万科、绿地等知名企业频频出手，推动土地市场进一步回暖。总体来看，在全国住宅市场成交利好刺激下，土地市场已呈现全面回暖之势，尤其是部分一线城市，市场成交堪称火爆。在这种情况下，政府及企业应保持理性态度，以维护土地市场的健康持续发展。（2）产业经济状况经北京市统计局、国家统计局北京调查总队初步核算，2008年北京市实现地区生产总值10488亿元，比上年增长9%增速比上年回落4.3个百分点。其中，第一产业增加值112.8亿元，增长1.1%；第二产业增加值2693.2亿元，增长2.4%；第三产业增加值7682亿元，增长11.7%。第三产业中，信息传输、计算机服务和软件业增长16.8%
15、,批发和零售业增长15.6%,租赁和商务服务业增长23.9%,科学研究、技术服务和地质勘查业增长23.1%，水利、环境和公共设施管理业增长28.3%,文化、体育和娱乐业增长29.4%,增速均超过第三产业平均水平；金融业实现增加值1493.6亿元，增长9.2%，增速比上年回落13.1个百分点；房地产业实现增加值610.8亿元，下降11.4%。按常住人口计算，全市人均GDP达到63029元（按年平均汇率折合9075美元），比上年增长5.2%。三次产业结构由上年的1.1:26.8:72.1变化为1.1:25.7:73.2。（3）居住物业房地产市场状况09年上半年，全市共成交28块土地，其中包括11宗住宅用地，全市规划建筑面积合计260.61万平米，环比上涨82.7%。一手住宅市场：09年5月，北京一手住宅上市规模（面积）环比上涨了10.6%,上市套数环比上涨27.7%；成交面积环比下降9.4%；成交
